ThemaImmobilien

Von Berlin bis zum Hunsrück: Der große Wohnungsmarkt-Check

28. Januar 2013
von Harald Schumacher, Thomas Stölzel, Dieter Schnaas und Patrick Schultz

Während das Fehlen preiswerter Wohnungen im Superwahljahr 2013 zum politischen Kampfthema wird, ist die tatsächliche Lage differenzierter. Mangel und Überangebot liegen oft nur wenige Kilometer auseinander. WirtschaftsWoche-Reporter besuchten fünf sehr verschiedene Brennpunkte, die zeigen, wie Investoren und Kommunen auf den regionalen Umbruch in ihren Immobilienmärkten reagieren.

Düsseldorf - Zweites Leben

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Grauer Staub überall, Zementgeruch, Stahlträger und Materialreste liegen verstreut auf dem Estrich, ausländische Arbeiter schleppen Schutt weg, und ein paar Tauben schützen sich in den entkernten Etagen vor der Januar-Kälte. Was an der Kaiserswerther Straße in Düsseldorf wie eine unspektakuläre Baustelle wirkt, ist ein besonderes Projekt: Das Gebäude, das die Bauleiter Ernst Müller und Darius Walla bis auf den Rohbau demontiert haben und dem sie bis Mitte des Jahres nun innen und außen ein neues Erscheinungsbild geben, war zuvor ein Bürokomplex. Nun wird daraus ein Wohnhaus.

Oben in der fünften und sechsten Etage entstehen zweigeschossige, luxuriöse Penthousewohnungen mit Dachterrasse und weitem Blick über den Rhein. Die Kaltmiete wird bei 17 Euro pro Quadratmeter liegen. Früher waren hier mal die Chefbüros und Konferenzräume, in denen die deutschen Manager des US-Konsumgüterriesen Johnson & Johnson rund 35 Jahre lang über das Geschäft mit ob-Tampons und Penaten-Creme entschieden.

In welchen Regionen eine angespannte Lage herrschte (zum Vergrößern bitte anklicken).
In welchen Regionen eine angespannte Lage herrschte (zum Vergrößern bitte anklicken).

Die Wohnungen von der ersten bis zur vierten Etage hingegen, wo etwa Vertrieb und Personalabteilung arbeiteten, sind für zwölf Euro Kaltmiete zu haben. Für die attraktive Lage unweit von Rhein- und Nordpark im Stadtteil Golzheim ist das moderat. Mietangebote im mittleren Preissegment sind wichtig für Düsseldorf: Sie halten Normal- und Gutverdiener in der Stadt, die sich eine bessere, aber keine luxuriöse Wohnung leisten können und sonst ins Umland ziehen würden. Finden sie eine neue Bleibe, machen sie preiswertere Wohnungen mit sechs oder sieben Euro Kaltmiete frei, die Mangelware sind.

Den Neubau von Wohnimmobilien mit Kaltmieten unterhalb von zehn Euro hält Sozialdezernent Burkhard Hintzsche angesichts der hohen Grundstückspreise in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt für „sehr schwierig“. Die Kaltmieten stiegen in den vergangenen zehn Jahren nach einer Studie des Marktforschers Bulwien-Gesa um 32 Prozent. Und die Bevölkerung wächst weiter: Wohnten vor zehn Jahren 570 000 Menschen in der Landeshauptstadt, sollen es 2030 bis zu 645 000 sein, schätzt eine Studie der Bezirksregierung. Gemessen daran werden viel zu wenige Wohnungen gebaut. 2011 waren es gerade mal 400.

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Wenn ein Investor einem alten Büroturm ein zweites Leben als Wohnquartier einhaucht, ist das also hoch willkommen – zumal eine Million Quadratmeter Bürofläche leer stehen in Düsseldorf. 12 von 100 Büro-Quadratmetern sind nicht vermietet. In Westdeutschland hat nur Frankfurt einen höheren Leerstand. Die 5000 Quadratmeter des Johnson & Johnson-Hauses entlasten also Miet- und Gewerbeimmobilienmarkt gleichzeitig.

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War der Umbau von Büros in Wohnungen bisher die Ausnahme, suchen längst auch in Hamburg, Frankfurt und anderen deutschen Metropolen mit ähnlichen Immobilienmarktproblemen Investoren intensiv nach Revitalisierungsprojekten.

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Als Johnson & Johnson Penaten und weitere Marken hinzukaufte, wurde das Golzheimer Gebäude zu eng. Ende 2008 zog die Mannschaft ins nahe Neuss. Johnson wurde die Immobilie als Gewerbeobjekt nicht los – dann schlug die Garbe-Immobiliengruppe aus Hamburg zu. Sie hat gerade in Köln die Allianz-Regionalniederlassung in das Wohnhochhaus Goltstein-Forum verwandelt. Drittes Umnutzungsprojekt von Garbe wird ein Hochhaus am Gustav-Heinemann-Ufer in Köln, in dem der BDI und dann die HDI-Versicherung residiert hatten. Und Garbe-Geschäftsführer Peter Niermann sucht weitere Objekte.

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Kommentare | 2Alle Kommentare
  • 28.01.2013, 09:57 Uhringo

    "Es gab bereits Gespräche mit der Investitionsbank Berlin über die Gründung eines Fonds, der günstige Immobilienkredite an Personen vergibt, die kein Erspartes einbringen können."
    Das ist doch genau das Rezept, nach dem die Subprime Krise begonnen hat - Hausbau ohne jedes Eigenkapital. Was soll das bringen? Schade, dass Sie im Artikel diesen Fakt nicht nennen...

  • 28.01.2013, 10:07 Uhringo

    "Seit 2006 unterliegt der umkämpfte Teil Bruckhausens – etwa die Hälfte des historischen Stadtteilkerns – einer Veränderungssperre und damit Regeln wie aus einem anderen Land: Eigentümern ist es verboten, ihre Häuser wertsteigernd zu renovieren. Seit 2008 dürfen Häuser zudem nicht mehr beliehen werden, neue Mietverträge muss die Stadt genehmigen."

    Mit welchen Gesetzen kann die Stadt eigentlich so stark in das Eigentumsrecht eingreifen? Das Sanierungsverbot und die Genehmigungspflicht fürs Vermieten ist doch extrem!

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