Jürgen Michael Schick ist seit Mitte Juni neuer Präsident des IVD. Der Verband vertritt vor allen Dingen Makler, die derzeit politisch unter Druck stehen. Die Regierung hat das Bestellerprinzip abgeschafft – jetzt müssen nicht mehr Mieter den Makler bezahlen, sondern der Auftraggeber des Maklers. Außerdem erschwert die Mietpreisbremse das Geschäft. Schick ist selber Makler in Berlin, einem der ersten Märkte mit Preisbremse. Telefonisch gibt er eines seiner ersten Interviews in der neuen Funktion.
Herr Schick, für Makler gilt jetzt das Bestellerprinzip. Neuerdings muss der Auftraggeber die Courtage übernehmen. Wie hoch taxieren Sie die Verluste für Ihre Branche?
Das lässt sich bislang nicht ermitteln. Die Einbußen variieren stark nach Regionen und Märkten. Konkrete Prognosen wären jetzt unseriös.
Die Bundesregierung geht von Einbußen von 310 Millionen Euro aus. Bei rund 37.900 Maklern wären das rund 8200 Euro pro Makler.
Ich kann diese Zahl nicht bestätigen. Die Makler haben je nach Marktlage jetzt sehr unterschiedliche neue Vergütungsmodelle entwickelt. In strukturschwachen Regionen dürften Vermieter für eine erfolgreiche Vermittlung drei Monatsmieten zahlen, in normalen Märkten vielleicht zwei Monatsmieten. In Großstädten mit hoher Nachfrage dürfte es auch geringere Vergütungen geben. Solche Hochrechnungen sind doch für den Wahlkampf gemacht.
Wie das?
Offenbar gehen die großen Parteien vor allem davon aus, dass ihre Wähler zur Miete wohnen. Da wirkt eine Entlastung von mehr als 300 Millionen Euro natürlich populär. Letztlich ist das Bestellerprinzip aber vor allem ein Vermieterbelastungsgesetz.
Mieterverbände berichten von Vermeidungsstrategien. Wie können Makler beim Bestellerprinzip tricksen?
Uns sind keine Tricks bekannt.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Einige Makler sollen Immobilien nur „beispielhaft“ inserieren. Interessenten müssen sich mit einem Auftragsformular an den Makler wenden.
Das wäre gegen das Gesetz. Inserate müssen das Angebot deutlich wiedergeben. Wir raten unseren Mitgliedern dringend dazu, sich gesetzeskonform zu verhalten. Nicht nur wegen möglichen Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro. Leidtragende sind übrigens auch die Mieter. Wir beobachten einen deutlichen Rückgang der Inserate. Das führt zu einem geringeren Angebot vor allem in nachfragestarken Regionen.
Im süddeutschen Markt grassieren „Servicegebühren“ für Veranstaltungstipps und „Hilfe bei allen technischen Fragen“. Dafür verlangen Makler schon mal zwei Monatsmieten. Was sollen Mieter tun, wenn sie solche Angebote sehen?
Das Gesetz ist klar. Solche Umgehungsversuche sind für Makler wirklich nicht empfehlenswert. Wenn einer unserer Mitglieder dabei wäre, können sich Mieter an uns wenden. Wir gehen der Sache dann nach.
„Die Mietpreisbremse löst eine Prozesslawine aus“
Sie möchten das Bestellerprinzip mit einer Verfassungsklage stoppen. Ein Eilantrag von zwei Maklern wurde bereits vom Bundesverfassungsgericht abgelehnt. Wie sehen sie Ihre Erfolgsaussichten?
Sehr gut. Der Eilantrag allerdings war juristisch aussichtslos. Es ging um eine einstweilige Anordnung zum sofortigen Stopp des Bestellerprinzips, weil dieses existenzbedrohend sein sollte. Solche Entscheide gibt es aber nur, wenn es wirklich wichtig ist. Es geht aber nicht um Krieg und Frieden. Die Richter haben davon abgesehen, aber einen grundsätzlichen Prüfungsbedarf gesehen. Unsere Verfassungsbeschwerde ist jetzt vor Gericht anhängig. Uns geht es um die Frage, warum ein Makler einem Mietinteressenten keine Wohnung aus dem Bestand anbieten darf, selbst wenn der ihn bezahlen möchte, sondern nur in seinem Auftrag aktiv suchen darf. Sie wissen ja, eine Wohnung aus seinem Repertoire darf der Makler nicht mehr anbieten. Das ist lebensfremd. Wann es ein Urteil geben wird, können wir noch nicht sagen.
Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015
Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17
Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00
Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51
Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54
Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96
Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71
Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22
Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72
Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83
Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015
Teilscoring | Gewichtung | Faktoren | Was wird untersucht? |
Sozio- ökonomische Daten | 25% | - Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013 | - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte |
Struktur- risiko | 20% | - Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum | - künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts |
Liquiditäts- risiko | 20% | - Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität | - das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort |
Standort- potenzial | 35% | - Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte | - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen |
Noch immer kann jeder Makler werden, wenn er sich dazu berufen fühlt. Das wird sich bald ändern. Reicht das um den Ruf ihres Berufsstandes zu bessern?
Unser Verband hat seit neun Jahrzehnten die Einführung einer Ausbildung gefordert. Im Herbst 2015 ist es jetzt endlich soweit. Wer ein Gewerbe anmeldet, muss demnächst eine Prüfung der Handelskammer bestehen. Basis für diesen Sach-und Fachkundenachweis sind unter anderem Fragen aus den Bereichen Ökonomie, Immobilienrecht und Sachkenntnis über Immobilien.
Sind die Anforderungen hoch genug?
Nun ja, das eine Mindestqualifikation. Wir hätten uns mehr erhofft, etwa eine Prüfung nach Vorbild der Ausbildung zum Immobilienkaufmann, die drei Jahre dauert. Wir hätten gerne auch eine regelmäßigen Rezertifizierung nach drei Jahren, damit der Makler auf dem aktuellen Stand bleibt.