Mietpreisbremse wirkungslos: Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst

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Mietpreisbremse wirkungslos: Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst

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Preisspirale: Die Mietpreisbremse schafft Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Die Mieten steigen trotzdem.

von Martin Gerth und Max Haerder

Statt sie zu lösen, schafft die Mietpreisbremse Probleme auf dem Wohnungsmarkt - und heizt sie zum Teil sogar an. Die Mieten steigen vielerorts trotzdem und Mieter und Vermieter streiten häufiger.

Ein Brief, 27 Seiten lang, reißt Mieterin Maria Hellmann (Name geändert) in diesem Sommer aus ihrem Frieden. Ihr Hausverwalter kündigt an, ihre Miete auf rund 1200 Euro pro Monat zu verdoppeln. Dafür soll die um 1900 gebaute Villa im Südwesten Berlins grundlegend saniert werden: neue Fassade, zusätzliche Balkone, der Dachboden soll ausgebaut und die Heizung ausgetauscht werden. Hellmann wohnt seit acht Jahren in dem Haus. 1200 Euro Miete für die 80 Quadratmeter große Wohnung wären für sie untragbar. Ihr Vermieter rechnet offensichtlich gar nicht damit, dass sie die neue Miete bezahlen kann: Im Internet findet Hellmann das Exposé eines Maklers, der ihre Wohnung zum Kauf anbietet. Für Hellmann ist klar, der Vermieter saniert auch, um die Mieter aus ihren Wohnungen zu vertreiben. Sie hat sich einen Anwalt genommen. „Mir wird die Entscheidung aufgezwungen, ob ich Krieg führen will.“

Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können

  • Möbliert vermieten

    Eigentümer können befristete Mietverträge mit Arbeitnehmern abschließen, die etwa für die Dauer eines Projekts eine Bleibe suchen. Vorteil: Die Miethöhe kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vereinbaren. Nachteil: Eine reguläre Kündigung vor Vertragsende ist nicht möglich. Für möbliertes Wohnen gibt es nur begrenzte Nachfrage.

  • Indexmiete

    Die Miete steigt mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Nur die erste Miete unterliegt der Mietpreisbremse. Danach steigt die Miete mit der Inflationsrate. Vorteil: Die Miete ist nicht gedeckelt. Nachteil: Derzeit ist die Inflationsrate so niedrig, dass die Mieten kaum steigen.

  • Ferienwohnung

    In den touristisch interessanten Großstädten werden Mietwohnungen vermehrt in Feriendomizile umgewandelt. Vorteil: Die Mietpreisbremse greift nicht. Nachteil: Kommunen verhindern, dass Wohnungen in Touristenquartiere umgewidmet werden.

In Berlin und anderen deutschen Städten wird es künftig öfter solche Konflikte geben. Seit dem 1. Juni können die Länder eine Mietpreisbremse festlegen, um so exzessive Preisentwicklungen zu stoppen. Berlin tat dies umgehend, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Bayern folgten. Von der Mietpreisbremse sind damit 4,3 Millionen von bundesweit 21,2 Millionen Mietwohnungen betroffen, schätzt der Deutsche Mieterbund. Im Oktober kommt auch Hessen dazu.

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Etwa 100 Tage nach dem Start der Mietpreisbremse wird deutlich, dass das Gesetz mit der heißen Nadel gestrickt wurde und dass sie weit weniger wirksam ist, als die Politiker versprochen haben. Kern des Gesetzes sind vier Grundregeln:

  • Bei Mieterwechseln darf die neue Miete nicht um mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen, das sich aus dem Mietspiegel der Gemeinde ergibt.
  • Für Neubauten gilt diese Regel nicht.
  • Bei umfassenden Modernisierungen, bei denen der Vermieter mindestens ein Drittel der Neubaukosten investiert, sind die Mieten nicht gedeckelt. Folge: starke Mieterhöhungen wie im Fall Hellmann.
  • Für vor der Mietpreisbremse abgeschlossene Verträge gilt Bestandsschutz, auch wenn die Miete mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt.

Mietpreisbremse Mietervereine zweifeln an Wirkung

Die Mietpreisbremse ist erst seit einigen Wochen in Kraft und längst noch nicht flächendeckend. Erste Erfahrungen haben bei einigen Mietervereinen bereits Zweifel an der Wirksamkeit aufkommen lassen.

Seit dem 1. Juni können die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Preisbremse verhängen. Quelle: dpa

Die Politik feierte die Mietpreisbremse schon nach kurzer Zeit als Erfolg. Justizminister Heiko Maas jubelte per Twitter: „Die Mietpreisbremse wird mehr und mehr zum Erfolgsmodell.“ Zuvor hatte das Internetportal Immobilienscout24 gemeldet, die Mieten in Berlin seien von Mai auf Juni um 3,2 Prozent gesunken.

Dabei sagen stadtweite Durchschnittswerte für einen Monat wenig aus. Die Marktforscher des Berliner Instituts Empirica-Systeme haben analysiert, wie sich die Mieten auf Postleitzahlebene von Juni bis August im Vergleich zu April und Mai verändert haben (siehe Grafik Seite 68). Ergebnis: In Berliner Wohnlagen, die schon vor dem Start der Mietpreisbremse billig waren (unterstes Drittel beim Mietniveau) wurden Wohnungen 1,8 Prozent billiger angeboten als in den Monaten vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse. In den teureren Lagen stiegen die Mieten dagegen. Dass die Mieten insgesamt im Schnitt gesunken sind, lag aber vor allem daran, dass in günstigen Lagen mehr und in teureren weniger Wohnungen angeboten wurden: „Das hat aber nichts damit zu tun, dass sich Vermieter bei Mieterhöhungen zurückgehalten hätten“, sagt Sebastian Hein, Leiter Marktforschung bei Empirica-Systeme.

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