Tool der Woche: Forward-Darlehen: Günstiger Schutz vor steigenden Zinsen

Tool der Woche: Forward-Darlehen: Günstiger Schutz vor steigenden Zinsen

, aktualisiert 13. Mai 2016, 15:23 Uhr
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Die Zinsen sind niedrig, Immobilienbesitzer können sie für die Zukunft reservieren.

Quelle:Handelsblatt Online

Hausbesitzer, deren in einigen Jahren enden, können sich die aktuell niedrigen Zinssätze reservieren. Ein Vergleich zeigt, was die Sicherheit kostet und wie Kreditnehmer den günstigsten Anbieter finden.

FrankfurtDer Blick auf die Baugeld-Konditionen weckt derzeit Begehrlichkeiten. Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren offerieren Banken aktuell im Schnitt für einen Zins von 1,3 Prozent. Zum Vergleich: Im Herbst 2013 waren die Zinsen noch doppelt so hoch. Im Jahr 2008, vor der Finanzkrise lagen sie durchschnittlich bei mehr als 5,5 Prozent.

„Solange es bei den globalen Wirtschaftsdaten und der europäischen Inflation keine grundlegende Wende zum Positiven gibt, wird Baugeld in Deutschland günstig bleiben“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baugeld-Vermittlers Interhyp. Die Kombination aus weltweit verhaltenen Konjunkturdaten und lockerer Geldpolitik hält die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen auf niedrigem Niveau.

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Aktuell rentieren Bunds mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 0,13 Prozent. „Banken können sich günstig refinanzieren und entsprechend günstig Darlehen ausgeben“, erklärt Goris. Eine Zinswende hin zu deutlich höheren Konditionen sei aktuell nicht in Sicht.

Auch wenn keine Eile geboten ist - Immobilienbesitzer können sich diese niedrigen Zinsen sichern, auch wenn ihr Darlehen erst in einigen Jahren ausläuft. Mit Forward-Darlehen lassen sich die aktuellen Konditionen für Anschlussfinanzierungen festschreiben, die maximal in 60 Monaten auslaufen.

Banken verlangen für dieses Sicherheitsprodukt Zinsaufschläge. Vor allem bei langen Vorlaufzeiten sollten Kreditnehmer deshalb gut überlegen, ob sie ein Forward-Darlehen abschließen. In einer Stichprobe der FMH Finanzberatung unter knapp 50 Instituten verlangen die teuersten Anbieter einen Aufschlag von bis zu 0,175 Prozent pro Monat der Reservierung.

Viele Institute legen sich bei den Konditionen aber ins Zeug. Viele Banken bieten Freimonate an. „Faire Anbieter gewähren für Darlehen, die in sechs oder sogar 12 Monate abgerufen werden keine Aufschläge“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung. Die PSD Bank Kiel verlangt Zinsaufschläge sogar erst nach 18 Monaten, die Hannoversche Leben nach 15 Monaten.


Welche Banken Mini-Aufschläge verlangen

Und es geht noch besser. Der Vermittler DTW-Immobilienfinanzierung verlangt für Forward-Darlehen, die in bis zu fünf Jahren abgerufen werden können derzeit gar keinen Aufschlag – allerdings mit der Einschränkung, dass mindestens 150.000 Euro bis 60 Prozent Beleihung vergeben werden.

Die Postbank verlangt für Darlehen mit Zinsbindungen zwischen fünf und 15 Jahren nur 0,01 Prozent Aufschlag, hier lassen sich Anschlussdarlehen bis zu 60 Monate im Voraus reservieren. Der Versicherer Generali offeriert Darlehen, die in bis zu vier Jahren auslaufen bei einer Zinsbindung von 20 Jahren ebenfalls mit einem Aufschlag von 0,01 Prozent.

Es zählen aber nicht nur die Aufschläge, sondern die Kombination mit dem Grundzins der Darlehen. Die individuell günstigsten Konditionen lassen sich mit dem Forward-Vergleich von Handelsblatt Online berechnen. Am Ende des Artikels sind günstige Angebote für verschiedene Finanzierungsstrategien in vier Tabellen aufgeführt. „Viele Kunden nutzen die derzeit günstigen Zinsangebote, um das Darlehen mit einer sogenannten Volltilgung innerhalb der vereinbaren Zinsbindung auch komplett zu tilgen“, erklärt Herbst..

