Düsseldorf Der Preisanstieg bei Immobilien in den deutschen Städten hat sich im vergangenen Jahr ungebremst fortgesetzt. In den 50 größten deutschen Städten mussten Wohnungskäufer sieben Prozent mehr Geld einplanen, zeigen Daten des Internetportals Immobilienscout24. In Stuttgart stiegen die Preise bestehender Wohnungen um stolze 11,6 Prozent, in München – ohnehin schon das teuerste städtische Pflaster – um weitere neun Prozent.
Doch hinter dem Aufwärtstrend, der nun schon seit 2009 läuft, verbergen sich große Unterschiede. So unterscheiden sich die Preisniveaus zwischen den Städten gewaltig. Während Verkäufer für angebotene, bestehende Wohnungen in München im Durchschnitt 4575 Euro je Quadratmeter fordern, sind es in Chemnitz gerade mal 850 Euro.
Und selbst innerhalb einer Stadt kann die Preisspanne groß sein: In einfachen Lagen sind Wohnungen häufig halb so teuer wie in guten Lagen. Beispiel Frankfurt: Im Westend müssen Wohnungskäufer durchschnittlich 4825 Euro je Quadratmeter veranschlagen, in den Stadtteilen Riederwald/Fechenheim sind es nur 2225 Euro.
Doch für die Frage, ob der Kauf von Haus oder Wohnung noch lohnt, reicht der Blick auf die Preisniveaus nicht aus. Erste Erkenntnisse bringt der Vergleich von Preis- und Mietentwicklung. Steigen Kaufpreise und Mieten im Gleichschritt, deutet das auf einen robusten Immobilienmarkt hin: Der Preisanstieg ist dann sachlich gerechtfertigt.
Kapitalanleger, die eine Immobilie zum Vermieten kaufen, können die höheren Preise aus den höheren Miteinnahmen finanzieren. Ihre Mietrendite bliebe gleich. Auch für Selbstnutzer, die also eine Immobilie kaufen, um darin selbst zu wohnen, wären Immobilien genauso attraktiv wie vorher. Schließlich könnten sie durch den Kauf genau so viel der alternativ fälligen Miete sparen, wie sie nun mehr als Kaufpreis zahlen müssen.
Doch die tatsächliche Entwicklung in den Städten sieht anders aus. Eine große Analyse der Immobilienmärkte zeigt: In den meisten Städten steigen die Kaufpreise seit Jahren sehr viel stärker als die Mieten. (Lesen Sie hier die komplette Analyse der WirtschaftsWoche mit Preisen, Mieten und wichtigen Standortdaten für Wohnungen und Häuser je nach Lage in den 50 Städten.)
Ein Sieger: Leipzig
In München fordern Wohnungsverkäufer mittlerweile zum Beispiel 74 Prozent mehr als 2009, Vermieter hingegen verlangen von neu einziehenden Mietern nur 27 Prozent mehr. Die im Niedrigzinsumfeld zur Gewohnheit gewordenen Minirenditen machen damit auch vor dem Immobilienmarkt nicht Halt.
In vielen Stadtteilen der deutschen Top-Großstädte kommen Vermieter nur noch auf Mietrenditen von unter 4 Prozent pro Jahr, teils gar unter 3 Prozent. Dabei wurden zusätzlich zum Kaufpreis noch zwei Prozent für Notar und Grundbuch sowie, je nach Bundesland, 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer angesetzt. Laufende Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie, die die Rendite weiter drücken, wurden hingegen genauso wenig berücksichtigt wie die vom Einzelfall abhängigen Steuervorteile, etwa aus der Abschreibung des Gebäudewertes.
Geht es allein um die Mietrendite, ist unter den 50 größten Städten Magdeburg am attraktivsten. Hier können Vermieter noch auf über sieben Prozent Rendite kommen. Doch natürlich können Kaufpreise auch niedrig sein, weil die Immobilien vor Ort künftig an Wert verlieren dürften, etwa weil die Wirtschaft schwächelt und die demographischen Rahmenbedingungen mies sind.
Im Ranking der 50 Städte, das auf einer Preisprognose für die nächsten Jahre, dem Leerstand vor Ort, der Erschwinglichkeit von Immobilien auf Basis der lokalen Kaufkraft sowie der wirtschaftlichen und demographischen Dynamik am Standort beruht, schneidet Leipzig am besten ab. Hier haben Kapitalanleger die besten Chancen auf weitere Wertzuwächse.
Auch Selbstnutzer sollten in Leipzig eher kaufen als mieten - rein finanziell betrachtet. Das ist in den Städten keine Selbstverständlichkeit mehr. In 22 von 50 Städten lautet die Empfehlung mittlerweile „Mieten“, wie eine Vergleichsrechnung auf Basis der lokalen Kaufpreise, Mieten, Kreditkonditionen und realistischer Musterannahmen zeigt. Vom Vorteil aus den stark gesunkenen Kreditzinsen bleibt vielerorts wenig übrig, wenn die gestiegenen Kaufpreise gegengerechnet werden. Die Empfehlung „Mieten oder Kaufen?“ für alle 50 Städte finden Sie hier.
Weil sich Preise, Mieten und das Wertpotenzial von Immobilien aber selbst innerhalb von Stadtgrenzen stark unterscheiden, ist häufig ein noch detaillierterer Blick, etwa auf einzelne Stadtteile nötig.
In welchen Stadtteilen sich kaufen lohnt
In einem großen Dossier finden Sie regionale Marktberichte für die Top-6-Großstädte Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und München mit detaillierten Tabellen mit Preisen, Mieten, Mietrenditen und der Erschwinglichkeit für die Bewohner der jeweiligen Stadtteile.
Das Dossier können Sie hier herunterladen (www.wiwo.de/immobilienatlas, Preis: 9,90 Euro). So zeigt diese Analyse der innerstädtischen Immobilienmärkte zum Beispiel, dass die Unterschiede zwischen guten und einfachen Lagen bei den Kaufpreisen sehr viel größer sind als bei den Mieten. Sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer kann sich daher ein Kauf in den vergleichsweise eher günstigen Stadtteilen viel eher lohnen.
Interaktive Karten auf Ebene einzelner Postleitzahlen-Gebiete der Top-Metropolen runden das Bild ab. Unter www.wiwo.de/karten können Sie sich einen detaillierten Überblick über Kaufpreise, Mieten, Mietrenditen und das Preis-Kaufkraft-Verhältnis in den für Sie interessanten Vierteln machen. Erst so können überraschende Details des jeweiligen Marktes auffallen.
In München ist etwa ein Postleitzahlengebiet ganz im Stadtzentrum auffällig (Postleitzahl 80331). Dieses Gebiet erstreckt sich über die Altstadt, zwischen Karlsplatz und Isartor. Zwar müssen Wohnungskäufer hier im Durchschnitt 5750 Euro je Quadratmeter einplanen, wie Daten des Marktforschers empirica-systeme zeigen.
Aber die Mieten sind auch relativ hoch, so dass die Mietrendite deutlich höher als in den angrenzenden Vierteln bleibt. Und weil die Bewohner des Postleitzahlengebietes so viel verdienen wie in keinem anderen Viertel der deutschen Top-Metropolen, ist die Gefahr von Preisstürzen, wegen nicht mehr tragbarer Kaufpreise nicht so groß. Selbst in den sehr teuren Metropolen kann es also durchaus noch Viertel geben, die einen zweiten Blick wert sind.
