Deutsche Wohnungskonzerne Die Annington-Gagfah-Fusion ist erst der Anfang

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"Investoren haben Wohnungsbestände auf Verschleiß gefahren"

Die ruhigen Großaktionäre tragen auch dazu bei, dass Übernahmen reibungslos verlaufen. Als Anfang des Jahres die Deutsche Wohnen die GSW übernahm, standen Sun Life Financial, Blackrock und Norges Bank auf beiden Seiten. Da sie quasi die GSW-Aktien an sich selbst verkauften, war das Tauschverhältnis für sie kein Problem.

Die Solidität dieser längerfristig engagierten Großaktionäre ist das Gegenmodell zu den Finanzinvestoren, die die Großen der Wohnungsbranche ein paar Jahre beherrscht und ihren Ruf ruiniert haben. Sie pflegten die Bilanzen und ließen die Häuser verkommen. Inzwischen sind sie aus der Branche ausgestiegen: Blackstone vor gut einem Jahr bei Deutsche Wohnen, Mitte 2014 dann Terra Firma bei der Deutschen Annington und Fortress bei Gagfah.

„Die Finanzinvestoren haben die Wohnungsbestände auf Verschleiß gefahren“, sagt Bulwiengesa-Experte Adami: „Nun haben die Nachfolger einiges an Sanierungsleistung vor der Brust.“ Energetische Sanierung und der Umbau zu altersgerechten Wohnungen erhöhten die Chance, auch in Regionen wie Nordrhein-Westfalen – dem Annington-Schwerpunktmarkt – höhere Mieten zu erzielen.

Dass es bei Zusammenschlüssen in der Branche Einsparpotenziale gibt, zeigt sich jetzt in Berlin. Derzeit, erfuhr der „Tagesspiegel“, baut die übernommene GSW fast die Hälfte der zuletzt 320 Arbeitsplätze ab, vor allem zentrale Aufgaben wie IT, Personal und Rechnungswesen, die die Konzernmutter Deutsche Wohnen mit 50 GSW-Mitarbeitern übernimmt.

4000 eigene Handwerker

Ähnlich werden wohl bei Deutsche Annington und Gagfah Doppelstrukturen beseitigt. Aber unter dem Strich will Annington-Chef Buch Arbeitsplätze schaffen. Denn früher ausgelagerte Dienstleistungen lässt der einstige Bertelsmann-Zögling und Arvato-Chef wieder von eigenem Personal ausführen.

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

So arbeiten für die Annington 2000 eigene Handwerker, die Buch tief in sein Manager-Herz geschlossen hat. Sie sparen internen Aufwand, weil Auftragsvergaben an Handwerksbetriebe Zeit und Personal kostet. Eigene Renovierungstrupps arbeiten laut Buch flexibler, ein Maler verfugt auch mal frisch gelegte Fliesen. Buch attestiert „bessere Leistung zum deutlich geringeren Preis“. In drei Jahren dürfte der neue Konzern bis zu 4000 Handwerker beschäftigen.

Umgekehrt sind die Grünanlagen der Gagfah – gepflegt von 170 eigenen Gärtnern – laut Buch „besser in Schuss“ als die Annington-Rabatten: „Das ist wichtig für die Zufriedenheit der Mieter.“ Also werden auch die Anlagen um Annington-Häuser künftig in Eigenregie von rund 300 noch einzustellenden Gärtnern gemäht.

Auf 84 Millionen Euro Fusions-Sparpotenzial im Jahr kommt Buch. Beitragen soll dazu auch, dass er künftig zwei Annington-Abteilungen, von denen eine Wohnungspakete kauft und die andere Immobilien verkauft, unter eine Verantwortung stellt – wie heute schon bei der Gagfah: „Das funktioniert. Die technische Abwicklung der Vorgänge läuft ja fast gleich ab.“

Dienstleistungs-Profi Buch und Immobilienfachmann Thomas Zinnöcker – bisher Gagfah-Chef und bald Buchs Vize – werden viel tun müssen, bis man ihnen den Imagewandel abnimmt. Wissenschaftler Kofler konstatiert: „Bei der Deutschen Annington war zuletzt ein nachhaltiger Bewirtschaftungsansatz deutlich erkennbar.“ Die jetzige Übernahme aber könne eine Dividendenfantasie wecken, die erneut „auf Kosten des Substanzerhaltes geht“.

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