Mietpreisspiegel: Gibt es bald keine Mieterhöhungen mehr?

Mietpreisspiegel: Gibt es bald keine Mieterhöhungen mehr?

, aktualisiert 04. Februar 2016, 16:59 Uhr
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In der bayerischen Landeshauptstadt sind die Mieten besonders hoch.

von Reiner ReichelQuelle:Handelsblatt Online

Was Mieter nie zu träumen gewagt hätten, könnte bald Realität werden: keine Mieterhöhungen. Die geplante Mietspiegelreform von Justizminister Heiko Maas ist allerdings im Moment noch umstritten.

DüsseldorfMieter, höret die Signale. Mit den krassen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre könnte demnächst Schluss sein. Nämlich dann, wenn es Justizminister Heiko Maas gelingt, seine Mietspiegelreform durchzusetzen. Sie sieht vor, dass der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der Mietspiegel-Mieten von vier auf zehn Jahre verlängert wird. In die Berechnung dieser Mieten fließen Mieterhöhungen in laufenden Verträgen und Neuvertragsmieten ein.

„Die Verlängerung würde helfen, die Dynamik aus den Vergleichsmieten herauszunehmen“ sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Hintergrund: Der Vermieter darf die Miete frühestens ein Jahr nach Einzug beziehungsweise der letzten Mieterhöhung und dann nur bis zur ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Mehr als eine Million Mieterhöhungen verschicken Deutschlands Vermieter laut Mieterbund jährlich. In Berlin stiegen die alle zwei Jahre ermittelten Mietspiegel-Mieten von 2013 auf 2015 um 5,4 Prozent, in Hamburg um 6,1 Prozent. Neuvertragsmieten klettern wesentlich schneller. 

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Der Mieterbund käme mit einer Verlängerung des Betrachtungszeitraums seinem Ziel näher, Mietobergrenzen einzuführen. Denn die Folge eines längeren Betrachtungszeitraums liegt auf der Hand: Die ortsübliche Vergleichsmiete würde sinken, weil die Mietsteigerungen in den weiter zurückliegenden Jahren geringer waren. Entsprechend schwarz sehen die Vermieter für ihr Geschäft. „Wenn das durchkommt, wird es mehrere Jahre keine Mieterhöhungen geben“, fürchtet Rolf Buch, Chef des mit 370.000 Wohnungen größten deutschen Wohnungsvermieters Vonovia. Er habe kein Verständnis für  diese Regelung, die den Markt teils außer Kraft setze, sagte er auf einer Investorenkonferenz.

Doch die Millionen deutsche Mieterhaushalte sollten sich nicht zu früh freuen. Obwohl sich das Bündnis aus CDU und SPD im Koalitionsvertrag auf Maßnahmen zur Mietbegrenzung verständigt hat, hat die CDU bereits Widerstand gegen die Pläne von Maas signalisiert. Mietervertreter Ropertz rechnet im Frühjahr mit einem Referentenentwurf von Maas zur Mietspiegelreform, in den auch die Neuregelung der Modernisierungsumlage eingebunden werden soll.

Im Falle der Modernisierungsumlage steht zur Debatte, dass Vermieter nach einer Modernisierung künftig nur noch acht Prozent statt wie zurzeit elf Prozent der  Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen. Der Mieterbund ist mit dieser geplanten Neuregulierung nicht zufrieden. Er fordert die Abschaffung der Modernisierungsumlage und die Ausrichtung der Mieten modernisierter Wohnungen am Mietspiegel. In einer Übergangszeit könnten Mieterhöhungen auf sechs Prozent der Modernisierungskosten begrenzt werden.


Mietspiegelreform steht im Mittelpunkt

Aktuell steht allerdings die Mietspiegelreform im Mittelpunkt der öffentlichen Auseinandersetzung. Die wurde jüngst vom Vermieter nahen Maklerverband IVD angeheizt. Der IVD ließ vom Center for Real Estate Studies an der Steinbeis Hochschule untersuchen, wie sich die Mietspiegelmieten in den 15 größten Städten in Deutschland verändern, wenn der Betrachtungszeitraum von vier auf zehn Jahre ausgeweitet würde. Dazu wurden laut IVD Wohnungsmieten für nach 1949 gebaute Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert herangezogen.

Die höchste Differenz zwischen zehn- und vierjähriger Betrachtung weist München mit einer um 1,35 Euro pro Quadratmeter niedrigeren Monatsmiete aus. Sie entspricht einem Rückgang von 11,3 Prozent. Als Mietspiegelmiete für vier Jahre nennt der IVD für die Stadt mit den höchsten Mieten in Deutschland 11,93 Euro aus. In Hannover beträgt der Rückgang 1,25 Euro, was aber aufgrund des niedrigeren Mietniveaus bedeuten würde, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dort um 17,5 Prozent abnimmt. Für den IVD zeigt die Studie, dass die Bundesregierung mit dem geplanten Gesetz einen Mietenstopp durch die Hintertür verfolgt. Dagegen betrachtet Mieterbund-Geschäftsführer Ropertz die IVD-Rechnung mit Skepsis, denn er hat Zweifel an den vom IVD angenommenen Mietpreisen.

Den Mietspiegel-Mieten kommt zumindest auf dem Papier in Zukunft noch größere Bedeutung zu. In Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Wohnungsbesitzer bei der Wiedervermietung maximal zehn Prozent mehr Miete verlangen, als im Mietspiegel genannt. Die Mietpreisbremse kann in Städten eingeführt werden, in denen eine angespannte Wohnungslage festgestellt worden ist. Dies gilt mittlerweile für mehr als 250 Städte.

Die Mietpreisbremse hat den Mietanstieg allerdings nicht gestoppt, stellt das Marktanalysehaus Empirica fest. Das Institut verglich in mehreren Metropolen die Mieten in jeweils denselben Zeiträumen vor und nach Einführung der Mietpreisbremse und konnte keinen nennenswerten Rückgang der Mieten entdecken. Auf der anderen Seite scheinen Verstöße gegen die Bremse noch kein Thema zu sein. In der täglichen Beratungspraxis der Mietervereine spiele die Mietpreisbremse noch keine Rolle, stellt Ropertz fest.

Die Bremse soll Mieterhöhungen bei Mieterwechseln einschränken. Unabhängig davon waren auch zuvor schon die Möglichkeiten zur Erhöhung von Mieten in laufenden Verträgen eingeschränkt. So begrenzt die sogenannte Kappungsgrenze Mieterhöhungen auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese Kappungsgrenze wurde im Rahmen einer Mietrechtsreform im Jahr 2014 in Gebieten, in denen die Versorgung mit Wohnraum kritisch ist, auf 15 Prozent herabgesetzt. Die Städte, in denen diese niedrigere Grenze gilt, sind weitgehend deckungsgleich mit denen, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Quellle:  Handelsblatt Online
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