Immobilien: Wer B sagt, muss auch C sagen

Immobilien: Wer B sagt, muss auch C sagen

, aktualisiert 17. Mai 2016, 16:01 Uhr
Bild vergrößern

Wegen seiner fast schon unheimlichen Sogwirkung in den vergangenen Jahren wird Leipzig auch als „Hypezig“ bezeichnet.

von Matthias StreitQuelle:Handelsblatt Online

Top-Lagen sind längst nicht mehr Top-Rendite-Bringer. Eine Untersuchung zeigt: Wer auf dem Wohnungsmarkt noch gutes Geld verdienen will, sollte deshalb mindestens B- und am besten auch C-Lagen im Blick behalten.

FrankfurtWegen seiner Strahlkraft auf junge Kreative und den niedrigen Mieten adelte die „New York Times“ Leipzig einst mit dem Titel „The better Berlin“. Doch Leipzig ist längst nicht mehr nur bei Hipstern ein Geheimtipp. Neben Studenten zieht es auch junge Familien in die Stadt. Klar, dass Investoren die Stadt längst für sich entdeckt haben. Die Folge: Die Mieten steigen, und zwar rasant. Allein zwischen 2012 und 2015 legten sie um 12,6 Prozent zu. Das ist der höchste Wert für eine Oststadt, sieht man einmal von Berlin ab.

Dies hat der Immobiliendienstleister CBRE in einem gemeinsam mit Deutschlands größtem Wohnungsvermieter Vonovia erstellten Report herausgefunden. Er schaut erstmals auf die Wohnungsmieten in ganz Deutschland und nicht nur auf einzelne Regionen.

Anzeige

Fazit: Es sind vor allem die mittelgroßen Städte, die offenbar viel Potenzial bieten. Dazu zählen etwa Leipzig, aber auch Dresden, das es als zweite ostdeutsche Stadt unter die Top Ten der Kommunen mit den größten Mietsteigerungen geschafft hat. Immer mehr Investoren sowie „langfristig orientierte Bestandshalter“, so eine Schlussfolgerung der Studie, weichen auf B- und C-Standorte aus. „Eine höhere Wertsteigerung bei Immobilien, die sich auch auf lange Frist bestätigt, ist insbesondere in B- und C-Lagen zu erreichen“, erklärt Klaus Freiberg, Chief Operating Officer (COO) der Vonovia. Das börsennotierte Wohnungsunternehmen verwaltet 344.000 Wohnungen und ist erst kürzlich in den deutschen Aktienindex Dax aufgestiegen.

Untersucht wurde in der Studie der Immobilienmarkt in mehr als 29 deutschen Großstädten. Ausgewertet wurden Daten zu Mietentwicklung, Leerstand und Standortqualitäten in den ersten drei Quartalen der Jahre 2012 bis 2015. Allein 2015 flossen rund 268.000 Mietangebote in die Auswertung ein.

Alle deutschen Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern (Stand 31.12.2014) wurden untersucht. Die Ausnahme von dieser Regel bildet Nordrhein-Westfalen. Um eine Dominanz des Bundeslandes zu vermeiden, wurden dort nur Städte mit mehr als 400.000 Einwohnern einbezogen. Lediglich das Saarland und Brandenburg blieben in der Analyse unberücksichtigt. Der Grund: Beide Bundesländer haben keine einzige Stadt mit mehr als 200.000 Einwohnern.

Zur besseren Vergleichbarkeit haben CBRE und Vonovia die Lagen in Deutschland in fünf Kategorien eingeteilt: Städte wie Leipzig oder Dresden zählen zu den „dynamischen“ Standorten. Ihre Mietmärkte zeichnen sich durch eine rasante Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit aus – ausgehend von einem niedrigen Niveau. Der Trend in den Städten zeigt klar nach oben. Und sie haben nicht selten noch einen Vorteil, die Preisdifferenz: „Zwischen bester und schlechtester Lage gibt es in Dresden nur einen Unterschied von einem Euro bei der Kaltmiete je Quadratmeter. Das kriegen Sie in Berlin niemals hin“, erklärt Studienautor Henrik Baumunk, Leiter des CBRE-Bereichs Wohnimmobilienbewertung,. Zudem habe es diese Spreizung bereits vor drei Jahren gegeben – eine konstante Entwicklung, die Baumunk für ein „gutes Zeichen“ hält.

