Wäre Ihnen ein Aufschlag von hundert Prozent auf den Portfoliowert der Gagfah, den Vonovia 2015 zahlte, zu viel gewesen?
Wir haben im Schnitt bessere Qualität zu deutlich günstigeren Preisen eingekaufen können als Vonovia. Im Vergleich hat Vonovia durchschnittlich deutlich teurer eingekauft als wir, mit teilweise erheblichen Prämien zum übernommenen Buchwert.
Das Risiko darin bei Vonovia ist der hohe Goodwill?
Goodwill ist für mich heiße Luft. Die Differenz zwischen Buchwert und Kaufpreis, die sogenannte Prämie, führt technisch zum Goodwill. Ich glaube, die Vonovia weist einen Goodwill von 2,7 Milliarden Euro aus. Wir haben unseren Goodwill in Höhe von 0,5 Milliarden Euro aus der GSW-Transaktion zum Jahresende abgeschrieben, nachdem wir seit der Übernahme 2013 rund zwei Milliarden Euro Bewertungsgewinn auf das GSW-Portfolio realisiert haben.
Sie selber haben vor einem Vierteljahr für 2016 eine Aufwertung des Portfolios in Höhe von 2,2 Milliarde Euro angekündigt. Jetzt werden es 2,7 Milliarden. Wo kommt die halbe Milliarde plötzlich her?
Die Dynamik in unseren Märkten ist rasant. Unser Portfolio ist im Schnitt mit 1600 Euro pro Quadratmeter bewertet. Das ist das Ergebnis aus der Bewertung des Portfolios durch CBRE. Es zeigt, dass die Entwicklung der Preise in Berlin voranschreitet und implizit die Renditeerwartungen von Investoren sinken.
Kommt die Deutsche Wohnen bei Zinssenkungen nicht auch unter Druck, die Aufwertungen wieder zu korrigieren?
Das wird man sehen. Heute zu sagen, wir werden auf den niedrigen Zinsen verharren, halte ich für nicht seriös. Jedwede substantielle Veränderung der Geldpolitik hat Auswirkungen auf unser Geschäft. Die Ankündigung der Fed, die Zinsen sukzessive zu erhöhen, wirkt sich dann negativ auf den Aktienkurs aus.
Es gab deutliche Kursverluste auch der Deutsche-Wohnen-Aktie im Herbst, die mit Zinssorgen zu tun hatten.
Wir haben unsere Kursverluste seit September vergangenen Jahres gut aufgeholt. Wir hatten bis zu 28 Prozent gegenüber diesem Kurs verloren. Heute sind wir bei 32 Euro. Das fundamentale Vertrauen in die Deutsche Wohnen-Aktie ist und bleibt bei sich ändernden Zinslandschaften stabil. Berlin, Hamburg, München haben auch in Zukunft das größere Potenzial als Dortmund, Hannover und Bochum. Auch ein Blick auf die Finanzierungsstruktur, zeigt, dass wir gegen Zinsveränderungen gewappnet sind. Bei einer achtjährigen Wandelanleihe mit 0,3 Prozent Zinsen und einem Zinssatz von 1,6 Prozent für das Gesamtportfolio sowie einer durchschnittliche Laufzeit von über acht Jahren fühlen wir uns sehr komfortabel.
Und weiteres Geld für Zukäufe zu bekommen, ist kein Problem?
Wir haben uns gerade sehr erfolgreich frisches Kapital beschafft. Wenn wir heute in den Kapitalmarkt gehen und uns refinanzieren, kriegen wir bessere Konditionen als Vonovia. Wir haben das bessere Rating und die bessere Bilanz. Dennoch glaube ich, dass der Markt wieder enger wird, Kapital aus unserem Sektor abgezogen und in der Tendenz in andere Branchen investiert wird. Größe, Marktzugang, Liquidität in der Aktie werden in Zukunft wieder eine wichtigere Rolle spielen. Hier sind wir bestens aufgestellt und haben uns unter den großen der Immobilienbranche in Europa etabliert.
Vonovia setzt auf serielles Bauen. Warum halten Sie davon nichts?
Unsere Vision beim Neubau ist, in attraktiven Großstädten nachhaltig und für die nächsten Generationen zu bauen. Wir können uns erlauben, höherwertiger zu bauen, weil wir in den richtigen Märkten investiert sind. Wir bauen für die urbane Mittelschicht und wir setzen hohe Anforderungen an die Umweltverträglichkeit unserer Neubauten.
Bei dem Pilotprojekt in Bochum baut Vonovia für 1800 Euro pro Quadratmeter und kann Mieten unter zehn Euro nehmen.
Unser Schwerpunkt ist ein anderer. Wir haben in Potsdam Babelsberg für knapp 2100 Euro Wohnungen mit Fußbodenheizung, Holzfußboden und hochwertiger Ziegelfassade gebaut und vermieten für im Durchschnitt 10,50 Euro pro Quadratmeter. Wir setzen also andere Schwerpunkte, ohne die Wirtschaftlichkeit aus den Augen zu verlieren. Investitionen in den Klimaschutz, in ressourcenschonende Produkte zahlen sich langfristig aus. Aber Energieeffinzienz und Klimaschutz gehen nicht zum Nulltarif.
Ist Neubau mehr ein politisches Signal oder ein gutes Investment für die Aktionäre?
Es ist ein Investment in die Zukunft. Wir machen kurzfristig keine große Rendite. In den richtigen Märkten ist Wohnungsneubau ein lohnendes, langfristiges Investment. Wir bauen nicht für die Politik, wir investieren in wachsende Städte und Metropolregionen mit Zukunftsperspektiven. Wir glauben, dass die Preisentwicklung anhält und dass wir auf lange Sicht Wert schaffen über den Bestand. Neubau ist heute teilweise günstiger als Bestandszukauf.
Wann kommt der Aufstieg der Deutsche Wohnen in den Dax?
Das können wir nicht selbst beeinflussen, von der Marktkapitalisierung sind wir schon größer als einige Dax-Unternehmen.
Und wenn er kommt: Machen Sie dann den Schampus auf?
Im Zweifel bin ich lieber ein Spitzenwert im M-Dax als ein geduldeter Kandidat im Dax. Wenn sie sich die Entwicklung beispielsweise von Pro Sieben ansehen, dann hat diese Aktie mit dem Aufstieg in den Dax eher gelitten.
Könnte der Deutsche Wohnen das auch passieren?
Ja natürlich, im Dax spielen Generalisten eine große Rolle. Das sind beispielsweise große Pensionsfonds, die in Sektoren investieren mit einer hohen Dividendenrendite. Die fundamentale Perspektive eines Sektors spielt da relativ gesehen eine untergeordnete Rolle.
Und Sie sind lieber Primus in der zweiten Liga als weit unten in der ersten?
Wenn Sie das so ausdrücken wollen, ja. Dax hat viel mit Renommee zu tun. Ich glaube, viele Aktionäre wissen in der Zwischenzeit den kleineren M-Dax-Wert zu schätzen.
