Vonovia-Chef Rolf Buch: Vom Mieterschreck zum Wachstums-Star

Vonovia-Chef Rolf Buch: Vom Mieterschreck zum Wachstums-Star

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Vonovia: Der Wert hat in den letzten drei Jahren eine beachtliche Entwicklung gemacht.

von Melanie Bergermann und Harald Schumacher

Vonovia ist zu Deutschlands größtem Wohnungskonzern aufgestiegen. Nichts erinnert mehr an den früheren Mieterschreck. Dafür sollten nun die Investoren in Habachtstellung sein: Ist der Wachstumskurs zu teuer erkauft?

Im Sommer dieses Jahres bekamen Nicole Jerschabek und andere Bewohner des Essener Eltingviertels von ihrem Vermieter, dem Bochumer Dax-Konzern Vonovia, rote Geranien für ihre Balkone geschenkt. 750 Blumen ließen das frisch renovierte Haus Victoriahof mit seinen 100 Jahre alten Fassaden und Erkern erblühen. Im August dann stellte Vonovia in dem Viertel lokalen Künstlern Arbeits- und Ausstellungsflächen zur Verfügung. Und Anfang November kamen auf dem Eltingplatz die Bewohner bei Falaffel und Waffeln zu einem Lichterfest zusammen, das unter anderem Vonovia unterstützt.

In dem Karrée im Essener Norden mit den heruntergekommenen Gründerzeitvillen gehören Vonovia 64 Mietshäuser. Bis 2019 will Deutschlands größter Wohnungskonzern dort rund 28 Millionen Euro investieren. So werden die alten Nachtspeicheröfen durch moderne Heizungen ersetzt und die tristen Innenhöfe durch Grünflächen. Die Miete aber soll bezahlbar bleiben, verspricht Vonovia-Chef Rolf Buch.

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Betriebswirtschaftlich wird sich die Investition wohl kaum rechnen. Sie ist aber wichtig für das Image von Deutschlands größtem Immobilienkonzern. NRW-Bauminister Michael Groschek (SPD) hieß Vonovia deshalb schon „willkommen zurück im Club der anständigen Unternehmen“.



Es ist noch gar nicht lange her, da galt Vonovia als Mietheuschrecke. Die ließ ihre Wohnungen vergammeln, um die Rendite kurzfristig zu maximieren, was auf Kosten „folgenschwerer Wohnungsmängel mit der Folge anhaltender und reputationsschädigender Mieterbeschwerden“ ging, wie das Unternehmen selbst bekennt. Vor dreieinhalb Jahren übernahm der Bertelsmann-Manager Buch die Führung des Unternehmens. Seitdem hat das Unternehmen eine unglaubliche Entwicklung hingelegt:

  • Vonovia hat seinen Wohnungsbestand seit Ende 2012 auf 340.000 Einheiten bald verdoppelt.
  • Kaum ein anderer professioneller Vermieter investiert so viel wie Vonovia, um die Immobilien in Ordnung zu bringen.
  • Die Zahl der Beschwerden ist nach Angaben verschiedener regionaler Mietervereine deutlich zurückgegangen.
  • Der Aktienkurs ist in drei Jahren um 60 Prozent gestiegen.

So weit, so schön, so beeindruckend. Allerdings ist Buchs Erfolgsgeschichte, die auch eine enorme Wachstumsgeschichte ist, teuer erkauft: Wenn Buch andere Unternehmen übernimmt, was er recht häufig tut, gibt Buch dafür auch mal deutlich mehr aus, als das Vermögen des jeweiligen Unternehmens abzüglich seiner Schulden wert ist. Allein für den Zukauf Gagfah hat er 2,3 Milliarden Euro mehr gezahlt. Und so stellt sich die Frage, ob Buch sich seine bisher unstrittigen Erfolge nicht etwas zu teuer erkauft?

Der Wohnungskonzern Vonovia, der bis Herbst vergangenen Jahres noch Deutsche Annington hieß, ist im Wesentlichen das Produkt des Briten Guy Hands. Der Investmentbanker baute das britische Private-Equity-Unternehmen Terra auf und kaufte 2001 mit dessen Tochterunternehmen Deutsche Annington erste Immobilien in Deutschland, darunter ehemalige Werkswohnungen der Deutschen Bahn. 2005 kam die Immobilientochter des Energieriesen E.On mit 150.000 Wohnungen hinzu. 2013 ging die Deutsche Annington an die Börse. Ein Jahr später macht Guy Hands Kasse. Das Unternehmen legte danach sein Heuschreckenimage ab, sanierte seine Wohnblöcke und heißt jetzt Vonovia.

PremiumVonovia Gleicher Lohn für gleiche Arbeit

Mitarbeiter im Servicecenter des größten deutschen Wohnungskonzerns wollen noch in diesem Jahr streiken.

Quelle: dpa

Die Banken reichen mittlerweile wieder gerne Kredite an Unternehmen wie Vonovia aus, dank der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank auch noch fast umsonst. Die meisten Wohnungsgesellschaften nutzen das, um Wettbewerber zu übernehmen, oder werden selbst geschluckt. Weil die Nachfrage hoch ist, gibt es keine Schnäppchen mehr. Die Unternehmen laufen Gefahr, in ihrem Wachstumsdrang und getrieben durch die billigen Kredite zu viel für die Wohnungen zu bezahlen.

Buch ist dafür ein gutes Beispiel. Der Manager – aufgewachsen nicht im problematischen Eltingviertel, das er gerade sanieren lässt, sondern im gepflegten Essen-Kettwig – liebt Statussymbole wie seinen früheren Dienstwagen, einen AMG-getunten, angeblich 600 PS starken S-Klasse-Mercedes. Ehemalige Kollegen erinnern sich noch lebhaft an gemeinsame Autofahrten mit ihm. „Mir wurde unglaublich schlecht“, erzählt ein ehemaliger Bertelsmann-Manager. „Er steht immer mit dem Fuß auf dem Gaspedal“, sagt ein Vonovia-Kollege, „im Auto wie auch sonst im Leben.“ Er meint damit Buchs Wachstumsplan, den er in Rekordtempo durchzieht. Buch selbst bedient sich ähnlicher Rhetorik. „Die Akquisitionen habe ich immer den Turbo genannt“, sagt der Manager und erklärt, eigentlich solle Vonovia organisch wachsen (siehe Interview). Aber nur eigentlich: „Wenn Sie auf die letzten drei Jahre zurückblicken, ist natürlich ziemlich viel Turbo drin gewesen.“

Vonovia hat in den vergangenen Jahren einen Wettbewerber nach dem anderen gekauft. Dabei hat Buch auch mal deutlich mehr gezahlt, als das Vermögen der Konkurrenten – das vor allem aus Immobilien besteht – abzüglich der Schulden wert ist. Das Nettovermögen ist eine in der Immobilienbranche übliche Größe, um den Wert eines Unternehmens zu bestimmen. Für die Süddeutsche Wohnen Gruppe zahlte Buch etwa 40 Prozent mehr. Beim Immobilienverwalter Gagfah aus Mühlheim an der Ruhr waren es gar fast 100 Prozent: 4,7 Milliarden Euro gab Buch dafür aus, obwohl das Nettovermögen nur 2,4 Milliarden Euro wert war.

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