Für das Aufwärtspotenzial gibt es eine grobe Faustregel, wie Henrik Baumunk erläutert: „Je weiter das Preisniveau von München entfernt ist, desto größer das Potenzial.“ Interessanterweise zählt auch Berlin in der Untersuchung nicht zu Riege der Top-Standorte, sondern zu jener der dynamischen Städte – aufgrund seiner Entwicklung in den vergangenen Jahren.

Für das gesteigerte Interesse der Investoren an Immobilien in deutschen Großstädten machen die Autoren mehrere Faktoren verantwortlich: Zum einen die anhaltende Urbanisierung, zum anderen aber vor allem die anhaltende Nullzinspolitik, die die Renditen von Anleihen senkt – die zehnjährige Bundesanleihe rentiert im Moment nur knapp über null Prozent – und alternative Anlagen wie Immobilien in den Fokus von Anlegern rückt, die nicht in Aktien investieren möchten.


Selbst abgehängte Städte im Aufwärtstrend

Doch auf dem Wohnungsmarkt wird die Luft dünner. In den Metropolen, die heute schon hohe Miet- und Kaufpreise aufweisen, ist das Steigerungspotenzial beschränkt. Deshalb schauen Investoren zunehmend auf die B- und C-Lagen. So sei auch die Vonovia aus vielen Toplagen ausgestiegen: Die Unsicherheit nehme zu, ob dort die jüngsten Wertentwicklungen auch über die nächsten 20 Jahre oder mehr anhielten, erklärt Vonovia-COO Klaus Freiberg. Für Vonovias Aktionäre, etwa Pensions- oder Staatsfonds, ist dies aber von entscheidender Bedeutung. So hält etwa der norwegische Staatsfonds „Statens pensjonsfond utland“ 7,8 Prozent an Vonovia.

Die hohen Preise in den beliebtesten Großstädten führen bisweilen dazu, dass Mieter gar nicht mehr umziehen. „Einige sind in ihren Wohnungen regelrecht gefangen“, sagt CBRE-Deutschland-Geschäftsführer Baumunk. So könnten sich gerade Menschen mit niedrigem Einkommen und einer langjährigen Mietwohnung innerhalb des Berliner S-Bahnrings eine neue Wohnung kaum mehr leisten, ganz einfach weil die Kaltmiete dort statt sechs Euro auf zehn Euro oder mehr nach oben geschnellt ist.

Da hilft offenbar auch die Mietpreisbremse nicht. Ein Jahr nach deren Einführung liegen in Berlin die Mieten für betroffene Wohnungen im Schnitt etwa ein Drittel höher, als eigentlich zulässig wäre. Das geht aus einer Studie des Forschungsinstituts Regiokontext im Auftrag des Berliner Mietervereins hervor, über die am Dienstag zunächst die „Süddeutsche Zeitung“ berichtete. Die Mietpreisbremse gibt es heute nach Angaben von CBRE in 263 Kommunen, inklusive der Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen. Nach Recherchen der CBRE existiert allerdings weder in Bremen noch in 207 weiterer Kommunen ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel. Damit sei also gar nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Neuvertragsmiete festgelegt wird.

An der Wirkung der Mietpreisbremse zweifelt auch Vonovia-COO Freiberg. Zwar hält er die ursprüngliche Absicht, „Übertreibungen“ im Wohnungssektor Einhalt zu gebieten, für richtig. Doch: „Heute können wir feststellen, dass die Maßnahme nicht wirkt.“ Dabei sieht er nicht nur in den Metropolen Preisdruck, sondern nahezu allen Städten. Hauptsächlich zeichne dafür die anhaltende Urbanisierung verantwortlich. Der Verlier ist das Land. „Wir ziehen faktisch die ländlichen Gebiete leer“, sagt Freiberg. Beispiele, an denen das gut erkennbar sei, sind beispielsweise die Oststädte Leipzig und Dresden. Dort steigen nicht nur die Mieten, sondern auch die Bevölkerungszahl: In Leipzig etwa zwischen 2011 bis 2014 um 6,8 Prozent – Spitzenwert bei den untersuchten Städten.

Doch selbst in vermeintlich abgehängten Städten wie Halle, Essen oder Rostock erkennen CBRE und Vonovia Potenzial. Sie gehören der Studie zufolge in die schwächste Kategorie der „Strukturwandler“ oder auch „Trendumkehrer“. „Diese Städte werden jetzt nicht drei Stufen nach vorn kommen, aber der Trend sieh im Moment positiv aus“, schätzt Baumunk ein. Freiberg attestiert: Wer noch Potenzial sucht, der müsse seinen „Blickwinkel vergrößern“.

Quelle:  Handelsblatt Online
Anzeige

Twitter

Facebook

Google+

Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%