Liveband, Kinderbelustigung, warme Worte. Zum großen Richtfest der Neutor Galerie hat es Dinslaken Anfang April krachen lassen. Tausende von Neugierigen wollten sich das Shopping Center ansehen. "Wir werden hier ein Einkaufszentrum bauen, dass die Kaufkraft nach Dinslaken zurückbringt", rief Bürgermeister Michael Heidinger den Massen freudig zu.
70.000 Einwohner hat die Stadt am Niederrhein. Sie bekommen bald ein Einkaufzentrum mit 22.000 Quadratmetern Verkaufsfläche und 85 Geschäften. In einer "1A-Innenstadtlage", wie der Bauherr sagt. Viel Pracht für eine Stadt dieser Größe, die Dank ihrer Nähe zum Ruhrgebiet eigentlich gut versorgt ist.
Dinslaken ist der Prototyp für die Entwicklung auf dem Markt der Shopping Center. Denn der ist mit aktuell gut 460 Zentren über 10.000 Quadratmeter fast gesättigt. Jetzt suchen die Betreibergesellschaften nach den letzten weißen Flecken auf der Landkarte. Orte, an denen sich ein Neubau noch lohnt.
Tendenz zu kleineren Centern
Die zu finden, ist eine schwierige Aufgabe. "Die Branche wächst deutlich langsamer", sagt Marco Atzberger vom EHI Retail Institute. Sieben Shopping Center wurden laut des im Mai erscheinenden EHI-Branchenberichts 2013 eröffnet. Für 2014 sind neun Neueröffnungen geplant. Ob die Termine alle eingehalten werden, ist unsicher.
Vor fünf Jahren machten noch doppelt so viele Zentren neu auf. Und zwischen 1995 und 2000 explodierte die Zahl gar von 197 auf 297.
Auffällig ist, dass die neuen Center kleiner sind als früher. Weit mehr als die Hälfte der Neueröffnungen sind zwischen 10.000 und 20.000 Quadratmetern groß. Ikea hat kürzlich eines der wenigen neuen großen Einkaufszentren eröffnet: Das 50.000 Quadratmeter große Luv Shopping in Lübeck. Anders als in den europäischen Nachbarländern sollen dem Ikea-Shopping-Center vorerst keine weiteren folgen. Begründung der Schweden: In Deutschland ist kein Platz mehr.
"Wir sind an einem Punkt, an dem in jeder Großstadt bereits ein oder mehrere Shopping Center eröffnet haben", sagt Branchenkenner Atzberger. "Selbst in den meisten prägnanten Mittelstädten gibt es schon eins." Im vergangenen Jahr kamen unter anderem Mettmann, Meppen und Friedrichsdorf hinzu.
Wettrüsten der Mittelstädte
Das auch kleinere Städte großes Interesse an einem Shopping-Center haben, ist kein Wunder. Sie wollen verhindern, dass noch mehr Kaufkraft an die größeren Nachbarstädte verloren geht. Die Crux bei der Sache: "Das geht nur so lange gut, bis auch in der Nachbarstadt eines eröffnet", sagt Atzberger. Dann nehmen sich die Städte die Kundschaft aus dem weiteren Einzugsbereich weg. Und allein mit der Kundschaft einer Mittelstädte können Shopping Center nur schwer überleben.
Problematischer wird es noch, wenn direkt in der gleichen Stadt ein zweites Center seine Türen öffnet. In Hagen entsteht nur wenige hundert Meter Luftlinie von der Volme Galerie entfernt die Rathaus Galerie. Ob die Stadt zwei Shopping-Center braucht, ist unklar. Zumindest die großen Händler benötigen offenbar nur eines. Der wichtige Ankermieter Saturn hat angekündigt, mit der Eröffnung von der Volme in die Rathaus Galerie zu wechseln. Andere wollen folgen.
Das Aussterben der Einkaufs-Saurier
Während die Zahl der Shopping-Center weiter wächst, ist der Umsatz beim Einzelhandel nur leicht angestiegen. Im Jahr 2000 lag er laut Statischem Bundesamt bei 412 Milliarden Euro, 2013 bei 432 Milliarden. "Jeder zehnte Euro davon wird in einem Shopping Center ausgegeben", sagt Stephan Jung, Präsident des Branchenverbandes German Council of Shopping Centers. "Der Anteil ist in den vergangenen Jahren maßvoll gestiegen."
Es bahnt sich ein harter Verdrängungswettbewerb an. Vielerorts sind die alten Einkaufszentren nicht mehr die attraktivsten Standorte für Händler. Ältere Shopping-Center aber auch Neueröffnungen haben zunehmend Leerstände oder zögerlichen Mietinteressenten zu beklagen. "Das war früher undenkbar", sagt Atzberger und verweist auf kleine Einkaufszentren in Berlin, in denen die Schaufenster weitgehend leer sind.
Jahrelang galten Shopping-Center als Gelddruckmaschine. Dass sie bis heute als Investment-Objekte weiterhin begehrt sind, hat mehrere Gründe. Auch wenn einige mit fallenden Umsätzen kämpfen, sind viele hoch profitabel. Der Grund: "Das Konsumentenvertrauen der Deutschen liegt seit langem über dem Durchschnitt und führt zu stabilen Umsätzen", sagt Stephan Jung. "Dies wiederum stimuliert nationale und internationale Händler, in Deutschland zu expandieren."
