Gewerbeimmobilien: US-Immobilieninvestments tief im Schlamassel

Gewerbeimmobilien: US-Immobilieninvestments tief im Schlamassel

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Baustelle Ground-Zero in Manhatten: Im Boom geplant, in der Rezession fertiggestellt

Nach dem Dollar-Verfall frisst nun die Rezession die Renditen von Investments in amerikanische Büros und Shoppingcenter.

Mit Trillerpfeife und Fahne versucht ein Ordner in orangefarbener Weste an der Ground-Zero-Baustelle in New York, gleich neben der seit den Anschlägen vom 11. September berühmten Feuerwehrstation, den Strom der Touristen zu lenken. Die wollen mit ihren Digitalkameras durch den Bauzaun das Geschehen in der Grube aufnehmen. Aber erst einmal muss ein Betonmischer durch. Für jedes Fahrzeug wird das Drahttor eigens geöffnet, Arbeiter befreien die Reifen vor dem Wegfahren mit Hochdruckreinigern vom Matsch.

Hier im Financial District von Manhattan ist von einer Krise am Bau nichts zu spüren. Im Januar startete an der Ostseite des Geländes der Bau der Türme drei und vier, in der Ecke gegenüber stehen die beiden weißen Kräne, die den sogenannten Freedom Tower beim Wachsen auf mehr als 400 Meter Höhe begleiten werden. Dahinter ragt das unten bereits verglaste und oben noch rostrote Stahlskelett des künftigen Hauptquartiers der Investmentbank Goldman Sachs gen Himmel. Bis zum Bezugstermin in zwei Jahren werden hier mehrere Milliarden Dollar verbaut.

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Bis dahin dürfte allerdings der Wert gewerblicher Immobilien in den USA – also von Bürogebäuden, Lagerhallen, Einkaufszentren – kräftig fallen. Analysten der Ratingagentur Moody’s, die 2007 ins einzige bereits fertiggestellte Gebäude an Ground Zero gezogen sind – in den Glasturm Nummer sieben – sagen Nordamerika einen Preisverfall von 15 bis 20 Prozent voraus. Die Kollegen von Goldman Sachs erwarten gar einen Einbruch um 21, schlimmstenfalls 26 Prozent. Der Boom ist zu Ende – nicht nur bei Wohnimmobilien.

Doch während die Nachfrage zurückgeht, pumpt der Nachhall des Booms immer noch neue Gewerbeobjekte in den Markt. Planung, Genehmigung und Bau dauern schließlich Jahre. Also trifft ein weiter steigendes Angebot auf eine plötzlich fallende Nachfrage – das perfekte Rezept für einen Kollaps der Preise. Kapitalschwache Bauträger wirft dieses Szenario um, vor allem, wenn gleichzeitig die Banken den Kredithahn zudrehen.

Erneut also schlechte Nachrichten aus den USA – auch für deutsche Investoren, die über Fonds viel Geld in amerikanischen Gewerbeimmobilien angelegt haben. Bereits der Dollar-Verfall ruinierte aus Euro-Sicht viele der schönen Renditen aus den fetten Jahren. Jetzt droht eine Rezession. Sollte sie länger dauern und das US-Wachstum tiefer abrutschen, werden sich die Szenarien der Goldman- und Moody’s-Analysten als zu optimistisch erweisen.

Der Anteil der an Entwickler und Betreiber von Gewerbeimmobilien vergebenen Kredite, der einen Zahlungsverzug von mindestens 90 Tagen aufweist, ist nach Auskunft des Bankkonten-Rückversicherers Federal Deposit Insurance Corp. schon Ende 2007 auf 3,2 Prozent gestiegen. Ein Jahr zuvor lag er noch unter einem Prozent. Der Trend könnte sich beschleunigen. Denn konsumabhängige US-Unternehmen schalten jetzt auf Restrukturierung um: Personalabbau, Schließung nicht mehr rentabler Standorte. So dünnt die Kaffeehauskette Starbucks ihr US-Filialnetz aus. WalMart bremst den Bau neuer Einkaufszentren. In Manhattan stehen bereits ganze Büroetagen leer, weil Ratingagenturen, Banken, Midtown-Hedge-fonds und Immobilienmakler Mitarbeiter entlassen. Nagelneue Einkaufszentren in der Nachbarschaft von Neubaugebieten veröden kurz nach der Eröffnung, weil sich für die Häuser und Wohnungen wider Erwarten keine Käufer finden. Der auf Immobilien spezialisierte Datenlieferant Property & Portfolio Research aus Boston schätzt, dass von den 2008 fertiggestellten Geschäftsräumen für Einzelhandelsunternehmen bestenfalls ein Sechstel einen Abnehmer finden wird.

Eine Gewerbeimmobilien-Krise würde vor allem viele kleinere lokale US-Banken treffen, die in dem auf 3200 Milliarden Dollar geschätzten Finanzierungsmarkt für gewerbliche Immobilien überproportional engagiert sind. Notenbank-Chef Ben Bernanke prophezeit schon Bankpleiten. Die US-Investmentbank JP Morgan erwartet durch Preisverfall und Pleiten von Kreditnehmern im Markt Verluste von 120 Milliarden Dollar. Betroffen ist etwa die Deutsche Bank. Sie versucht aus einem 5,8-Milliarden-Dollar-Geschäft wieder herauszukommen, über das die Frankfurter und andere Geldgeber 2007 den Kauf von Wolkenkratzern in Manhattan finanzierten. Ihr Schuldner, der New Yorker Immobilien-Spekulant Harry Macklowe, steckt tief im Refinanzierungsschlamassel.

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