Sanierung von Fassade, Heizung & Co.: Ein Plus Wohnqualität und Geldbeutel

Sanierung von Fassade, Heizung & Co.: Ein Plus Wohnqualität und Geldbeutel

, aktualisiert 20. Januar 2016, 20:33 Uhr
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Die Einsparpotenziale sind hoch, doch die Sanierungsquoten weiter gering. Wenn man es doch tut, dann sollten die Maßnahmen umfassend sein.

von Leonidas ExuzidisQuelle:Handelsblatt Online

Wer eine Ölheizung besitzt, braucht sich angesichts der niedrigen Preise um die Rechnung keine Sorgen zu machen. Daher bleiben energetische Sanierungen out. Sinnvoll sind sie allemal – auf eine bestimmte Art und Weise.

FrankfurtBeim Blick auf die Heizkostenabrechnung machten Verbraucher zuletzt öfter große Augen. Doch die Zeit der teuren Wärme ist vorerst vorbei: Der Preisverfall macht auch vor Heizöl keinen Halt. Mit rund 86 Euro pro 100 Liter ist Heizöl so günstig wie seit über zehn Jahren nicht mehr. Für die Verbraucher eine deutliche Entlastung – bei einem Bestand von über fünf Millionen Heizöl-Kessel.

Nicht nur auf dem Heizungsmarkt hat sich zuletzt einiges getan: Auch in der Immobilienbranche herrscht mächtig Bewegung. Immobilien haben sich als renditestarkes Anlageobjekt empfohlen – allen voran der Neubau boomt. Zwischen 2010 und 2014 stieg einer DIW-Studie zufolge das Neubauvolumen um rund 60 Prozent. Besonders in den umkämpften Metropolen entstanden teils hochmoderne, nachhaltige vier Wände.

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Viele Bestandsgebäude allerdings hätten ebenfalls ein neues Gesicht nötig. Eine ähnliche Dynamik wie im Neubau wäre auch für die Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden wünschenswert. Dort hingegen gerät der Motor ins Stocken: Die Bauleistung an bestehenden Gebäuden stieg laut DIW im gleichen Zeitraum nur um knapp 10 Prozent.

Mit ausschlaggebend dafür: Die Unbeliebtheit energetischer Sanierungen. Die Deutschen können sich für die energetische Instandsetzung ihrer Wohnimmobilie schlichtweg nicht begeistern – und der Trend ist weiter negativ. 

Dort greift dann ein Rad ins Andere: Ist eine energetische Sanierung, sprich die Modernisierung des Eigenheims zur Reduktion des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung, angesichts des niedrigen Heizölpreises überhaupt noch rentabel? Definitiv, sagen Experten. Schließlich sei der Austausch von Fenstern und Türen, die Dämmung von Außen- und Innenwänden sowie die Erneuerung der Heizung Geld und Gold wert – im wahrsten Sinne des Wortes.

Der kurzfristige Zeithorizont spielt in diesem Zusammenhang die entscheidende Rolle. „Gebäudeeigentümer denken zu kurz, wenn sie wegen der aktuell geringen Öl- und Gaspreise bei einer Sanierungsmaßnahme keine gute Wärmedämmung umsetzen und ihnen in Zukunft die Hände gebunden sind“, sagt Karsten Neuhoff, Klimaexperte beim DIW.

Bei einer umfassenden energetischen Sanierung müssen sich die Eigentümer auf eine Amortisationszeit von rund 20 Jahren einstellen – die Energieeinsparungen sind folglich erst langfristig lohnenswert. Neben dem ökonomischen Aspekt rückt auch der Umweltschutz in den Fokus: Angesichts der Klimaziele der Bundesregierung ist eine Erhöhung des energetischen Sanierungsvolumens unumgänglich.


Die Bereitschaft ist da

Notwendigkeit und Einsparpotenzial scheinen vielen Hauseigentümern bewusst zu sein. „Die Sanierungsbereitschaft ist vorhanden. Das Umfeld verändert sich“, bemerkt Frank Mattat, Geschäftsführer der Gasag Contracting, einem Tochterunternehmen des Energiedienstleisters.