Forwards gelten als eine Art Versicherung für Baugeld-Zinsen. Sie lohnen nur, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Weil im Zuge des historischen Zinstiefs auch die Sätze für Baugeld fielen, machten die Kunden in den vergangenen Jahren ein schlechtes Geschäft. Denn Forwards lassen sich - wie andere Hypotheken auch - nicht einfach nach einigen Jahren kündigen, nur weil die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen sind.

Andererseits dürfte Baugeld in den nächsten Jahren wohl kaum deutlich günstiger werden – zumindest wenn keine neue Finanzkrise ausbricht. Und selbst wenn kein plötzlicher, starker Zinsanstieg zu erwarten ist, taugen Forward-Darlehen doch als eine Art Versicherung. Immobilienbesitzer wissen schon Jahre im Voraus, wie hoch ihre monatliche Rate ausfallen wird, oder wann ihr Objekt schuldenfrei ist: Ganz egal, wie sich der Zinsmarkt auch entwickeln mag.


Günstige Forward-Darlehen im Vergleich

Der Vergleich gilt für ein Darlehen über 150.000 Euro bei einer Beleihung von 50 Prozent. Die Vorlaufzeit für das Forward-Darlehen beträgt 30 Monate, die Zinsfestschreibung 10 Jahre, die Tilgung 5 Prozent. 

Institut

Effektivzins*

Monatliche Rate in €

Restschuld in €

Überregionale Anbieter 

Santander Bank1,55%813,7569.096
Degussa Bank1,57%816,2569.014
Postbank1,58%817,5068.973
Allianz Lebensversicherung1,67%828,7568.481
BBBank1,72%835,0068.394

Regionale Anbieter 

Vereinigte Volksbank Münster1,63%823,7568.767
BW-Bank1,64%824,7568.734
Sparda-Bank Hannover1,67%828,7568.601
Hamburger Sparkasse1,70%831,8868.497
PSD Bank Köln1,70%832,5068.477

Der Vergleich gilt für ein Darlehen über 200.000 Euro bei einer Beleihung von 67 Prozent. Die Vorlaufzeit für das Volltilger-Forward-Darlehen beträgt 36 Monate, die Zinsfestschreibung 20 Jahre. 

Institut

Effektivzins*

Monatliche Rate in €

Restschuld in €

Allianz

Lebensversicherung
2,26%1.030,330
DEVK2,41%1.046,330
Generali Versicherungen2,50%1.055,000
Münchener Hypothekenbank2,55%1.059,830
Signal Iduna2,76%1.079,500
Deutsche Bank2,76%1.078,330
HypoVereinsbank2,88%1.091,330

Der Vergleich gilt für ein Darlehen über 150.000 Euro bei einer Beleihung von 50 Prozent. Die Vorlaufzeit für das Volltilger-Forward-Darlehen beträgt 48 Monate, die Zinsfestschreibung 15 Jahre. 

Institut

Effektivzins*

Monatliche Rate in €

Restschuld in €

Überregionale Anbieter 

Deutsche Bank1,97%958,750
Postbank2,22%977,130
Münchener Hypothekenbank2,34%984,880
Generali Versicherungen2,37%987,130
Santander Bank2,48%994,630

Regionale Anbieter 

PSD Bank Köln2,41%989,630
PSD Bank Koblenz2,41%989,630
Vereinigte Volksbank Münster2,46%993,380
Sparda-Bank Berlin2,61%1.003,630
Stadtsparkasse Düsseldorf2,65%1.006,630

Der Vergleich gilt für ein Darlehen über 210.000 Euro bei einer Beleihung von 70 Prozent. Die Vorlaufzeit für das Forward-Darlehen beträgt 24 Monate, die Zinsfestschreibung 20 Jahre. Die Tilgung liegt bei 4 Prozent. 

Institut

Effektivzins*

Monatliche Rate in €

Restschuld in €

Allianz Lebensversicherung2,06%1.051,753.003
Hannoversche2,09%1.058,752.544
DEVK2,17%1.071,00995
Generali Versicherungen2,38%1.107,750
Commerzbank2,48%1.125,250
Münchener Hypothekenbank2,51%1.129,800
Signal Iduna2,54%1.134,250
*Inklusive Grundbuchkosten. Quelle: FMH-Finanzberatung. Stand: 12.05.2014. 
Quelle:  Handelsblatt Online
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