Lohnt es sich, jetzt ein Haus zu kaufen?
Im Prinzip ist nichts gegen eine selbst genutzte Immobilie einzuwenden - solange sie vernünftig finanziert ist. Für den Kauf sprechen derzeit die niedrigen Bauzinsen: Wer eine Hypothek von 200.000 Euro über 25 Jahre abträgt, zahlt rund 5000 Euro weniger pro Jahr als vor fünf Jahren. Das Problem: Im Gegenzug steigen auch die Preise, denn niedrige Bauzinsen spiegeln sich immer auch in höheren Kaufpreisen wider. Hinzu kommt die Sorge um den Euro und vor Inflation, die viele Interessenten in ihrer Kaufentscheidung antreibt und bestärkt - und manchen irrationale Preise zahlen lässt. So stiegen die Preise für Wohnungen in den letzten zwölf Monaten neusten Daten des Internetportals Immoscout24 zufolge in Hamburg und München im Schnitt um jeweils 18, die für Häuser um knapp zehn Prozent.
Wohin sich die Immobilienpreise in den nächsten 30 Jahren entwickeln, kann heute aber niemand seriös sagen. Auf keinen Fall sollte man sich vom derzeit vor allem in Großstädten grassierenden Immobilienfieber verrückt machen lassen. Weil sich (zumindest in den Metropolen) dank des Booms nun auch Schrott vermarkten lässt, ist erst recht Vorsicht geboten. Beim Kauf ohne Gutachter gilt "gekauft wie gesehen" - auch, wenn Sie eine Million auf den Tisch legen. Nur für arglistig verschwiegene Schäden haftet der Verkäufer. Nicht von schönen Makler-Exposés blenden lassen: Bei Eigentumswohnungen ist das Studium der Versammlungsprotokolle Pflicht; bei Häusern sollten Gutachter zu Rate gezogen werden. Vor-Ort-Recherchen lohnen: den Weg zur Arbeit Probe fahren; was sagen Nachbarn über Haus und Viertel? Bei einem Neubau Referenzprojekte des Bauträgers zeigen lassen. Die monatliche Hypothekenrate sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Zu Beginn der Darlehenslaufzeit sollte möglichst viel von der Hypothek getilgt werden; am besten Verträge mit flexiblen Tilgungsmöglichkeiten abschließen.
Abgesehen vom Ärger, den Sie sich mit Mietern einhandeln könnten, ist die Antwort auf die Frage für Kapitalanleger komplizierter als bei einem Kauf zur Selbstbenutzung. Das Problem: In Metropolen wie München und Hamburg sind die Kaufpreise oft zu hoch, um eine vernünftige Mietrendite zu erzielen; in vielen anderen Städten ist nicht jede Immobilie eine sichere Wertanlage. Denn als Vermieter müssen Sie neben Lage und Substanz auch den aktuellen und am besten den künftigen Wohnraumbedarf einschätzen; Leerstand würde eine kreditfinanzierte Immobilie schnell zum Verlustgeschäft machen. Leider sieht es mit der Nachfrage nach Wohnraum in weiten Teilen Deutschlands nicht so gut aus. Eine heute noch voll vermietete Immobilie in Gegenden mit Einwohnerschwund könnte sich in 15 oder 20 Jahren als unverkäuflich erweisen. In Städten mit gesunder Wirtschaft und Sozialstruktur wie München oder Hamburg ist dieses Risiko gering. Dafür kauft man dort inzwischen teuer: Wer in Hamburg 25 Jahres-Nettokaltmieten bezahlt, muss in den kommenden zehn Jahren Mieterhöhungen von 15, besser 20 Prozent durchsetzen, damit sich das noch rechnet. Selbst Immobilienkäufer, die mit sehr hoher Inflation rechnen und davon ausgehen, dass die meisten nominalen Geldanlagen stark an Wert verlieren, dürfen nicht blind kaufen. In einem solchen Szenario würde der Staat Wege finden, das immobile (!) Sachwertvermögen seiner Bürger abzuschöpfen. Im Falle sehr hoher Inflation würden Mieten zudem vermutlich gedeckelt, um Unruhen zu vermeiden.
