Nichts in den Hallen des Braunschweiger Heizungs- und Sonnenkollektor-Herstellers Solvis erinnert an die Tristesse üblicher Fabriken. Die Architektur ist anspruchsvoll, es dominieren Tageslicht und helle Farben, Holz schafft einen Anflug von Behaglichkeit, die Luft wird beständig ausgetauscht, ohne dass es zieht. Besonders stolz sind die 220 Beschäftigten des mitarbeitergeführten Unternehmens darauf, dass sie Strom und Wärme für Heizung, Kühlung, Beleuchtung und Produktion komplett aus regenerativen Energien beziehen: aus großflächigen Sonnenkollektoren und Solarzellen auf dem Dach sowie einem eigenen Blockheizkraftwerk, das mit Rapsöl betrieben wird und 160 Kilowatt leistet. „Wir leben vor, was wir verkaufen“, sagt Solvis-Geschäftsführer Helmut Jäger über seine Nullemissionsfabrik. Die Dortmunder RWE Energy hat die Fabrik dafür gerade als energieeffizienteste Gewerbeimmobilie Deutschlands ausgezeichnet.
Die Braunschweiger sind Speerspitze eines Trends, der zügig Fahrt aufnimmt. Weltweit planen immer mehr Investoren Büros, Fabriken und Konzernzentralen ausdrücklich unter der Maßgabe, dass für Bau und Betrieb möglichst wenig Energie aufgebracht werden soll, ein möglichst großer Teil aus regenerativen Quellen stammt und die Bauten insgesamt klimaschonend sind. Der Ökostil ist in – und erobert nach dem Wohnungs- jetzt auch den Gewerbebau. Und das Schönste daran – richtig angepackt profitieren alle: Geldgeber, Nutzer, Beschäftigte und die Umwelt.
„Grüne Immobilien werden zum Standard und in absehbarer Zeit eine Art Erste-Klasse-Markt bilden“, prophezeit Ingo Weiss, Chef des Facility Managements beim Immobilienberater Jones Lang La-Salle in Deutschland. Aus einer gerade abgeschlossenen Umfrage LaSalles unter mehr als 1200 Führungskräften aus allen Branchen weltweit geht hervor, dass fast jeder zweite Top-Manager den Immobilien eine bedeutende Rolle für die Nachhaltigkeitsstrategie seines Unternehmens zumisst. Das bestätigt die Erfahrungen von Judith Gabler, Geschäftsführerin des Immobilienverbands RICS Deutschland. „An dem Thema kommt niemand mehr vorbei.“
In den USA (Leed), Frankreich (HQE), Großbritannien (Breeam) und Japan (Casbee) hat die Branche schon Labels für nachgewiesene Ökostandards entwickelt; Deutschland, wo die Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) längst strenger sind, will dieses Jahr nachziehen. Allein die US-Tochter Turner des Essener Baukonzerns Hochtief hat in den Vereinigten Staaten mehr als 200 nach Leed zertifizierte Immobilien gebaut, darunter den Hearst Tower in New York. Ein innovatives Heizungs-, Lüftungs- und Energiekonzept hat seine Energieeffizienz gegenüber vergleichbaren herkömmlichen Büro- und Geschäftstürmen um 22 Prozent verbessert. Insgesamt wurden in den USA seit der Einführung von Leed im Jahr 2000 schon mehr als 1400 Projekte beurteilt.
In China, wo derzeit rund die Hälfte aller neuen Wohn- und Geschäftshäuser hochgezogen werden, hat die Regierung aus Furcht vor einem Zusammenbruch der Stromversorgung drastische Energieeinsparungen verordnet. Neubauten dürfen nurmehr halb so viel Energie wie heute verbrauchen; in Peking, Shanghai, Tianjin und Chongqing sogar nur 35 Prozent. Bernhard Bürklin, Leiter „Unternehmensprojekte“ bei Hochtief, sieht auch in Deutschland zunehmend mehr Gewerbeimmobilien mit Ökoanspruch entstehen: „Der Markt ist gewaltig im Kommen.“
Es gibt ein ganzes Bündel an Gründen für diese Entwicklung:
- Seit wegen der explodierenden Energiepreise die Bewirtschaftungskosten „oft schon nach sieben bis acht Jahren die anfängliche Investition übersteigen“, sagt Bürklin, beziehen sich die Renditeüberlegungen der Investoren heute viel stärker auf die Lebensdauer eines Gebäudes. Zu hohe Nebenkosten üben Druck auf die zu realisierende Kaltmiete aus, bestätigt LaSalle-Experte Weiss. „Energieeffiziente Immobilien sind leichter vermarktbar und steigen im Wert.“ Gerhard Brand, Geschäftsführender Gesellschafter des renommierten Frankfurter Architekturbüros Albert Speer & Partner, macht die Erfahrung, dass Fonds und Mieter immer öfter auf den Cent genau die Betriebskosten kennen wollen und zum Teil in Ausschreibungen dafür eine Obergrenze festlegen. „Das war früher kein Thema.“ » Der Bochumer Dietmar Riecks, Baumeister der preisgekrönten Solvis-Nullemissionsfabrik, hat im sauerländischen Arnsberg ein hochwärmegedämmtes Geschäftshaus realisiert, das die Energie für Heizung und Kühlung fast vollständig aus Erdwärme gewinnt. Für die Mieter bedeutet das, so Riecks: „Sie tragen keinerlei Energiepreisrisiko, die Kalt- ist gleich der Warmmiete.“
- Architekten und Vorstände verpflichten sich selbst zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Siemens, Bayer, Citibank oder Goldman Sachs haben erklärt, nurmehr ökologisch bauen zu wollen – und setzen dies werbewirksam in Szene. „Wir sind keine ökologischen Triebtäter“, sagt Brand von Speer & Partner. „Aber jeder Architekt sollte sich seiner Verantwortung für Ressourcenschonung und Umwelt bewusst sein.“ Der Hamburger Star-Architekt Hadi Teherani führt ein weiteres Motiv an: „Ohne intelligente Lösungen im Umgang mit Energie gibt es keinen ökonomischen Spielraum für Architektur.“
- Gebäude sind laut einer Studie des Umweltprogramms der Vereinten Nationen für 40 Prozent des Treibhauseffekts und des weltweiten Energieverbrauchs verantwortlich. Sie sind damit ein größerer Umweltsünder als der Verkehr oder die Industrie. Daher wächst der Druck der Politik, dieses gewaltige Potenzial für die Senkung des Ausstoßes von Klimagasen zu nutzen. Würden Bürotürme und Konzernzentralen nach den neuesten technischen Möglichkeiten gebaut, würde sich ihr Energiebedarf gegenüber den geltenden Vorschriften in Deutschland im Durchschnitt halbieren – beim Heizen zum Beispiel von gut 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr auf unter 40 Kilowattstunden.
