Offene Immobilienfonds: Euer Geld, das wollen wir nicht!

Offene Immobilienfonds: Euer Geld, das wollen wir nicht!

, aktualisiert 22. März 2016, 14:39 Uhr
von Reiner Reichel und Jens HagenQuelle:Handelsblatt Online

Trotz oftmals mittelmäßiger Renditen schwimmen offene Immobilienfonds derzeit im Geld. Immer mehr von ihnen müssen Anlegergelder ablehnen, weil sie die Mittel nicht mehr sinnvoll anlegen können. Wo Anleger abblitzen.

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Zahlreiche offene Immobilienfonds lehnen das Geld der Anleger ab.

Manchmal sprechen Statistiken Bände. Beispielsweise die des Fondsverbandes BVI. Unter der Rubrik „Offene Immobilienfonds“ meldet der Verband für den Dezember 2015 einen Zufluss von 199,5 Millionen Euro - netto. Im Januar 2016 kam dann ein Nachfrageboom: Die Anleger ließen den Fondsgesellschaften netto 787 Millionen Euro zukommen, fast viermal so viel. Netto heißt, dass die Auszahlungen, die Fonds an Kunden vorgenommen haben, abgezogen wurden. Dazu zählen auch die Auszahlungen der Fonds, die zurzeit abgewickelt werden.

Die Musik spielt vor allem in neun Fonds der vier großen Anbieter, hinter denen die großen Geldhäuser Commerzbank und Deutsche Bank, die Sparkassen und die Genossenschaftsinstitute stehen. Deren für die Masse der Kleinanleger konzipierte Fonds nahmen allein im Januar 1,3 Milliarden Euro ein. Und der immense Geldfluss ist mittlerweile eine echte Herausforderung.

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Denn zu viel Geld ist für Immobilienfonds auch nicht gut. Union Investment Real Estate will für ihre drei auf Deutschland, Europa und die Welt ausgerichteten Fonds zurzeit überhaupt kein Geld von Anlegern. Der Anteilsvertrieb ist gestoppt. Die Deutsche Bank gibt weiterhin Anteile für ihre Großfonds „Grundbesitz Europa“ und „Grundbesitz Global“ aus. Allerdings nehme der „Grundbesitz Fokus Deutschland“ zurzeit keine neuen Kundengelder an, sagte ein Sprecher.

Der Fonds befindet sich im Aufbau und zählt nicht zu den großen neun der Branche. Der Stopp der Anteilsausgabe für diesen Fonds erfolgte im Juni 2015 bei rund 410 Millionen Euro Liquidität. Die sollen zunächst investiert werden. Das entspricht dem Konzept des Fonds, vorhandene Gelder zunächst zu investieren, bevor das Management ihn wieder öffnet.

Die Dekabank legt für ihre Fonds in Absprache mit den Sparkassen, die ihre Produkte vertreiben, schon am Anfang des Jahres bestimmte Kontingente fest. Wie die Deka verhindert, dass das Jahreskontingent womöglich lange vor Jahresende vertrieben ist, lässt sie offen.

Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer von Deka Immobilien, zeigt sich aktuell jedenfalls nicht besorgt, dass zu viel Geld in die Sparkassenfonds fließt, für das man nicht schnell genug geeignete Immobilien finden kann. Die Liquidität der Fonds liege nach wie vor „innerhalb unseres strategischen Zielkorridors“, stellt Knapmeyer klar. Ende Februar nannte die Dekabank für den Fonds „Immobilien Europa“ eine Liquiditätsquote von knapp 18, für den „Immobilien Global“ von rund 22,5 und für den „WestInvest Interselect“ von gut 16 Prozent. Damit sind die Fonds noch weit entfernt von der höchstens zulässigen Quote an liquiden Mitteln: Das Kapitalanlagegesetzbuch erlaubt offenen Immobilien, maximal 49 Prozent des Fondsvermögens in Cash zu halten.


Aufschwung nach der Krise

Die Commerzbank vertreibt ihren Fonds Hausinvest uneingeschränkt und plant nach eigenen Angaben keine Aussetzung der Anteilsausgabe. Für den Fall hoher Mittelflüsse bei eingeschränkten Investitionsmöglichkeiten sei die temporäre Aussetzung aber nicht ausgeschlossen, teilte ein Sprecher auf Anfrage mit. Die Liquiditätsquote des Fonds betrage „gut steuerbare 19 Prozent“.

Alle Fonds haben ein großes Interesse an geringen Liquiditätsquoten. Denn für ihre teils bis in die Milliarden hineinreichenden liquiden Mittel können die Fondsmanager nur mit großer Mühe eine negative Verzinsung verhindern. Hohe liquide Mittel ziehen die Rendite des Fonds herunter. Die bewegt sich bei den großen Publikumsfonds gegenwärtig zwischen zwei und 2,5 Prozent.

Die neue Geldflut zeigt auch, wie schnell sich die Zeiten in der Geldanlage ändern können. In der Finanzkrise mussten offene Immobilienfonds wegen Liquiditätsproblemen schließen. Nach einer Gesetzesreform und wegen des Immobilienbooms können sie sich jetzt vor Geld kaum retten. Im Nachklang der Finanzkrise zogen die Investoren noch Milliardensummen aus dieser Anlageklassen ab. Zahlreiche Fonds gerieten in Schieflage.

Die Krise wirkt noch heute nach: Mit Stand zum ersten Quartal diesen Jahres werden nach der Statistik des BVI neun Fonds abgewickelt. Die Anlegergelder sind bei einem Fonds noch eingefroren und sieben Fonds liegen zur Abwicklung in den Verwahrstellen.

Nach Angaben des Verbandes sind Anlegergelder in Höhe von knapp zehn Milliarden Euro von diesen Maßnahmen betroffen. Die Kunden verklagten reihenweise ihre Berater, nach höchstrichterliche Entscheidungen hätten die Vertriebler auf mögliche Risiken hinweisen müssen (BGH XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13).

Quelle:  Handelsblatt Online
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