Die Immobilienpreise? Kennen seit Jahren nur eine Richtung: steil nach oben. Die Steuern, die beim Kauf fällig sind? Klettern und klettern. Wer lieber selber bauen möchte? Muss immer strengere und damit teurere Energiesparauflagen erfüllen. Wer jetzt überhaupt noch in Boomgegenden ins Rennen um eine Wohnung oder ein Häuschen einsteigt, bei dem stellt sich schnell Ernüchterung ein: Für viele Deutsche, auch und gerade aus der Mittelschicht, bleibt der Lebenstraum vom Eigentum unerfüllbar. Trotz extrem niedriger Hypothekenzinsen.
Wie wohnst du – das ist wieder eine soziale Frage geworden. Und die große Koalition ist offenbar fest entschlossen, noch vor der Bundestagswahl im Herbst 2017 milliardenschwere Antworten anzubieten, vor allem für Familien mit Wunsch nach Eigentum.
Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) war die Erste, die konkret wurde. Die Sozialdemokratin stellte ein Baukindergeld zwischen 8000 und 20 000 Euro in Aussicht – variabel je nach Zahl der Sprösslinge und konzentriert auf Regionen mit hohen Baupreisen. Hendricks, so heißt es in Regierungskreisen, will noch vor Weihnachten ihr Konzept für bau- und kaufwillige Familien vorstellen, abgestimmt mit Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU).
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
| Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
| Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
| Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
| Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
| Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
| Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Offenbar ist die Koalition sogar willens, Familien nicht nur in überhitzten Märkten unter die Arme zu greifen, sondern weiter zu gehen. „Wir diskutieren, die Förderung auch auf Regionen auszuweiten, die schrumpfen“, heißt es in Regierungskreisen. Möglicherweise wird der Zuschuss sogar ganz ohne Einschränkungen bundesweit gezahlt, wenn Schäuble genügend Geld bewilligt. Noch aber gibt es keine Einigung, betont das Finanzministerium.
SPD- und Unionspolitiker sind sich im Grundsatz weitgehend einig. Die CDU will auf ihrem Parteitag Anfang Dezember beschließen, dass Familien überall in Deutschland in den Genuss „einer ergänzenden kinderbezogenen Zahlung“ kommen, die „die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum finanziell erleichtern soll“. Der fürs Bauen zuständige Unionsfraktionsvize im Bundestag, Georg Nüßlein (CSU), verlangt: „Wir müssen für alle Familien etwas tun, auch für die im ländlichen Raum.“
Voll aufs Eigenkapital
Gut zehn Jahre nach Ende der Eigenheimzulage ist damit offenbar die Zeit für eine Wiederauflage der privaten Wohnungsbauförderung gekommen. Dabei gab es damals gute Gründe, die teure Subvention zu beenden: Die Baubranche preiste die Zuschüsse gleich mit ein, was Immobilien verteuerte.
Nun aber ist das politische Bedürfnis nach Wahlkampf-Argumenten größer als die ökonomischen Bedenken. Zumal die Befürworter mit dem Umstand argumentieren, dass Deutschland immer noch Mieterland ist. „Bei uns sterben jedes Jahr so viele Eigentümer, wie neue Immobilienbesitzer dazukommen“, weiß Matthias Günther vom Pestel-Institut, das erforscht, wie gebaut und gewohnt wird. Die Folge: 44 Prozent der Menschen wohnen im Eigenheim – dieser Anteil stagniert seit Jahren. Obwohl Immobilienbesitzer statistisch gesehen die höheren Vermögen aufweisen und im Alter mietfrei wohnen können.
Das neue Werben um kaufwillige Familien trägt aber paradoxe Züge. Denn der Staat selbst hat die Kosten in die Höhe getrieben, die er nun wieder abmildern will. Ausgerechnet Hendricks, auch zuständig für den Umweltschutz, sorgt mit der jüngsten Energieeinsparverordnung Enev 16 dafür, dass Bauen um bis zu neun Prozent teurer werden könnte. Und bei der Klimakonferenz in Marrakesch sagte sie weitere CO2-Einsparungen zu, die mit besser isolierten Häusern erreicht werden müssen.
„Das konterkariert die Bemühungen, bezahlbares Wohnen für alle Bevölkerungsschichten in ganz Deutschland zu sichern“, schrieben daraufhin acht Verbände der Immobilienwirtschaft an Bundeskanzlerin Angela Merkel, Wirtschaftsminister Sigmar Gabriel und Hendricks.
*Die Werte beziehen sich auf eine 80qm Wohnung und auf die lokalen Kaufpreise inklusive Grunderwerbsteuer wie vor Ort fällig.
Ein weiteres von der Politik verschuldetes Problem ist die Grunderwerbsteuer, die einige Bundesländer auf 6,5 Prozent hochgetrieben haben. Für viele Bauwillige entspricht das einem Drittel ihres Eigenkapitals. „Die Politik kann nicht auf eine neue Eigenheimförderung setzen und dies durch eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer gleich zunichte machen“, kritisiert Andreas Mattner vom Zentralen Immobilien-Ausschuss.
Unionsfraktionsvize Nüßlein fordert Hendricks deshalb auf, mit den Ländern über eine geringere Grunderwerbsteuer oder wenigstens Freibeträge zu verhandeln. Außerdem solle die lineare Abschreibung (AfA) für Immobilien von derzeit zwei Prozent auf drei Prozent steigen. „Das wäre auch angesichts des tatsächlichen Verschleißes bei Wohnungen angemessen.“
