Einkaufszentrum: Shoppen nach dem „Knochenprinzip“

Einkaufszentrum: Shoppen nach dem „Knochenprinzip“

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Kunden gehen in Erlangen (Mittelfranken) durch das Einkaufszentrum "ErlangenArcaden".

Niemand betreibt in Deutschland so viele Einkaufszentren wie Versandhandelsspross Alexander Otto. Nun übernimmt seine Firma ECE das Management von elf weiteren Centern - darunter die Europa Passage in Hamburg.

Die Allianz zieht sich aus dem Management von Einkaufszentren zurück und verkauft den Bereich mit elf Centern an die Hamburger ECE. Hinter dem Unternehmen, das in der Öffentlichkeit weitgehend unbekannt ist, verbirgt sich ein wahrer Shopping-Gigant. Niemand in Europa entwickelt und betreibt so viele Shoppingcenter wie die Hamburger Firma, die von Alexander Otto, dem jüngsten Sohn des Otto-Versand-Gründers Werner Otto, geleitet wird.

Das Geschäftskonzept: ECE baut und verwaltet Einkaufszentren. Die Geschäfte, die sich in den Centern niederlassen, zahlen umsatzabhängige Mieten an ECE. Verdienen die Läden, verdient ECE gleich mit. Rund 10.000 Geschäfte überweisen so monatlich Millionen Euro. Wie viel genau, darüber hüllt sich das Unternehmen, das noch immer vollständig der Otto-Familie gehört, in Schweigen, ebenso über den Gewinn.

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Klar ist: ECE betreibt derzeit 97 Center in 14 Ländern. Vor allem nach Osteuropa und Russland ist Ottos Mannschaft in den vergangenen Jahren expandiert. Doch der Schwerpunkt des Center-Geschäfts liegt noch immer in Deutschland. Rund drei Millionen Menschen strömen hierzulande im Schnitt jeden Tag durch die 78 ECE-Center - etwa die Arkaden am Potsdamer Platz in Berlin, das Olympia-Einkaufszentrum in München oder demnächst der Einkaufskoloss am Limbecker Platz in Essen. Einen Marktanteil von über 20 Prozent bescheinigt Center-Experte Rainer Pittroff vom EHI-Handelsinstitut in Köln dem Unternehmen.

„Knochenprinzip“ heißt die Methode, mit der ECE jedes Einkaufszentrum plant.

Und nun kommen die elf Allianz-Center hinzu. Der Münchner Versicherungskonzern hatte das Management von Einkaufszentren vor nicht allzu langer Zeit in der Allianz Center-Management (ACM) mit Sitz in Stuttgart zusammengefasst. Die Muttergesellschaft Allianz Immobilien war vor kurzem neu strukturiert worden und soll sich auf die Vermögensverwaltung konzentrieren.

Zu den Allianz-Centern die ECE künftig verwaltet, gehören die Europa Passage und das Hanse Viertel in Hamburg, die Königsbau Passagen Stuttgart, der Sophienhof in Kiel oder das Kröpeliner Tor Center in Rostock. Insgesamt geht es um eine Mietfläche von über 440.000 Quadratmetern. „Damit zementiert ECE seine Vormachtstellung in Deutschland“, sagt Center-Experte Pittroff.

Vor allem in der jahrelangen Erfahrung sieht er die Vorteile von ECE gegenüber der Konkurrenz. „Die wissen, mit welchem Mieter-Mix sie die meisten Kunden in die Shopping-Center locken“, so Pittroff.

„Knochenprinzip“ heißt die Methode, mit der ECE jedes Center plant. Bekannte Namen wie der Bekleidungsriese Hennes & Mauritz oder die Elektronikkette MediaMarkt werden als sogenannte Magnetmieter, die viele Käufer anziehen, ausgewählt und stets an den gegenüberliegenden Enden des Centers untergebracht.

Zwischen ihnen shoppen die Kunden dann durch eine genau geplante Passage: Parfümerien liegen am besten im Umfeld von Modegeschäften. Wo teure Damenkleidung verkauft wird, sind Schmuck- und Schuhläden nicht weit. Hinzu kommt ein Buchladen, ein Blumenshop und in den oberen Etagen ein Spielwarengeschäft.

Der Branchenmix scheint zu funktionieren. Das mag auch daran liegen, dass die ECE-Führung über die Entwicklung ihrer Center genauestens informiert ist. Alle paar Monate müssen die Mieter ihre Verkaufszahlen vorlegen. Brechen einem Geschäft die Kunden weg, bittet das Center-Management zum Rapport, schließlich ist die Höhe der Miete ja zum Teil an den Umsatz gekoppelt.

Das kann dazu führen, dass ECE 100 bis 200 Prozent mehr als ortsüblich kassiert. Dennoch gelingt es ECE, in Deutschland mehr Ladenlokale zu vermieten als die zehn größten Immobilienmakler zusammen.

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