Im August, so Hein, zogen die Mieten sogar wieder an, im Schnitt um 0,6 Prozent. Das Portal Immowelt kam für Mietangebote in Berlin sogar auf sieben Prozent plus im August.
Auch die Daten aus Hamburg – die Mietpreisbremse startete dort zum 1. Juli – sind kein Beweis für deren Erfolg. Zwar weisen Empirica-Systeme und Immowelt für Juli und August sinkende Mieten aus. Laut der Hamburger Agentur Analyse und Konzepte sind die Mieten jedoch schon vor dem 1. Juli gesunken.
Dass die Mietpreisbremse bisher nicht so wirkt wie von der großen Koalition erwartet, liegt an Fehlanreizen und Lücken im Gesetz:
- teuer sanieren wird attraktiver;
- Vermieter können nach wie vor Kosten für unwirtschaftliches Dämmen auf Mieter abwälzen;
- um finanzschwachen Mietern zu helfen, kommt die Mietpreisbremse zu spät;
- Neubauten sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Den so neu geschaffenen Wohnraum können sich jedoch nur finanzstarke Mieter leisten;
- ohne spürbare Sanktionen werden Vermieter weiter überhöhte Mieten verlangen;
- ohne Reform der Mietspiegel fehlt der Mietrechtsreform eine rechtliche Basis.
Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse greift bei neuen Mietverträgen in Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. In welchen Städten, entscheiden die Bundesländer. Sie läuft bis zu fünf Jahre und soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten.
Mieten für neu gebaute und umfassend sanierte Wohnungen in Neubauten dürfen auch mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel-Niveau liegen.
Mieten dürfen maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Was ortsüblich ist, gibt der Mietspiegel vor. Die zehn Prozent gelten auch für Verträge, die schrittweise Mieterhöhungen vorgeben (Staffelmieten).
Folge dieser Mängel: Die Mietpreisbremse kann den Preisanstieg nicht stoppen – an manchen Stellen treibt sie ihn sogar.
1. Zu teuer saniert
Hellmanns Fall ist keine Ausnahme. Für viele Vermieter sind umfassende Modernisierungen die einzige Option, um eine attraktive Rendite zu erzielen. „Wegen der Mietpreisbremse wird die Mietrendite in stark gefragten Stadtteilen um etwa ein Drittel sinken“, sagt Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg. Der Ausweg: modernisieren und die Miete anheben. Der Berliner Vermieterverein schätzt, dass in der Hauptstadt bei acht Prozent der Modernisierungen von Mietwohnungen die Mietpreisbremse nicht greift.
Aktuell wird in der Hauptstadt an vielen Ecken deutlich, wie umfassend die Modernisierungswelle die Stadt erfasst. Selbst an Wohnblocks aus den Sechzigerjahren wird massiv gebaut, wenn sie denn die richtige Adresse haben. Wie etwa in der Belforter Straße in Prenzlauer Berg: Das graugelbe Mietshaus ist eingerüstet, das Dach teilweise abgetragen und ein Seitenteil des Gebäudes abgerissen. An der noch offenen Straßenseite wächst seit Wochen ein Neubau.
Mit Schutzgebieten könnten die Städte Exzesse bei Modernisierungen eindämmen und so Lücken bei der Mietpreisbremse ausbügeln. In diesen Schutzgebieten ist es unter anderem verboten, Wohnungen zusammenzulegen, Laminat durch teures Parkett zu ersetzen oder weitere Balkone anzubauen. Auch in Berlin und anderen Großstädten gibt es diese Schutzgebiete, jedoch nicht in jedem Viertel, in dem modernisiert wird. Im Berliner Südwesten, wo Mieterin Hellmann um ihre 80-Quadratmeter-Bleibe bangt, hat der zuständige Bezirk bisher nur beantragt, zu untersuchen, ob Bedarf für ein solches Schutzgebiet besteht.
Wie stark Modernisierungen nach altem Recht auf die Miethöhe durchschlugen, zeigt ein Papier des Berliner Senats vom Januar: Beim öffentlichen Vermieter Degewo etwa sind nach Sanierungen der Jahre 2012 bis 2014 die Kaltmieten im Schnitt von 3,94 Euro auf 6,59 Euro je Quadratmeter gestiegen.
