Finanzstabilitätsbericht: Bundesbank warnt vor Immobilienmarktblase

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Finanzstabilitätsbericht: Bundesbank warnt vor Immobilienmarktblase

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Die Bundesbank warnt vor einer deutschen Immobilienmarktblase.

von Anne Kunz

Die niedrigen Zinsen und die Unsicherheit wegen der Staatsschuldenkrise treiben die Deutschen in Immobilien. Die Bundesbank warnt deshalb vor einer Immobilienmarktblase – die Preise haben bereits deutlich angezogen.

Die Bundesbank warnt in ihrem am Mittwoch vorgelegten Finanzstabilitätsbericht 2012 vor Preisübertreibungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. So verteuerten sich im vergangenen Jahr Häuser und Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten um 9,1 Prozent, verglichen mit 4,9 Prozent im Jahr 2010. Die Preise für Neubauten kletterten um über neun Prozent. Die sieben größten deutschen Städte sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Immobilientrends 2012

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Zwar sei aus heutiger die Gefahr von Preisübertreibungen gering, jedoch in regionalen Teilmärkten nicht ausgeschlossen. Ein rascher Aufbau von Risiken für die Finanzstabilität in Deutschland sei deshalb zwar noch nicht zu erkennen, sagte der für Finanzstabilität zuständige Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. Er warnte jedoch: "Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, dass es gerade in einem Umfeld niedriger Zinsen und hoher Liquidität zu Übertreibungen an den Immobilienmärkten kommen kann. Dies kann auch in deutschen Ballungszentren zum Tragen kommen und die Finanzstabilität hierzulande erheblich gefährden".

So hat spiegelbildlich die Kreditvergabe für Wohnimmobilien in Deutschland zugelegt. Die Zuwächse sind zwar noch moderat, doch die Bundesbank rechnet mit einem weiteren Anstieg der Kreditnachfrage. Sie will deshalb die Verschuldung der privaten Haushalte im Blick behalten. Denn eine hohe Verschuldung kann im Falle eines Preissturzes am Immobilienmarkt zu höheren Abschreibungen im Kreditgeschäft der Banken führen und in eine hartnäckige wirtschaftliche Schwächephase führen.

So tricksen Immobilienmakler

  • Prinzip

    An der Provision für den Makler kommt man meistens nicht vorbei, es sei denn, der Vermittler trickst.
    Quelle: Finanztest

  • Problem

    Viele Makler seien gescheiterte Existenzen ohne Fachwissen, warnt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds. Sie verständen nichts von Wertermittlung. Gern würden sie Tricks anwenden, um an die Provision zu kommen.

  • Kein Auftrag

    Makler nehmen manchmal Immobilien in ihre Datenbanken auf, ohne beauftragt worden zu sein. Wer es auf eine konkrete Wohnung abgesehen hat, sollte Internetportale durchsuchen – vielleicht gibt es das Häuschen ja direkt vom Eigentümer, ohne Provision.

  • Geld ohne Vermittlung

    Die Courtage ist nur fällig, wenn es durch die Arbeit des Maklers zum Kauf- oder Mietvertrag kommt. Sonst darf der Makler höchstens seine Auslagen einfordern – aber nur, wenn er das vereinbart hatte.

  • Doppelte Provision

    Um bezahlt zu werden, muss der Makler nachweisen, dass der Miet- oder Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre. Dafür reicht es, wenn er die Wohnung „nachgewiesen“ hat, der Kunde sie also vorher nicht kannte. Manchmal fließt die Provision sogar doppelt: So gab der Bundesgerichtshof einem Makler Recht, der Büroräume angeboten hatte, die dem Mieter aber zu teuer waren. Zwei Jahre später nahm der Mieter Kontakt zu einem anderen Makler auf und nahm diese Räume dann doch. Deshalb musste er am Ende beide Makler bezahlen (BGH, Az. III ZR 379/04).

  • Schweigen über Provision

    Makler müssen klar sagen, dass für die Vermittlung eine Provision anfällt. Bei Streit muss der Makler beweisen, dass er informiert hat. Denn wenn er vom Eigentümer beauftragt wurde, darf der Kunde davon ausgehen, dass er von diesem bezahlt wird. Experten warnen: Einige Makler versuchten, sich Objektnachweise nachträglich unterschreiben zu lassen, ohne vorher auf die Provision hinzuweisen.

  • Mauscheln mit dem Auftraggeber

    Manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Makler miteinander mauscheln. In diesen Fällen sehen Gerichte eine „rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit“. Dann besteht kein Provisionsanspruch, weil der Makler unparteiisch zu sein hat.

  • Drohung mit der Konkurrenz

    Gern verweisen Makler auf Mitbewerber und drängen auf schnelle Entscheidungen. Das hält der Maklerverband IVD für nicht in Ordnung. Ein seriöser Makler werde niemals Zeitdruck aufbauen. Auch gegen einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt werde ein seriöser Makler nichts einwenden.

  • Geschönte Angaben

    Mitunter dehnen Verkäufer die Wahrheit. Dabei werden schnell negative Merkmale der Immobilie einfach umgedeutet. So kann aus dem fehlenden Aufzug zum Dachgeschoss ein Top-Angebot für Gesundheitsbewusste werden. Falsche Angaben darf ein Makler nicht machen. Baumängel, die er kennt, muss er angeben. Wenn er lügt, kann der Kunde Schadenersatz fordern.

  • Zwei Kunden, ein Makler

    Manchmal arbeiten Makler gleichzeitig für den Käufer und den Verkäufer – und werden von beiden bezahlt. Verboten ist das nicht, aber Interessenkonflikte sind da programmiert. Deshalb muss so eine Doppeltätigkeit im Maklervertrag stehen, der Makler muss darüber Auskunft geben.

  • Vorschuss

    Ein Makler darf von seinem Kunden kein Geld verlangen, bevor er tätig geworden ist. Das Honorar wird nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Für eine erfolglose Vermittlung kann das Geld zurückverlangt werden.

  • Makler als Kaufinteressent

    Privatverkäufer klagen, dass sich Makler melden, die sich als Kaufinteressenten tarnen. Später wollen sie dann mit dem Verkäufer ins Geschäft kommen.

  • Alleinauftrag

    Das Problem bei einem Alleinauftrag: Um den Auftrag zu ergattern, locken Makler mit einem hohen Verkaufspreis. Später versuchen sie den Verkäufer zu einer Preissenkung zu bewegen. Ein weiterer Nachteil: Verkäufer begeben sich mit einem Alleinauftrag in die Abhängigkeit eines einzigen Maklers.

Im internationalen Vergleich hat der deutsche Immobilienmarkt eine Sonderstellung. In den Jahren 1999 bis 2008 stagnierten die Preise, während sie in Ländern wie Spanien oder Irland deutlich anzogen. Während nun im Großteil Europas die Preise wieder fallen, werden in Deutschland Häuser und Wohnungen wieder teurer.

Regional entwickeln sich die Preise dabei höchst unterschiedlich. Während in den 125 deutschen Städten Preise für neue Neubauten um 6,3 Prozent und wiederverkaufte Immobilien um 4,9 Prozent stiegen, stagniert deren Wertzuwachs in vielen ländlichen Regionen. Für Deutschland insgesamt ergibt sich deshalb eine Wachstumsrate von 2,7 Prozent. In der ersten Jahreshälfte 2012 scheint sich der Preisanstieg für Wohnimmobilien fortgesetzt zu haben. Das gilt insbesondere für die sieben Großstädte.

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