Aber das beliebte dänische Finanzierungsmodell erweist sich jetzt, da die ersten Baufinanzierungen nach zehn Jahren auslaufen und die Hausbesitzer eine Anschlussfinanzierung benötigen, als gefährlicher Bumerang. Denn seit 2008, so kritisieren Internationaler Währungsfonds und die Ratingagentur Standard & Poor‘s, sind die Immobilienpreise um rund ein Viertel gefallen. Für Dänen, die jetzt oder in Kürze eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist das eine Katastrophe. Denn unter Umständen sind nach den zehn tilgungsfreien Jahren ihre Schulden deutlich höher als der Wert ihrer Immobilie. Dann wird es für die Hauskäufer nicht nur wegen der einsetzenden Tilgung teurer, sondern eventuell sogar schwierig, eine Bank zu finden, die überhaupt bereit ist, die Hypothek weiter zu finanzieren. Und sollte sich doch eine finden, wird sie sicherlich einen zusätzlichen Risikoaufschlag beim Kreditzins verlangen. Für dänische Hauskäufer, der vor zehn Jahren gekauft, aber bis heute keine Schulden getilgt hat und die höheren Kreditraten nicht stemmen kann, bedeutet das den Zwangsverkauf der Immobilie. Statt im eigenen Haus sitzt er dann der Restschuld, die nicht durch den Verkaufserlös gedeckt ist.
Berechnungen der Universität Odense gehen davon aus, dass in drei bis vier Jahren rund 100.000 dänische Haushalte davon betroffen sein dürften. Sie stünden dann kurz vor der Zahlungsunfähigkeit, sollten die Immobilienpreise bis dahin nicht wieder deutlich ansteigen.
Steigende Verschuldung der Privathaushalte
Bei den aktuell auslaufenden Krediten ohne Tilgung stehen Dänemarks Zentralbank zufolge nur sehr wenige Hauskäufer vor Zahlungsengpässen. Aber die Notenbanker rechnen damit, dass ihre Anzahl in den kommenden Jahren deutlich ansteigt. Weil so viele Dänen von der Möglichkeit gebraucht gemacht haben und weiter machen, ist die Verschuldung der Privathaushalte nach einer Schätzung von S&P auf 322 Prozent der verfügbaren Einkommen gestiegen. Zum Vergleich: Trotz Immobilienbooms in Deutschland beträgt die Schuldenquote der hiesigen Haushalte im Durchschnitt nur 80 Prozent der verfügbaren Einkommen. Die zuständige IWF-Expertin Yingbin Xiao forderte gegenüber der Nachrichtenagentur Bloomberg in einem Interview, diese „in vielen Ländern verbotene“ Darlehensform müsse stufenweise abgeschafft werden. Angesichts eines Kreditvolumens von 1,3 Billionen Kronen (175 Milliarden Euro) sei eine sofortige die Abschaffung der tilgungsfreien Kreditfinanzierung keine Option, doch man möge erwägen, die Beleihung von 80 auf 60 Prozent des Immobilienwerts zurückzufahren, so der IWF.
Noch läuft die Schuldenparty, die Kredite ohne Rückzahlung werden weiter vergeben. Allerdings stiegen laut Finanzaufsicht FSA die Abschreibungen der Hypotheken-Branche in nur sechs Monaten bereits um mehr als die Hälfte. Immerhin haben die Immobilienfinanzier – auf Druck der Zentralbank – erkannt, dass sie die Billigkredite deutlich restriktiver vergeben müssen. Dennoch könnte ein Platzen der dänischen Immobilienblase auch für die Banken ein übles Nachspiel haben, wenn sie von vielen Hauskäufern wegen Falschberatung bei der Immobilienfinanzierung verklagen. Beim großen dänischen Immobilienfinanzierer Realkredit heißt es zumindest, man sei in letzter Zeit deutlich vorsichtiger geworden.
Schließlich würde ein Platzen der Immobilienblase mit vielen unbedienten Hypothekenkrediten auf die gesamte Wirtschaft ausstrahlen. Das hat das Beispiel USA gezeigt, wo die geplatzte Immobilienblase nach allzu generöser Kreditvergabe letztlich die internationale Finanzkrise auslöste.