Wer als Deutscher vom Haus am Meer im Süden träumt, schaut meist nach Spanien und dort vor allem nach Mallorca. Dort ist nicht absehbar, ob der Preis-Boden bereits erreicht ist. In Spanien insgesamt geht der Preissturz der Immobilien seit Ausbruch der Finanzkrise ungebremst weiter. Auch auf Mallorca erwarten Marktbeobachter, dass die Preise nachgeben, vor allem in günstigeren Gegenden. Schon jetzt seien dort 30 Prozent Preisnachlass verhandelbar. Im vom Massentourismus geplagten Osten der Insel etwa sind Wohnungen inzwischen für 80 000 bis 200 000 Euro zu finden.
Nur in Luxuslagen sind die Preise noch relativ stabil. Für Selbstnutzer, die ihren Zweitwohnsitz ohnehin auf der Balearen-Insel ansiedeln wollen, ergeben sich vielleicht derzeit gute Kaufgelegenheiten. Kapital-Anleger sollten hingegen noch warten. "Die Preise sind bei einzelnen Projekten immer noch aufgeblasen," sagt der deutsche Architekt Robert Wagner. Auch in den anderen bei Deutschen traditionell beliebten Ferienhaus-Regionen wie Italien und Südfrankreich sind die Preise noch nicht nennenswert. Auch in den anderen, bei Deutschen traditionell als Standort für Ferien-Immobilien beliebten Ländern, wie Italien und Frankreich gibt es trotz anhaltender Krise keine Schnäppchenpreise. Dafür sorgen finanzkräftige Käufer aus den Ländern selbst, die ihre Euros aus Angst vor dessen Weichheit in Immobilien anlegen wollen, sowie aus Russland und dem Nahen Osten.
Wer echte Schnäppchen sucht, muss sich schon nach Griechenland trauen. Hier drücken Notverkäufe einheimischer Zweithaus-Besitzer die Preise. Wer Geld braucht, trennt sich eher von seinem Ferienhaus als von seinem Hauptwohnsitz. Auch der Fiskus treibt Immobilieneigentümer zum Verkauf. "Besitzer größerer Immobilienbestände müssen seit Kurzem eine Sondersteuer zahlen", sagt Dimitrios Kouros, Vorstand der Deutschen und Hellenischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz in Düsseldorf. Reiche Griechen verkaufen ihre Zweitimmobilie, um der Steuer zu entgehen. Das Angebot drückt die Preise. "Ferienimmobilien sind zu Preisen wie vor zehn Jahren zu haben", sagt Christian Seyrer von GIS Immobilien in Augsburg. (Stefan Hajek, Martin Gerth)
Ich habe ein paar Tausend Euro übrig; soll ich mein Haus sanieren?
Für Eigennutzer - kurzum: Ja. Immobilienbesitzer dürfen davon ausgehen, dass Baumaterial und Handwerker eher teurer werden und sie wegen der weltweiten Niedrigzinsen nichts verdienen werden, wenn zu viel Geld weiter auf der hohen Kante liegt. Renovierungen und Verschönerungen am Häuschen hingegen sind nie sinnlos, denn sie verbessern in nachfrageschwachen Gegenden die Vermarktbarkeit, und auch in den Metropolen steigern sie den Wert. Wer nicht vorhat, zu verkaufen, der erfreut sich eben an niedrigeren Heizkosten oder dem schicken Bad. Für energetische Sanierungen gibt es außerdem noch günstige Kredite vom Staat. Wenn sich Gas, Öl und Strom auch weiterhin so rasant verteuern wie in den vergangenen Jahren, amortisiert sich auch Dämmen schneller - 10 bis 20 Jahre gehen aber je nach Maßnahme ins Land. Übertreiben lohnt nicht: Aus einem Altbau macht man kein Passivhaus, es sei denn, man sieht das als Selbstzweck an. Rentieren wird es sich in der Regel aber nicht. Sinnvoll sind: Dach dämmen, neue Heizung, bessere Fenster, trockene Kellerwände. Für Kapitalanleger/Vermieter ist die Sache nicht so einfach. Es lohnt nicht, über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus Geld in die Sanierung eines Hauses zu stecken: Vermieter dürfen maximal elf Prozent der Kosten jedes Jahr auf die Mieten umlegen. De jure. De facto weigern sich viele Mieter schon gegen wesentlich moderatere Mieterhöhungen. Ob das den ganzen Ärger wert ist? (Stefan Hajek)
