Hausbesitzer in Angst: Dänen tilgen nicht

Hausbesitzer in Angst: Dänen tilgen nicht

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Die tilgungsfreie Baufinanzierung Dänemarks löste einen wahren Immobilienboom im Land aus. Doch nun könnte für viele das böse Erwachen drohen

von Andreas Toller

Niedrige Bauzinsen machten für viele Dänen den Immobilienkauf erschwinglich. Das Fatale: Mehr als die Hälfte finanziert das Eigenheim ohne Tilgung. Nun laufen die ersten Finanzierungen aus. Für dänische Hausbesitzer kündigt sich eine Katastrophe an.

In der zweiten Aprilwoche erreichten die Baufinanzierungszinsen in Deutschland ein neues Rekordtief. Dabei hatten Anfang des Jahres noch viele Experten damit gerechnet, dass die Zinsen allmählich wieder steigen würden. Zypern-Krise, die schwache Konjunkturentwicklung in Europa und die expansive Geldpolitik Japans haben einen Zinsanstieg jedoch nochmals verzögert. „Interessenten, die eine Immobilie erwerben wollen oder Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, sehen sich derzeit extrem günstigen Baufinanzierungszinsen gegenüber“, bestätigt Stephan Gawarecki, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein & Co..

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Langfristig, so Gawarecki, sei dennoch mit deutlich höheren Zinsen zu rechnen. „Bei Abschluss eines Darlehens ist daher auf eine lange Zinsbindung in Kombination mit einer erhöhten Tilgung zu achten“, rät der Finanzierungsexperte. „So lässt sich das Anschlussfinanzierungsrisiko einer deutlich höheren monatlichen Rate für das Eigenheim ausschließen.“ Wer also für eine Hypothek mit festem Zins für zehn Jahre abschließt und gleichzeitig die niedrige Zinslast nutzt, um mehr von seinen Schulden abzutragen, muss bei der Anschlussfinanzierung nur noch eine deutlich geringere Kreditsumme finanzieren.

Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

  • Fallstrick 1: Zu wenig Eigenkapital

    Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.

  • Fallstrick 2: Zu langsam tilgen

    Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.

  • Fallstrick 3: Extrakosten übersehen

    Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.

  • Fallstrick 4: Keine Reserven eingeplant

    Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.

  • Fallstrick 5: Eigenleistung überschätzt

    Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.

  • Fallstrick 6: Sanierungs-Rücklagen vergessen

    Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.

  • Fallstrick 7: Familie nicht abgesichert

    Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.

  • Fallstrick 8: Anschlussfinanzierung verschlafen

    Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.

  • Fallstrick 9: Zu teuer Bausparen

    Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.

  • Fallstrick 10: Tilgungsfrei finanzieren

    Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.

Dänemarks Immobilienboom

In Dänemark sahen Banken und Hauskäufer das während des vergangenen Jahrzehnts offenbar deutlich anders. Dort wurde bereits 2003 die Möglichkeit geschaffen, einen Hauskauf in den ersten zehn Jahren ganz ohne Schuldentilgung zu finanzieren. Damit sollte der Kauf eines Eigenheims auch Familien ermöglicht werden, die sich die Monatsraten inklusive Tilgung nicht leisten konnten. Die tilgungsfreie Hausfinanzierung löste in Dänemark einen Boom aus. Die Immobilienpreise stiegen. Heute schätzt die dänische Bankenvereinigung, dass 56 Prozent aller Immobilieneigentümer eine tilgungsfreie Finanzierung gewählt haben. Erst nach zehn Jahren beginnen sie, die Schulden abzutragen. Die Banken vergeben bei solchen Baufinanzierungen maximal 80 Prozent des Immobilienwerts als Kredit. Viele Dänen verließen sich auf die Versprechen der Politik, das Risiko dieser Immobilienkredite sei gleich null, denn wenn die Tilgungsfreiheit nach zehn Jahren ablaufe, sei der Wert des Hauses so gestiegen, dass man innerhalb der 80-Prozent-Beleihungsgrenze einfach ein neues Darlehen aufnehmen könne.

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