Das Ergebnis seiner Arbeit ist schließlich seine berühmte Theorie der optimalen Bodennutzung, die sogenannten Thünenschen Ringe. Thünen bedient sich dabei der „isolierenden Abstraktion“, VWL-Studenten heute als Ceteris-Paribus-Klausel bekannt. Im einfachsten Modell gibt es nur eine zentrale Stadt, um die herum sich die Landwirtschaft ansiedelt, um (nur dort) ihre Agrargüter zu verkaufen. Es gibt keinen Außenhandel, der nutzbare Boden hat überall die gleiche Qualität, und der Landwirt ist – ganz im Sinne von Adam Smith, dessen Thesen Thünen stark prägten – ein auf Eigennutz bedachter Profitmaximierer.
Im Kern steht die sogenannte Lage- oder Bodenrente. Dies ist der mögliche Gewinn pro Flächeneinheit, also die Differenz zwischen den Erlösen des Landwirts und den Produktions- und Transportkosten. Die Transportkosten spielen bei Thünen eine zentrale Rolle. In seinem Modell steigen sie proportional mit der Entfernung zur Stadt sowie mit Gewicht und Konsistenz der Ware: „Mit der größeren Entfernung von der Stadt wird das Land immer mehr auf die Erzeugung derjenigen Produkte verwiesen, die im Verhältnis zu ihrem Wert mindere Transportkosten erfordern.“ Holzstämme für den städtischen Schreiner verderben zwar nicht, sind aber ungleich aufwendiger in die Stadt zu karren als ein Korb Radieschen.
Jedes Produkt hat seine Zone
Weil die Bodenrente mit zunehmender Distanz zur Stadt abnimmt, verändern sich auch die Bodenpreise. Die Zahlungsbereitschaft von Agrarinvestoren beim Kauf von Ackerboden ist in großer Entfernung zur Stadt geringer. Umgekehrt steigen die Bodenpreise, je näher ein Feld an der Stadt liegt.
Was folgt daraus? Offenbar existiert für jedes Produkt ein anderer Abstand zur Stadt, bis zu dem sich ein Anbau noch eben lohnt. Je höher die Bodenpreise, umso niedriger müssen nach diesem Kalkül die Transport- und Produktionskosten sein. In der ersten Zone, die direkt an der Stadt liegt, gibt es somit eine besonders intensive Bewirtschaftung der Felder (siehe Schaubild). Hier bauen Landwirte im Optimalfall leicht verderbliche Produkte wie Obst und Gemüse an (die bei längerem Transport kostenintensiv gekühlt werden müssten). Im nächsten Ring folgt die Forstwirtschaft (wegen des aufwendigen Transports der Stämme). Danach kommt in drei Stufen und mit abnehmender Intensität der Getreideanbau. Im dritten Ring herrscht eine Fruchtwechselwirtschaft vor, bei der die Bauern abwechselnd Blatt- und Halmfrüchte anbauen. Dann folgt eine Koppelwirtschaft (bei der Ackerbau und Weidenutzung wechseln) und schließlich die aus dem Mittelalter überlieferte Dreifelderwirtschaft, bei der ein Teil der Fläche zur Bodenerholung brach liegt. Ganz außen liegt die Viehzucht. Danach kommt für Thünen nur noch „unkultivierte Wildnis“.