Immobilien : Logistikparks mit vielen Leistungen sind die Zukunft

In deutschen Boomregionen ist der Markt für Logistikimmobilien leer gefegt. Mit neuen Extras heizen die Anbieter das Geschäft weiter an.

Mitarbeiterin des Online-Buchhändlers Amazon.de verpackt im Logistik-Center in Bad Hersfeld die deutsche Ausgabe von "Harry Potter", Foto: dpa/Archiv

Der monströse, graue Flachbau liegt im äußersten Nordosten Leipzigs, dort, wo einst Unkraut um die Ziegelbauten der Sowjetkaserne Heiterblick wucherte. In der nagelneuen 70.000 Quadratmeter großen Halle, wo heute der Online-Händler Amazon das größere seiner zwei deutschen Vertriebszentren unterhält, hätten elf Fußballfelder Platz. 46 Lastwagen können gleichzeitig an die knallgelben Ladetore andocken. Und um die 400 Leute arbeiten in dem Gebäude – rund um die Uhr. Bei Hochsaison, zum Beispiel zu Weihnachten, können es bis zu 800 sein. Die Halle ist genau auf das Sortiment von Amazon zugeschnitten. Doch gebaut und bezahlt hat das Riesengebäude der australische Logistikimmobilienentwickler Goodman. Das Unternehmen hat mehrere Immobilienfonds aufgelegt und sieht sich als Spezialist für Anlagen wie in Leipzig. Nur acht Monate Bauzeit brauchte Goodman, dann konnte Ende 2006 Amazon einziehen – rechtzeitig zur Weihnachtssaison. Der Boom bei Logistikimmobilien, gerade erst wenige Jahre alt, nimmt neue Formen an. Um Kapital zu sparen und sich aufs Kerngeschäft zu konzentrieren, gehen Industrie- und Handelsunternehmen schon länger dazu über, Lager zu mieten, statt selbst zu bauen und zu betreiben. Doch noch schneller als die Nachfrage der Unternehmen nach geeigneten Gebäuden ist die Nachfrage der Anleger gestiegen, die gern Geld in solche Immobilien stecken würden. Denn Logistikimmobilien gelten in Zeiten wachsender Warenströme als krisensicherer als herkömmliche Immobilienfonds, von denen in jüngster Vergangenheit einige in Schwierigkeiten geraten waren. Entsprechend buhlen immer mehr Finanziers um das Geschäft. Ihre Klienten, zumeist institutionelle Anleger, suchen nach den renditestarken Objekten – so händeringend, dass es kaum neuere Hallen auf dem freien Markt zu kaufen gibt. Das war vor sieben Jahren nicht unbedingt abzusehen. Logistikimmobilien galten damals bei Geldanlegern eher als Exoten. Wer damit etwas anfangen konnte, kannte die Objekte aus den USA, wo das Geschäft mit ihnen seit Langem floriert. In Deutschland bescherte erst das internationale Abkommen Basel II, in dessen Folge die Banken die Kreditwürdigkeit von Unternehmen schärfer prüfen mussten, den Lager- und Umschlagzentren besondere Aufmerksamkeit. Viele Unternehmen sahen in dem Verkauf die Möglichkeit, ihre Kasse aufzubessern. Wickelten nahezu alle Firmen Logistik und Lagerhaltung zuvor in eigenen Hallen ab, begannen immer mehr, das Geschäft rund um die Immobilie komplett auszugliedern und abzugeben. Dabei erweist sich das Geschäft mit Logistikimmobilien geradezu als Schlusspunkt einer Outsourcing-Kette: Zuerst schreiben Unternehmen die Lagerung und Verteilung ihrer Waren an sogenannte Kontraktlogistiker aus, die diese Aufgaben für einen bestimmten Zeitraum komplett übernehmen. Zu diesen Dienstleistern zählen Konzerne wie die Deutsche-Post-Tochter Exel, der Deutsche-Bahn-Ableger Schenker oder der in der Schweiz ansässige Anbieter Kühne & Nagel, aber auch Mittelständler wie das deutsche Familienunternehmen Fiege. Da diese Verträge meist nur zwei oder drei Jahre lang laufen, vermeiden die Kontraktlogistiker, eine Halle zu kaufen oder zu bauen, sondern mieten nur noch.

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Ein Beispiel für diese Strategie der Kontraktlogistiker ist das neue 60.000 Quadratmeter große Logistikzentrum, das derzeit bei Unna am Rand des Ruhrgebiets entsteht. Die Deutsche-Post-Tochter DHL wird künftig von hier aus Kosmetikartikel, Zahnpasta und andere Pflegeprodukte in die ganze Republik verschicken. Auftraggeber sind die Branchenriesen Johnson & Johnson, Colgate-Palmolive und Reckitt Benckiser. Das Monstrum, in dem die Waren lagern, gehört nicht DHL, sondern dem Hamburger Projektentwickler Garbe. Der hatte vor einiger Zeit etwa auch das Panalpina-Luftfrachtzentrum in der Cargo City Süd am Frankfurter Flughafen gebaut. Das Geschäft mit Logistikimmobilien auf deutschem Boden lebt zu einem wich- » tigen Teil auch von der EU-Erweiterung nach Osten. Damit rückt die Drehscheibe, von der aus die Waren insbesondere auch aus den Seehäfen über den Kontinent verteilt werden müssen, immer weiter weg von der Küste. „Das Gravitationszentrum in Europa hat sich von den Beneluxländern nach Deutschland verschoben“, erklärt Rainer Koepke, deutscher Leiter für Industrieimmobilien beim amerikanisch-britischen Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL). Die Player, die sich auf dem Markt für Logistikimmobilien tummeln, zählen zu den ganz großen Adressen der Industrie- und Finanzwelt. Hinter Goodman, dem Vermieter der Amazon-Immobilie in Leipzig, steckte bis vor Kurzem noch die australische Infrastrukturbank Macquarie, der etwa die Flughäfen Brüssel und Kopenhagen gehören. Ein weiteres Schwergewicht hierzulande ist Gazeley, eine Tochter des Handelsgiganten Wal Mart, die Logistikhallen an Volkswagen und Lidl vermietet. Auf der „Fortune“-Liste der 1000 größten US-Unternehmen vertreten ist der ProLogis-Konzern aus Denver im US-Bundesstaat Colorado, zu dessen Kunden in Deutschland auch der Outdoor-Ausrüster Jack Wolfskin und Erdinger Weißbier gehören. In etwas kleinerem Stil sind deutsche Unternehmen wie der Baukonzern Hochtief oder die Hamburger Garbe-Gruppe mit von der Partie. Sie entwickeln wie Gazeley Logistikimmobilien, um sie später an Investmentfonds zu verkaufen. Goodman und ProLogis bündeln Immobilien dagegen in eigenen Fonds. Eine der größten Stärken der Projektentwickler ist ihre Schnelligkeit. „Wenn wir einen Vertrag geschlossen haben, schaffen wir es mitunter, in weniger als drei Monaten, eine funktionierende Logistikanlage aufzustellen“, sagt Gazeley-Deutschland-Chef Ingo Steves. Ein Projekt in Großbritannien sei vor einiger Zeit sogar binnen zehn Wochen verwirklicht worden.

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