Immobilien: Pfeifen auf der Titanic bei Gewerbebauten

Immobilien: Pfeifen auf der Titanic bei Gewerbebauten

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Büro mit Strand: Das gläserne Hamburger Bürohaus "Deichtor" erhielt für das Konzept sogar einen Preis

Optimismus trotz Krise – die deutschen Investoren feiern den Einbruch bei Gewerbeimmobilien als Rückkehr zu Solidität – und neue Chance.

Was der legere Umgang mit Darlehen an mittellose amerikanische Hauskäufer bewirkt, hat inzwischen alle Welt begriffen. Nun gibt es auf dem Gewerbeimmobilienmarkt die Lektion für Fortgeschrittene. Denn die US-Banken haben nicht nur fadenscheinige Darlehen privater Immobilienbesitzer gebündelt, zerstückelt und wieder neu zusammengepackt, um sie dann als tolles neues Finanzprodukt zu verkaufen. Das Gleiche praktizierten sie auch bei Krediten für Bürohäuser, Logistikcenter, Hotels und Einzelhandelsimmobilien. Ging es um Gewerbeobjekte, bekamen die undurchsichtigen Wertpapiere einfach ein C vor ihr Drei-Buchstabenkürzel: Aus Mortgage Backed Securities, kurz: MBS, wurden Commercial Mortgage Backed Securities, also CMBS.

Die bereiten den Bankern nun ebenso schlaflose Nächte wie die Papiere ohne C. Denn CMBS hatten nach einer Analyse der Investmentbank Lehman Brothers im Februar den schlechtesten Monat, seit es diese Finanzinstrumente gibt. Sie verloren 3,74 Prozent, was bei einem rund 750 Milliarden Dollar schweren Markt einem Verlust von rund 28 Milliarden Dollar für die Investoren entspricht – in nur einem Monat.

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Dass der Gewerbeimmobiliensektor sein ganz eigenes Subprime-Problem hat, kommt im europäischen Bewusstsein gerade erst an. Sinkende Immobilienpreise, höhere Finanzierungskosten, viel weniger Käufe und Verkäufe verändern aber seit Monaten auch in Deutschland den Markt. Der Wert der börsennotierten Immobilienunternehmen liegt derzeit bis zu 40 Prozent unter dem Wert ihrer Immobilien.

Die Konsequenzen liegen auf der Hand. Die zersplitterte Branche „läuft auf eine Konsolidierung zu“, prophezeit Ulrich Höller, Vorstandschef der Unternehmensgruppe Deutsche Immobilien Chancen (DIC) in Frankfurt. Zu den Übernahmekandidaten gehört die im Dax notierte Subprime-geschädigte Hypo Real Estate. Vergangenen Montag brach ihr Kurs zum wiederholten Mal ein. Tags darauf, am Dienstag, wurde in Cannes die frühjährliche Gewerbeimmobilienmesse Mipim eröffnet – die Münchner, die zu den großen internationalen Gewerbeimmobilienfinanzierern gehören, hätten auf ihrer im Hafen dümpelnden gecharterten Yacht „Atlantic Goose“ eigentlich Halbmast flaggen müssen.

Stattdessen machten die Deutschen bei ihrem Branchentreffen an der Côte d’Azur auf Optimismus. Viele gewinnen den negativen Nachrichten, die aus den USA nun auf Europa abfärben, Positives ab. Denn im Boom von 2007, der die Deals auf ein Rekordhoch und die Preise nach ganz oben trieb, gab es Exzesse. Wer einen Kaufvertrag erst unterschrieb, wenn die Finanzierung sicher war, „galt als blöd“, erinnert sich ein Manager. Internationale Investoren kauften erst und kümmerten sich dann um die Finanzierung, denn irgendeine Bank machte immer mit. Das rächt sich nun. Der Chefjurist eines großen Immobilienfinanzierers bestätigt, es sei zurzeit „ein schönes Betätigungsfeld für Anwälte“, Mandanten „aus 2007 geschlossenen Verträgen rauszupauken“, bevor der Kaufpreis fällig wird.

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