Branchenangaben zufolge hätten allein knapp zwei Drittel der rund 15 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser eine energetische Sanierung nötig – Tausende Wohnungen in teils veralteten Immobilien sowieso. Doch zu welchem Preis?

Die Bundesregierung jedenfalls peilt eine jährliche Sanierungsrate von zwei Prozent des Wohngebäudebestands an – trotz staatlicher Förderung und wachsenden Bauvolumens herrscht momentan Stagnation bei rund einem Prozentpunkt. „Gerade bei dem aktuell geringen Zinsniveau ist es sinnvoll in Wärmedämmung zu investieren und sich langfristig den Zinsvorteil zu sichern“, sagt Karsten Neuhoff.

Branchenangaben zufolge gewinnt der energetische Zustand bei einer Kaufentscheidung immer mehr an Bedeutung. Einer aktuellen Studie des Portals ImmobilienScout 24 und des Kreditvermittlers Interhyp zufolge stellt die Energieeffizienz des Objekts für fast zwei Drittel aller Käufer ein wichtiges Kriterium bei der Kaufentscheidung dar.

Tatsächlich aber mache nur rund jeder Acht den Erwerb der Immobilie vom energetischen Zustand tatsächlich abhängig. „Für Investoren ist das eines der Hauptverkaufsargumente. Der Trend geht dorthin“, sagt Frank Wojalewicz, Geschäftsführer der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien. Eine solche Sanierung ist zudem ein gängiges Instrument, um Mieterhöhungen durchzusetzen. „Bei einer energetischen Sanierung steigt natürlich auch die Wohnqualität. Das Objekt bekommt ein anderes Ambiente, der Wert erhöht sich“, so Wojtalewicz.

Die Quoten allerdings sind schlichtweg zu gering – dafür ist nicht nur der niedrige Heizölpreis verantwortlich. Neben den hohen Investitionskosten zur Durchführung des Sanierungsprozesses sind für viele Eigentümer auch die Folgekosten ein unkalkulierbares Risiko. Laut ImmobilienScout 24 und Interhyp kann jeder dritte Immobilienkäufer die Höhe möglicher Folgekosten nicht beziffern.

Ein weiterer Grund: Die vergleichsweise geringe Sanierungsbereitschaft der Eigentümer im Ein- und Zweitfamilienhaussegment. „Dort lohnt es sich oft nicht mehr“, sagt Thomas Herr, Geschäftsführer der CBRE-Tochter Valteq. „Für einen 50- bis 60-jährigen Bürger in einem Einfamilienhaus rentieren sich diese Investitionen aufgrund der langen Amortisationsdauer nicht mehr.“ Dort, da sind sich Experten einig, bedarf es eines noch stärkeren Engagements der Politik. „Es geht darum, den schlafenden Riesen Wärmemarkt zu wecken. Kostensenkung in Verbindung mit Nachhaltigkeit“, so Mattat.


Die häufigsten Fehler bei Dämmungen

Dass eine energetische Sanierung mit viel Geld und vor allem viel Arbeit verbunden ist, steht außer Frage. Dass die Rentabilität bei richtiger Durchführung hoch ist, ebenfalls. Trotzdem besteht bei falscher Planung oder mangelhafter Durchführung die große Gefahr, dass die Maßnahmen nicht greifen. Ein Überblick über die häufigsten Fehlerquellen:

Falsche Kalkulation

In der Branche ist man sich einig: Vor einer energetischen Sanierung ist eine umfassende Planung nötig. Eigeninitiative ist durchaus zu befürworten, bei der Durchführung allerdings nicht unbedingt empfehlenswert. „Ich muss genau beurteilen können, welche Maßnahme mir welche Einsparung bringt“, sagt Wojtalewicz. Der Trend, Einzelmaßnahmen einer umfassenden Sanierung vorzuziehen, könnte kontraproduktiv wirken. „Die Verknüpfung verschiedener Maßnahmen spielt eine wichtige Rolle“, so Wojtalewicz. „Durch geringe Dämmmaßnahmen an wichtigen Knotenpunkten kann ich mehr erreichen, als wenn ich einen gesamten Wandbereich dämme. Manchmal ist weniger mehr.“

