Immobilienanlagen: Wenn ABBA zum Waterloo führt

Immobilienanlagen: Wenn ABBA zum Waterloo führt

, aktualisiert 14. Februar 2016, 18:10 Uhr
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In der Musikwelt stehen die vier Buchstaben für riesigen Erfolg. Für Immobilieninvestoren ist das nicht unbedingt so.

von Reiner ReichelQuelle:Handelsblatt Online

Die ABBA-Strategie auf dem Immobilienmarkt könnte enden, wie die Schlacht Napoleons – mit einer Niederlage. Denn im Vergleich zur klassischen Fokussierung auf „Lage, Lage, Lage“ birgt sie höhere Risiken, zeigt eine Studie.

Düsseldorf„Waterloo - finally facing my Waterloo“, endet ein Riesenhit der Pop-Gruppe ABBA aus dem Jahr 1974. Die Schweden gewannen damit den Eurovision Song Contest. Ob Immobilieninvestoren mit der sogenannten ABBA-Strategie genauso viel Erfolg haben, ist fraglich. Eine Studie der hessisch-thüringischen Landesbank (Helaba) suggeriert, dass es ihnen gehen könnte wie Napoleon, der in Waterloo südlich von Brüssel seine letzte Schlacht verlor.

In der Pop-Welt steht ABBA für Agnetha, Björn, Benny und Anni-Frid, die Vornamen des Gesangs-Quartetts. In der Immobilienwelt stehen die Buchstaben für eine Strategie, die von der klassischen Fokussierung auf „Lage, Lage, Lage“ abweicht. ABBA-Fans kaufen in großen A-Städten wie München oder Hamburg auch in B-Lagen oder in B-Städten wie Wiesbaden oder Hannover in A-Lagen oder mixen eben beide Ansätze, um eine neue Hitformel auf der Suche nach Rendite zu finden.  

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ABBA-Investoren nehmen höhere Risiken und kämpfen damit gegen niedrige Gewinnspannen. So richtig populär war ABBA in der Immobilienwelt geworden, als vor fünf Jahren die Preise für erstklassige Immobilien anzogen – eine Entwicklung, die bis heute fortdauert. Weil die Mieten nicht in gleichem Maße stiegen wie die Preise für die Immobilien sanken die zu erzielenden Mietrenditen. Auch daran hat sich nichts geändert. Denn da die Zahl von Spitzenobjekten knapp ist, ziehen deren Preise weiter an.

Die Versuchung in B-Städte zu investieren hat für Immobilienprofis seit der Finanzkrise zugenommen. Denn die  Mietrenditen dieser Kommunen sind nach Beobachtung der Helaba seit 2011 im Durchschnitt ein Prozentpunkt über denen der Metropolen und damit mehr als doppelt so hoch als im langjährigen Durchschnitt. Für Spitzen-Bürogebäude in Top-Lagen der Metropolen wurden zuletzt so hohe Preise bezahlt, dass die Mietrendite unter vier Prozent sank.


ABBA ändert nichts an mangelndem Immobilienangebot

Dennoch ist Helaba-Immobilienmarktanalyst Stefan Mitropoulos überzeugt: „ABBA ist leider keine Lösung des Angebotsnotstandes“. Die kleineren Regionalmärkte seien wegen ihrer überschaubaren  Größe nicht ausreichend, um die gegenwärtig hohe Immobiliennachfrage zu bedienen. Mitropoulos rechnet vor, dass die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart über 80 Millionen Quadratmeter Bürofläche verfügen, die nächstkleineren sogenannten B-Städte nur über 25 Millionen Quadratmeter.

Mehr als drei Viertel des Umsatzes am Investmentmarkt sei in den vergangenen Jahren auf die Top-Standorte entfallen. Die Helaba befürchtet, dass die Renditen in den B-Standorten dahinschmelzen, wenn noch mehr Investoren nach der ABBA-Strategie handeln, sodass deutlich mehr Geld in diese Lagen und Orte fließt.

Dass der Renditeverfall auch vor B-Städten keinen Halt macht, zeigt eine Analyse des  Immobiliendienstleisters Catella für 76 Büromärkte der Kategorie A bis D. Die Renditeentwicklung unterliege einer strengen Standorthierarchie. Die Renditen für erstklassige Immobilien in den sieben Metropolen seien in den vergangenen zwölf Monaten um 0,45 Prozent gefallen, die der zwölf B-Standorte um 0,21 Prozent.

Früher konnten B-Standorte damit punkten, dass die Zahl der Fertigstellungen, der Leerstand und die Mieten weniger schwankten als in den Metropolen. Doch dieser Vorteil hat sich aus Sicht der Helaba relativiert. Denn anders als früher führt die überbordende Nachfrage der Investoren, nicht dazu, dass in den Metropolen der Neubau vehement angekurbelt wird.


Verkäufer in B-Städten müssen Preiszugeständnisse machen

Die Helaba warnt ausdrücklich vor der größeren Abhängigkeit von einzelnen Branchen und Unternehmen in B-Städten. Die könne sich vor allem bei Wiedervermietungen negativ auswirken. Als A-Städte gelten in Deutschland die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Zu den B-Städten im Gewerbeimmobiliensektor sind beispielsweise Niedersachsens Hauptstadt Hannover und die Ruhrmetropolen Essen und Dortmund zu zählen. B-Lage ist alles, was keine Top-Adresse für die jeweilige Nutzungsart ist. In Frankfurt steht ein erstklassiges Bürogebäude im Bankenviertel, ein Einkaufszentrum sollte dagegen Anschluss an die Einkaufsmeile Zeil haben.

Wer vom Standort oder der Lage her betrachtet zweitklassige Gebäude verkaufen will, muss gegenüber den Top-Angeboten Preiszugeständnisse machen. Die Logik dahinter: Wenn die Nachfrage nach Büroraum sinkt, trifft das zuerst die B-Lagen. Gerät der Immobilienmarkt in eine Abschwungphase sind Gebäude in A-Städten leichter zu verkaufen als in B-Städten.

Für Normalbürger sind auch ABBA-Immobilien nicht zu bezahlen. Und trotzdem ist der eine oder andere an ihnen beteiligt ohne es zu wissen. In den Portfolios offenen Immobilienfonds für Privatanleger finden sich einige ABBA-Objekte. Dabei fährt keiner der Fonds eine ABBA-Strategie. Dies tun eher Profi-Fonds. In diesen Anlagevehikeln findet sich der eine oder andere Euro eines Privatanlegers wieder, den er ursprünglich an einen Versicherer oder eine Altersvorsorgeinstitution überwiesen hat.

Diese institutionellen Investoren stehen unter dem Druck, gegebene Renditeversprechen einzuhalten, wie etwa Lebensversicherer mindestens den Garantiezins liefern müssen. Das ist angesichts sinkender Renditen für Anleihen, in denen Versicherer und Altersvorsorgeeinrichtungen das meiste Geld gesteckt haben, nur möglich, wenn sie an anderer Stelle riskanter investieren – etwa in ABBA-Immobilien.

Quellle:  Handelsblatt Online
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