Bauboom in Deutschland: Voll aufs Eigenkapital

Gut zehn Jahre nach Ende der Eigenheimzulage ist damit offenbar die Zeit für eine Wiederauflage der privaten Wohnungsbauförderung gekommen. Dabei gab es damals gute Gründe, die teure Subvention zu beenden: Die Baubranche preiste die Zuschüsse gleich mit ein, was Immobilien verteuerte.

Nun aber ist das politische Bedürfnis nach Wahlkampf-Argumenten größer als die ökonomischen Bedenken. Zumal die Befürworter mit dem Umstand argumentieren, dass Deutschland immer noch Mieterland ist. „Bei uns sterben jedes Jahr so viele Eigentümer, wie neue Immobilienbesitzer dazukommen“, weiß Matthias Günther vom Pestel-Institut, das erforscht, wie gebaut und gewohnt wird. Die Folge: 44 Prozent der Menschen wohnen im Eigenheim – dieser Anteil stagniert seit Jahren. Obwohl Immobilienbesitzer statistisch gesehen die höheren Vermögen aufweisen und im Alter mietfrei wohnen können.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab

27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt.

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In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen.

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Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab.

Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind.

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Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können.

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Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre.

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In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre.

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Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre.

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Das neue Werben um kaufwillige Familien trägt aber paradoxe Züge. Denn der Staat selbst hat die Kosten in die Höhe getrieben, die er nun wieder abmildern will. Ausgerechnet Hendricks, auch zuständig für den Umweltschutz, sorgt mit der jüngsten Energieeinsparverordnung Enev 16 dafür, dass Bauen um bis zu neun Prozent teurer werden könnte. Und bei der Klimakonferenz in Marrakesch sagte sie weitere CO2-Einsparungen zu, die mit besser isolierten Häusern erreicht werden müssen.

„Das konterkariert die Bemühungen, bezahlbares Wohnen für alle Bevölkerungsschichten in ganz Deutschland zu sichern“, schrieben daraufhin acht Verbände der Immobilienwirtschaft an Bundeskanzlerin Angela Merkel, Wirtschaftsminister Sigmar Gabriel und Hendricks.

Quellen: Immobilienscout, Interhyp, eigene Berechnung
*Die Werte beziehen sich auf eine 80qm Wohnung und auf die lokalen Kaufpreise inklusive Grunderwerbsteuer wie vor Ort fällig.

Ein weiteres von der Politik verschuldetes Problem ist die Grunderwerbsteuer, die einige Bundesländer auf 6,5 Prozent hochgetrieben haben. Für viele Bauwillige entspricht das einem Drittel ihres Eigenkapitals. „Die Politik kann nicht auf eine neue Eigenheimförderung setzen und dies durch eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer gleich zunichte machen“, kritisiert Andreas Mattner vom Zentralen Immobilien-Ausschuss.

Unionsfraktionsvize Nüßlein fordert Hendricks deshalb auf, mit den Ländern über eine geringere Grunderwerbsteuer oder wenigstens Freibeträge zu verhandeln. Außerdem solle die lineare Abschreibung (AfA) für Immobilien von derzeit zwei Prozent auf drei Prozent steigen. „Das wäre auch angesichts des tatsächlichen Verschleißes bei Wohnungen angemessen.“