Gewerbeimmobilien: "Läufiges Kapital"

Gewerbeimmobilien: "Läufiges Kapital"

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Ulrich Höller, Vorstandschef der Deutsche Immobilien Chancen

Immobilienmanager Ulrich Höller über Krise und Chancen, Konsolidierung und Kapitalkarawanen im deutschen Markt.

WirtschaftsWoche: Herr Höller, hat der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt die Folgen der Finanzmarktprobleme hinter sich oder kommt noch was auf uns zu?

Wir sind in einer Umbruchphase und stehen noch an deren Anfang. Fremdkapital ist plötzlich eine knappes Gut. Mit der abnehmenden Finanzierungsfreudigkeit der Banken hat die Transaktionstätigkeit um 30 bis 40 Prozent nachgelassen. Die Preise für Gewerbeimmobilien sind ab Herbst 2007 um 5 bis 15, teilweise um 20 Prozent gesunken. Sie stagnieren nun auf dem niedrigeren Niveau, weil Finanzierungen teurer sind und weil es deutlich weniger Wettbewerb gibt.

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Höller: Klingt nach verschärfter Krise...

...ist aber aus deutscher Sicht gar keine. Man darf nicht vergessen, dass wir vorher einen historischen Spitzenwert hatten. Das jährliche Transaktionsvolumen im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt betrug bis 2003 normalerweise 10 bis 15 Milli-arden Euro und stieg sukzessive auf rund 55 Milliarden in 2007. Selbst wenn das Volumen 2008 auf 30 oder 35 Milliarden Euro zurückgehen sollte, klagt die Branche auf hohem Niveau. Deutschland bleibt der größte Gewerbeimmobilienmarkt in Europa mit den Rahmenbedingungen einer stabilen Volkswirtschaft. Es ist schon ein Unterschied, ob Sie hier investieren oder in den Emerging Markets Osteuropas.

Reden Sie sich den Heimatmarkt gerade schön?

Nein – die eigentliche europäische Finanzmarkt- und Immobilienkrise spielt sich woanders ab. Wenn Sie nach Spanien, Italien oder London schauen, stellen Sie dort einen massiven Preisverfall fest. Der deutsche Markt steht im Vergleich dazu von seinen Fundamentaldaten her immer noch ausgezeichnet da. Der Investmentmarkt ist ja nur die eine Seite der Medaille. Die andere ist, ob wir Mieter finden etwa für Büro- oder Einzelhandelsobjekte. Und da war 2006 und 2007 auf dem deutschen Markt ein Aufschwung zu erkennen nach einer jahrelangen depressiven Phase. Die Vermietungsumsätze in allen deutschen Städten sind gestiegen und ebenso das Mietniveau. Die Leerstände bauen sich ab. Diese Marktentwicklung wird auch 2008 anhalten. Man muss allerdings damit rechnen, dass sich ab 2009 aufgrund der Auswirkungen der Finanzmarktkrise die Märkte abschwächen werden.

Der deutsche Markt verliert nach Ihrer Rechnung 20 Milliarden Euro – wo bleiben die?

Der deutsche Markt war im Boom – abgesehen von den wenigen großen deutschen Playern – durch internationale Investoren geprägt. Von denen kamen bis zu 80 Prozent des Kapitals. Das meiste davon ist läufiges Kapital, das um die Welt zieht und konjunkturellen Entwicklungen folgt. Der Fokus lag mal auf Japan, mal auf Italien und zuletzt auf Deutschland. Das ändert sich aktuell, weil sich die Konjunktur abschwächt – diese Karawane zieht teilweise weiter.

Wohin?

Nach Asien zum Beispiel. Zum Teil aber wird es gar nicht fließen, weil eben international weniger Fremdkapital zur Verfügung steht. Die Entwicklung ist aber für den deutschen Markt auch positiv: Da trennt sich die Spreu vom Weizen.

Was ist Spreu, was ist Weizen?

Viele Investitionen hier waren insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2007 reine Finanzspiele ohne Bodenhaftung. Es gab niedrige Finanzierungskosten von teilweise vier Prozent und auf der anderen Seite einen Mietzins von fünf, sechs, sieben Prozent. Internationale Investoren aus Singapur, Australien, aber auch wir haben gelebt von dieser Differenz, dem Finanzierungsgap. Wer zusätzlich noch mit sehr viel Fremdkapital arbeitete, das er billig einkaufte, hatte fantastische Eigenkapitalrenditen. Nun aber ist das Finanzierungsgap weg. Nun kommt es wieder auf Primärtugenden und Marktkenntnisse an.

Was heißt das?

Man muss wieder an der Immobilie arbeiten, muss Wertschöpfung schaffen, indem man Leerstand abbaut und dadurch Mieten und Mietrendite steigert oder indem man Mieter motiviert, mehr Fläche zu nehmen. Basis des Immobilienmarktes ist nun mal die Vermietung. Daher kommen letzten Endes unsere Einnahmen, die auch die Grundlage für Verkäufe bilden.

Zugang zu Fremdkapital. Eine Konzentration ist außerdem überfällig. Der deutsche Immobilienmarkt ist trotz seiner Größe ja total zersplittert.

Und die Kompetenz für den deutschen Markt haben die ausländischen Investoren nicht?

Da können sich internationale Player natürlich nicht so auskennen wie einheimische Investoren. Der lokalste und am stärksten diversifizierte Immobilienmarkt Europas ist nun mal Deutschland. In Großbritannien dominiert London, in Frankreich spielt sich fast alles in Paris ab. Deutschland hingegen hat sechs Top-Standorte – Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, inzwischen auch Köln – und viele gute B-Städte wie Nürnberg, Hannover oder Stuttgart.

Zur Spreu müssten Sie aber auch die zählen, die das nun in höherem Maß geforderte Eigenkapital nicht beschaffen können.

Ja, das ist der zweite Knackpunkt: Die Zeiten, in denen die meisten Investoren mit 85 oder 90 Prozent Fremdkapital-Anteil arbeiten konnten, sind vorbei. Sie müssen heute mehr Eigenkapital einsetzen – mindestens 30 Prozent. Wer das kann, für den ist der Markt angesichts der signifikanten Preisrückgänge hoch attraktiv. Solche Umbruchphasen bieten eben auch Chancen.

Und erzwingen Übernahmen und Fusionen?

Die Branche läuft auf eine Konsolidierung zu. Viele Unternehmen werden an ihre Grenzen stoßen, etwa weil ihnen eigenes Kapital fehlt oder der Zugang zu Fremdkapital. Eine Konzentration ist außerdem überfällig. Der deutsche Immobilienmarkt ist trotz seiner Größe ja total zersplittert.

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