Besonders angenehm: Große Mode- und Elektroketten wie C & A, Saturn und H & M sind gute Mieter. Ihre Ausfallquote ist extrem gering und das Geschäft brummt. Doch sie suchen sich auch gezielt die Top-Lagen aus. Und der schnell wachsende Online-Handel stellt sie vor Herausforderungen. Leiden die Händler, leiden die Center.
Franz Pesch, Professor an der Uni Stuttgart und Shopping-Center-Experte, hält drei Entwicklungen für denkbar: Den Ausbau der Center zur Einkaufs- und Erlebniswelt, eine Konzentration auf die Funktion von Ausstellungs- und Vorführräumen - oder das Aussterben aller Center, die sich nicht in Top-Lage befinden.
Investitionen in Neubelebungen
Verbandspräsident Jung glaubt, dass die Betreiber den schlimmsten Fall durch die ersten beiden Maßnahmen verhindern können. Wenn sie rechtzeitig reagieren. "Ich bin davon überzeugt, dass es eine große Anzahl an Shopping-Centern gibt, die sich neu erfinden müssen", erklärt er.
Das haben offenbar auch die Betreibergesellschaften erkannt. "Es wird viel Geld in den Markt gepumpt", sagt Marco Atzberger. "Jetzt aber vor allem für Revitalisierungen." Stephan Jung rechnet mit hohen Milliardenbeträgen, die die Betreiber in den kommenden Jahren in die Wieder- und Neubelebung ihrer Einkaufzentren stecken müssen.
Fehlende Investitionen könnten andernfalls "einen Teufelskreis aus mangelnder Umsatzperformance, Auszug von Mietern, Leerständen, Mietausfällen und Wertverlust auslösen", schreibt die Deutsche Hypothekenbank in einer Analyse.
Wie die Zukunft der Shopping-Center aussieht
Bei mehr als 22 Centern steht derzeit eine Umstrukturierung oder Renovierung an. Bedarf hätten wohl mehrere Hundert. Die Maßnahmen der Shopping Center sind meist umfassend. Eine neue Tapete reicht nicht, um mehr Kunden zu locken. Stattdessen wird häufig das ganze Konzept geändert und die Mieter ausgetauscht. In Großstädten mit Einkaufszentren beginnen sich die einzelnen Center zu spezialisieren. Die Kölner Neumarkt Galerie konzentriert sich etwa verstärkt auf preiswerte Mode, im nahegelegenen DuMont-Carré gibt es die teureren Produkte. In den kleineren Städten versuchen die Center ihre Mieter passgenau auf die Bedürfnisse der Anwohner zu zuschneiden. Häufig läuft es dennoch auf die gleichen Namen hinaus: dm, Frisör Klier, Tom Tailor und Apollo Optik sind laut EHI in beinahe jedem Center zu finden.
Erlebnis-Center statt Warenhaus
An der Ausrichtung der Shopping Center ändert sich schon heute einiges. Die Entwicklung geht klar weg vom reinen Verkaufsort. Statt Laden an Laden zu reihen, beinhalten moderne Shopping-Center Cafés, Kinos und Wohlfühl-Angebote. Im idealen Shopping-Center der Zukunft ist für Stephan Jung "die Ware und der Verkaufsvorgang nur noch das technische Nebenprodukt einer Kundenbeziehung, bei der Nutzen und Erleben im Vordergrund steht". Heißt: Der Kunde kommt, um Spaß zu haben und bringt Händlern Geld.
Sorgen bereitet weiter der wachsende Onlinehandel. Punkten können die Zentren zwar vor allem mit ihrer Funktion als Präsentationsraum. Aber wer genau weiß, welche Hose er in welcher Größe braucht, muss kein Shopping-Center besuchen. Er bestellt im Internet. Von einem Konkurrenzkampf mit dem Internet will Stephan Jung deshalb auch gar nichts wissen. Online versus Offline? Für ihn alles andere als zeitgemäß.
Jung spricht lieber über Multi-Channel-Ansätze, über die Verbindung von Online- und Center-Shopping. Er ist begeistert von der Möglichkeit, den Einkauf vor Ort mit Apps zu erleichtern. Und er glaubt auch, dass Shopping Center mancherorts zu Abholstationen für online bestellte Ware werden können. In den USA sei das schon jetzt der Fall.
In den Augen von Franz Pesch sind das vor allem Abwehrmaßnahmen, die einen grundsätzlichen Rückgang bei den Shopping Centern nicht verhindern können. Dass die Zahl der Einkaufszentren in Deutschland dauerhaft so hoch bleiben wird, glaubt auch Branchenkenner Marco Atzberger nicht. "Langfristig wird man sich aber Gedanken über die Nachnutzung mancher Gebäude machen müssen." Wie es sonst im schlimmsten Fall aussehen könnte, zeigt die Internetseite deadmalls.com. Sie listet aktuell mehr als 400 brachliegende Shopping Malls in den USA auf.
