DüsseldorfSie liegen meist an Autobahnausfahrten, sind flach, klotzig und seit kurzem die Lieblinge internationaler Investoren: schmucklose Lagerhallen und Warenverteilzentren, die in der Wirtschaftskrise 2008/09 die Eigentümer noch mit kostspieligen Leerständen belasteten.
Mittlerweile sind Deutschlands Gewerbegebiete aber wieder gefragt wie nie. Unglaubliche zwei Millionen Quadratmeter Lagerfläche kamen bundesweit im vergangenen Jahr hinzu - ein Zuwachs in der Größe von Monaco. 1,4 Millionen davon ließen professionelle Immobilienentwickler errichten, die dazu bei ihren Investoren 1,2 Milliarden Euro einsammelten.
Gegenüber dem Handelsblatt spricht Kristof Verstraeten, Europa-Direktor von Deutschlands Logistikimmobilien-Marktführer Goodman, schon von einem „neuen Rekord“. Innerhalb von nur einem Jahr erhielt das börsennotierte Unternehmen deutschlandweit Neuaufträge für insgesamt 680.000 Quadratmeter, seit Anfang 2010 verdoppelte sich der Bestand auf eine Milliarde Euro.
Beim Hamburger Wettbewerber Garbe brummt das Geschäft nicht minder. 350.000 Quadratmeter neue Fläche erstellte und vermietete die Immobilienfirma 2011 - annähernd doppelt so viel wie in den beiden Vorjahren zusammen. Das Wort „Leerstand“ hat der Entwickler schlüsselfertiger Logistikimmobilien inzwischen aus seinem Vokabular gestrichen. „Wir haben eine Vermietungsquote von 98 Prozent“, schwärmt Vertriebsvorstand Jan Dietrich Hempel.
Dabei ist es allen voran der stürmische Onlinehandel, der das Geschäft mit den Warenverteilzentren treibt. Aus ihnen verschickten Deutschlands Internetkaufhäuser vergangenes Jahr Waren für 21,7 Milliarden Euro - und damit, wie der Bundesverband des Deutschen Versandhandels errechnete, 18,5 Prozent mehr als im Vorjahr.
Logistiksektor ist ein sicherer Hafen
Hinzu kommt die Sogwirkung, die Deutschland seit dem Beginn der europäischen Schuldenkrise auf Anleger ausübt. Sie nämlich flüchten, um nicht in den Strudel kollabierender südeuropäischer Banken zu geraten, in möglichst sichere Häfen. Zu ihnen zählen traditionell Immobilien - und seit kurzem die robuste deutsche Wirtschaft. Der Logistiksektor bietet sich ihnen dabei geradezu an: Laut Bundesvereinigung Logistik (BVL) stiegen hier die Erlöse 2011 um vier Prozent, im laufenden Jahr sollen sie um weitere zwei Prozent zulegen.
„Das Geld von Anlegern strömt derzeit förmlich nach Deutschland“, berichtet Verstraeten. Allein in den vergangenen 18 Monaten sammelte seine Immobilienfirma bei Investoren wie dem kanadischen Pensionsfonds CPPIB oder den niederländischen Fonds APG und PGGM 2,5 Milliarden Euro ein.
In der Vergangenheit wurden die Geldgeber selten enttäuscht. Logistikimmobilien warfen seit 2000 Spitzenanfangsrenditen ab, die nach Berechnungen der Maklerfirma Jones Lang LaSalle stets oberhalb der Sechs-Prozent-Marke lagen. Derzeit liegen sie im Durchschnitt bei 6,91 Prozent.
Dass Goodman einen erheblichen Teil der Gelder in Deutschland investieren kann, verdanken die Australier in erster Linie dem Kunden Amazon. Er lässt von ihnen vier Logistikzentren gleichzeitig in Rheinberg, Augsburg, Koblenz und Pforzheim errichten - mit einem Investitionsvolumen von über 200 Millionen Euro.
Hubs werden in den Raum Leipzig verlagert
Für den weltgrößten Onlineversender ist Deutschland ein Dorado. Die Gehälter für Lagerarbeiter sind vergleichsweise gering, die Genehmigungszeiträume ebenso. „Während in Frankreich zwischen Bauantrag und Fertigstellung oft zwei Jahre verstreichen, brauchen Behörden und Bauunternehmen in Deutschland meist nicht einmal halb so lang“, berichtet der Belgier Verstraeten.
Hinzu kommt: Durch die Ost-Erweiterung der EU hat sich die Mitte Europas zu Deutschlands Gunsten verschoben. Planten Logistikfirmen früher ihre zentralen Anlaufstellen meist in Benelux-Ländern, verlagern inzwischen viele - darunter Weltmarktführer DHL - ihre Hubs in den Raum Leipzig.
Von der Marktsättigung sind Logistikimmobilien-Entwickler wie Goodman, Garbe, Pro-Logis oder ING in Deutschland weit entfernt. Zwar zählt der Gesamtbestand 330 Millionen Quadratmeter Lagerfläche; zahlreiche Hallen aber sind mit weniger als zehn Meter Höhe heute viel zu niedrig. Häufig halten die alten Baracken auch in Sachen Technik nicht mehr mit.
„Nur 50 bis 80 Millionen Quadratmeter Lagerfläche erfüllen heute die Mindeststandards von Investoren“, erklärt Goodman-Manager Verstraeten. Da gebe es noch viel zu tun.
