Gewerbeimmobilien : Exklusiv-Umfrage: Hamburg und München sind die Top-Standorte

Gewerbeimmobilien : Exklusiv-Umfrage: Hamburg und München sind die Top-Standorte

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Die Baustelle des "Airrail Center Frankfurt" am Flughafenbahnhof

von Henryk Hielscher und Harald Schumacher

Eine Exklusiv-Umfrage vor der Branchenmesse Mipim in Cannes zeigt: Das düstere Stimmungsbild bei den Gewerbeimmobilien in Deutschland hellt sich leicht auf. Hamburg und München sind die attraktivsten Standorte. Stuttgart und Frankfurt haben an Attraktivität eingebüßt, die Region Düsseldorf/Köln/Bonn holt auf.

Der Stolz auf den Deal ist unüberhörbar. „Deutschlands größte Einzeltransaktion seit fast zwei Jahren“ habe die HIH Hamburgische Immobilien Handlung gemeinsam mit dem Partner RFR Holding „unter Dach und Fach gebracht“, freute sich der Leiter der HIH-Immobilientransaktionen, Hanno Lehmann, vor wenigen Tagen. Den Kaufpreis verrät Lehmann nicht. Immobilienexperten gehen aber davon aus, dass der Siemens-Pensionsfonds seinen Büro- und Gewerbepark München Perlach für rund 350 Millionen Euro an das Joint Venture unter Führung der HIH verkauft hat. Siemens mietet die 36 Gebäude anschließend zurück. Die HIH – im Unternehmensverbund der Hamburger Privatbank M.M.Warburg für das Immobiliengeschäft zuständig – verspricht ihren Anlegern für dieses Geschäft eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 9,5 Prozent pro Jahr. Für 80 Prozent des Anlagevolumens hat sie schon Investoren gefunden – auch Privatinvestoren, die mit mindestens 500.000 Euro dabei sind.

Ist das nun – in der Woche vor der internationalen Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes – das Signal für das Ende der Krise im deutschen Immobilienmarkt? Nicht wirklich, obwohl die Talsohle wohl erreicht ist. „Zurzeit sind nur wenige Käufer in der Lage, so ein Investment zu finanzieren“, sagt HIH-Chefeinkäufer Lehmann. Zu erwarten sei, dass die wenigsten Immobiliengeschäfte über 100 Millionen Euro hinausgehen und dass vor wenigen Jahren noch selbstverständliche Deals über dreistellige Millionensummen auch 2010 die Ausnahme bleiben.

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Aber es gibt Hoffnung: Das extrem düstere Stimmungsbild in der Gewerbeimmobilienszene von Anfang 2009 hellt sich leicht auf. Das zeigen die Ergebnisse des Expertenpanels Gewerbeimmobilienmarkt, welche das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn seit 2007 halbjährlich durchführt und dessen aktuelle Ergebnisse die WirtschaftsWoche in Teilen exklusiv veröffentlicht (siehe Grafiken auf den folgenden Seiten).

„Wir hatten zwar keine Massenentlassung und blieben profitabel“, stöhnt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland, „aber von meinen 25 Jahren in dieser Branche war 2009 das härteste.“ Der Chef des bundesweit führenden Beratungsunternehmens für Gewerbeimmobilien erlebte mit, wie die Bürovermietung in den acht wichtigsten deutschen Großstädten um gut ein Viertel auf 2,6 Millionen Quadratmeter stürzte. Das Verkaufsvolumen brach laut BNP auf einen Tiefpunkt von gut 10,5 Milliarden Euro ein. Als die Finanzkrise 2008 ausbrach, war es noch doppelt so viel – nach 50 Milliarden Euro im Boomjahr 2007.

Stagnierende Mieten

Büro: Steigende Nachfrage, sinkende Mieten

Büro: Steigende Nachfrage, sinkende Mieten

Für 2010 prognostiziert BNP Paribas nun ein Transaktionsvolumen von 15 Milliarden Euro. Rösler schließt daraus, 2010 werde „nicht mehr ganz so schlimm: Bei den Transaktionen nähern wir uns allmählich wieder dem langjährigen Durchschnitt, die Bürovermietung bleibt aber auf niedrigem Niveau“.

Das passt zur Stimmung in der gesamten deutschen Gewerbeimmobilienbranche, wie die BBSR-Studie zeigt. Neben dem Immobilienkonjunktur-Index der Beratungsgesellschaft King Sturge, der sich als Frühindikator der Branche etabliert hat, ist das BBSR-Panel der wohl differenzierteste Einblick in die Psyche der Immobilienprofis. Und das BBSR ist als Forschungseinrichtung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung unternehmensunabhängig. Befragt wurden Anfang 2010 online und anonym 478 Gewerbeimmobilienakteure aus sämtlichen Marktsegmenten. Danach steigt die Zahl derer, die eine Nachfragebelebung in den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel erwarten, um jeweils rund acht Prozentpunkte. Der Anteil derjenigen, die zunehmende Leerstände fürchten, sinkt um sechs bis neun Prozentpunkte. Nach wie vor erwarten die Profis aber stagnierende Mieten.

„Viel verdeckter Leerstand“

Alles in allem signalisiert die Umfrage des BBSR zarte Erholungsansätze auf sehr niedrigem Niveau – und Skepsis.

Die ist berechtigt. Risiken drohen etwa aus Übersee. Überbewertete US-Gewerbeimmobilien schlummern auch als Zeitbomben in den Portfolios deutscher Banken. Ihre Neubewertung könnte noch einmal die internationalen Finanzmärkte erschüttern.

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