In der Europäischen Union tritt nächstes Jahr eine Richtlinie in Kraft, die Eigentümer und Investoren zu einer höheren Energieeffizienz ihrer Gebäude zwingt. Die Bundesregierung denkt daran, die Mindestanforderungen an Nichtwohngebäude in der EnEV 2009 um durchschnittlich 30 Prozent zu verschärfen. Statt umgerechnet 20 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr dürften Büros dann für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung nurmehr etwas mehr als 14 Liter verbrauchen. Der neu eingeführte Energieausweis macht die Verbrauchsdaten für Mieter und Käufer transparent – mit Folgen für die Vermarktbarkeit. „Energieschleudern werden nur schwer loszuschlagen sein“, sagt LaSalle-Manager Weiss voraus.
- Nicht zuletzt setzt sich die Erkenntnis durch, dass sich Beschäftigte in angenehm temperierten Räumen mit viel Tageslicht, verträglicher Akustik und ohne Zugluft wohler fühlen und entsprechend produktiver arbeiten. Die Baukommission des aus-tralischen Bundesstaats Victoria hat in einer Studie herausgefunden, dass die Leistung in Ökobauten um bis zu 30 Prozent stieg. Auch, weil sich Mitarbeiter seltener krank melden. Der Stuttgarter Architekt Stefan Behling berichtet aus seinen Projekten von 10 bis 15 Prozent geringeren Fehlzeiten.
Und das Beste: Umweltbewusst zu bauen muss nicht einmal nennenswert teurer sein. „Kostspielige Ökoprojekte sind eine Mär“, sagt RICS-Geschäftsführerin Gabler unter Verweis auf mehrere Studien. Die umfassendste („The Cost of Green Revisited“) hat das US-Beratungsunternehmen Davis Langdon vorgelegt. 221 Gebäude haben die Experten unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Die anfänglichen Baukosten erhöhen sich im Durchschnitt um drei bis fünf Prozent; bei einigen ökologisch besonders anspruchsvollen Bauten im Extremfall bis zu zehn Prozent. Dem stehen eine schnelle Wertsteigerung und niedrige Betriebskosten gegenüber. Gablers Schlussfolgerung: „Es rechnet sich, in Nachhaltigkeit zu investieren.“
Entscheidend für die weitgehende Kostenneutralität sei eine intelligente Architektur, die ökonomisches Denken mit gestalterischem Anspruch verbindet, betont der Bochumer Architekt Riecks: „Das ist kein Widerspruch.“ Mit Hochtief-Experte Bürklin ist er sich einig, dass allein die koordinierte Planung der Haustechnik die Baukosten um mindestens zehn Prozent senken kann: „Das schafft Luft für Ökomaßnahmen.“ Heute werden Elektrik, Heizung, Belüftung und Kühlung in der Regel unabhängig voneinander konzipiert. Die Folge: Anlagen und Leitungen sind überdimensioniert, das Gesamtsystem ineffektiv. Erst beim Einbau wird festgestellt, dass dort, wo die Lüftungskanäle hin sollten, schon der Heizungsbauer seine Rohre verlegt hat. „Ein Drittel der Bauzeit wird mit Improvisation vergeudet“, bemängelt Bürklin. Brand von Speer & Partner rät zu technischen einfachen Lösungen. „Auch noch das letzte Prozent Energieeinsparung herausholen zu wollen ist unwirtschaftlich.“ Von der Wirtschaftlichkeit hängt aber die Akzeptanz der grünen Immobilien ab. Nach einer aktuellen LaSalle-Umfrage ist die große Mehrheit der Nutzer nur dann bereit, einen höheren Mietpreis zu bezahlen, wenn sie im Gegenzug deutlich Energiekosten sparen.
