Fusion mit Deutsche Wohnen: Vonovia riskiert die eigene Glaubwürdigkeit

Fusion mit Deutsche Wohnen: Vonovia riskiert die eigene Glaubwürdigkeit

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Rolf Buch, der Vorstandsvorsitzende des Immobilienunternehmens Vonovia

von Harald Schumacher

Rolf Buch, Chef des größten deutschen Vermietungskonzerns Vonovia, will verhindern, dass durch die Fusion von Deutsche Wohnen und LEG ein ähnlich großer Konkurrent entsteht. Dafür wirft er seine Prinzipien über Bord.

Was Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch heute den Aktionären, den Mitarbeitern und den Mietern präsentiert hat, ist eine Kehrtwende um 180 Grad. Und die Erwartung, dass die Betroffenen Buchs neuer Logik folgen, ist eigentlich eine Zumutung.

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Denn bisher galt: Vonovia als mit 370.000 Wohneinheiten größter deutscher Vermietungskonzern ist mit seinen zuletzt realisierten Übernahmen - insbesondere der des früheren Vize-Marktführers Gagfah – operativ so beschäftigt, dass eine weitere Großfusion für mindestens ein Jahr zu viel wäre für das Unternehmen. Und es galt: Das in der Branche diskutierte Zusammengehen von Vonovia und dem neuen Zweitplazierten Deutsche Wohnen ist für Vorstandschef Buch tabu. In Hintergrundgesprächen legte der frühere Bertelsmann-Manager allergrößten Wert darauf, dass sein Unternehmen, das vor kurzem noch Deutsche Annington hieß, ein „deutschlandweit ausbalanciertes Portfolio“ ohne regionalen Schwerpunkt habe, also ohne regionales „Klumpenrisiko“, wie Buch das nennt.

Anzahl der Wohnungen der fünf größten deutschen Wohnungsvermieter. Gesamt: Deutsche Annington: 348.216 (Stand 30.06.2015), Deutsche Wohnen: 147.105; davon ca. 4000 Streubesitz, LEG Immobilien: 110000, TAG Immobilien: 69.579 (Stand 31.12.2014), Grand City Property: 50000; davon 11.000 Streubesitz, geschätzt.
Quelle: Unternehmen, eigene Recherche

Seit heute Morgen gilt das Gegenteil: Vonovia will den Berlin-lastigen Markt-Vize Deutsche Wohnen mit 144.000 Wohneinheiten übernehmen, und zwar sofort.

Beide zusammen hätten „ein ausbalanciertes Portfolio“, behauptet Buch plötzlich in der morgendlichen Telefonkonferenz in gewohnter Terminologie. Aber stimmt das? 107.000 Berliner Wohnungen von Vonovia plus 31.000 Berliner Wohnungen von Deutsche Wohnen ergeben zusammen 138.000. Bei insgesamt 500.000 Wohnungen des fusionierten Unternehmens wären das rund 27 Prozent in Berlin. Ein Klumpenrisiko – was sonst? Das passt nicht zu Buchs bisheriger Börsenstory.

Welche deutschen Städte bei Investoren angesagt sind

  • Umfrage

    Welche Städte sind bei Investoren besonders beliebt? Die Daten sind dem Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY Real Estate entnommen. Es wurden 15 europäische Immobilienmärkte inklusive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 500 europäische Unternehmen und Investoren. Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?“

  • Platz 7

    Stuttgart

    20 Prozent

  • Platz 6

    Düsseldorf

    21 Prozent

  • Platz 5

    Frankfurt

    22 Prozent

  • Platz 4

    Hamburg

    23 Prozent

  • Platz 3

    München

    25 Prozent

  • Platz 2

    Köln

    26 Prozent

  • Platz 1

    Berlin

    36 Prozent

Warum der Vonovia-Chef seine Prinzipien verrät, liegt auf der Hand. „Buch will verhindern, dass Deutsche Wohnen und die LEG zusammen gehen und sein eigenes Geschäftsmodell kopieren“, sagt Immobilien-Analyst Georg Kanders von der Lampe-Bank. Ein Vonovia-Insider bestätigt: „Ein ähnlich großes Unternehmen wie Vonovia will Buch auf keinen Fall entstehen lassen.“

So lässt sich Buchs Kehrtwende strategisch nachvollziehen – aber nicht inhaltlich. Die alten Argumente gegen eine Übernahme der Deutsche Wohnen sind nach wie vor richtig. Um das zu kaschieren, stellt sich der Angreifer als Getriebener dar: „Der Eindruck, dass wir das Angebot nur machen, weil die Aktionäre das wollen, ist übertrieben“, sagt Buch am Telefon. Übertrieben, aber richtig.

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Tatsächlich agiert etwa der Finanzinvestor Blackrock, der an allen Drei Unternehmen beteiligt ist – bei Vonovia mit 8,3 Prozent, bei Deutsche Wohnen mit 7,73 und bei der LEG mit 15,04 Prozent – im Wohnungsmarkt-Monopoly als graue Eminenz. Blackrock wollte sich zu dem Übernahmepoker auf WirtschaftsWoche-Nachfrage heute nicht äußern.

Buchs Coup ist spannend – aber er stärkt nicht das Vertrauen in börsennotierte Unternehmen. Deren „Stories“ sind offenbar nicht das Papier wert, auf das sie gedruckt werden. Da Buch sein Regionalkonzept je nach Option uminterpretiert, kann er gleich auch noch die LEG übernehmen, deren 110 000 Wohnungen sich alle in Nordrhein-Westfalen befinden. Auf ein Klumpenrisiko mehr kommt es nun auch nicht mehr an.

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