Wojtalewicz rät, vor der Durchführung einen Fachmann zu kontaktieren. Leider, so der d.i.i-Geschäftsführer, gebe es noch viel zu wenige Profis auf diesem Gebiet. „Wer den energetischen Zustand der Immobilie verbessern will, darf die Kosten nicht unterschätzen. Vor der Umsetzung der Maßnahme sollten sich Eigenheimbesitzereinen genauen Überblick über das Ausmaß machen und sich sehr gut über die Finanzierungsmöglichkeiten informieren“, meint auch Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Doppelte Arbeit

Eine umfassende energetische Sanierung ist besonders dann empfehlenswert, wenn sowieso einzelne Maßnahmen notwendig sind. „Die meisten energetischen Sanierungen sind nur als Teil von ohnehin anstehenden Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich“, sagt Karsten Neuhoff. „Wenn ich sowieso Geld in die Hand nehmen muss, sollte ich das energetisch verbessert tun“, meint auch Thomas Herr.

Mangelhafte Dämmung

Hier liegt zweifelsfrei eine der größten Gefahrenquellen: Falls die Fugen zwischen einzelnen gedämmten und nicht-gedämmten Bauteilen nicht vollständig ausgefüllt sind, können Wärme- bzw. Kältebrücken entstehen. Die Effizienz der Dämmung ist dann nicht mehr gegeben und die Maßnahme nur teilwirksam. „Der Teufel liegt hier im Detail“, sagt Herr. Bei einer mangelhaften Dämmung sei zudem die Gefahr groß, dass mit zeitlichem Abstand das Bauteil beschädigt werde.

Fehlendes Gleichgewicht

Ein D-Junior ist im Seniorenbereich körperlich hoffnungslos unterlegen – so ähnlich ist es auch bei der Modernisierung von Fenstern und Türen. Besonders bei älteren Gebäuden ist es möglich, dass etwa ein neues Fenster nicht unbedingt kompatibel ist mit der Wand, in der ich es einsetze. „Man bringt ein funktionierendes bauphysikalisches Produkt durcheinander, indem man nur punktuell eingreift“, sagt Herr. „Man bringt es aus dem Gleichgewicht.“ In der Folge könnten Feuchtigkeit und Schimmelpilz entstehen.

Falsche Materialien

Zuletzt wurde oft darüber gestritten, ob die zur Fassadendämmung verwendeten Materialen alle notwendigen Sicherheits- und Effizienzstandards erfüllen. Beispiel: Eine Untersuchung hat ergeben, dass bei vielen Neubauten Fugen mit  Montageschaum gefüllt werden. „Der Montageschaum zwischen Fenstern, Türen und Mauern sorgt für die Wärmedämmung, hält aber nicht den Wind fern. Dafür müssen die Fugen abgeklebt oder mit vorkomprimierten Dichtungsbändern eingedichtet werden“, schreibt der Verband Privater Bauherren.

Falsch lüften

So banal es klingt: Die mühsame Arbeit durch energetische Sanierung wird zum Teil im Alltag zunichte gemacht, wenn man nicht richtig lüftet. Stoßlüften ist hier das richtige Stichwort. Sind die Fenster nämlich ständig nur teils geöffnet, entweicht die Wärme, die ursprünglich durch die durchgeführten Maßnahmen im Raum bleiben soll. Im Gegensatz dazu kann es zu Schimmelbildung kommen, wenn zu wenig gelüftet wird. Noch banaler: Das Licht ausschalten, wenn man aus dem Raum geht. Experten sind sich einig: Der größte Effekt mit dem geringsten Aufwand.

Quelle:  Handelsblatt Online
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