Grundsätzlich haben Sie bei dem Modell die Möglichkeit, in die rot markierten Felder Zahlen Ihrer Wahl einzugeben. In den schwarzen Feldern erscheinen die Ergebnisse der Kalkulation. Zur Nutzung des Berechnungsmodells ist es erforderlich, einen eventuell vorhandenen Popup-Blocker kurzzeitig zu deaktivieren!
Wenn Sie in einem ersten Schritt die WiWo-Modellrechnung nachvollziehen wollen, gehen Sie folgendermaßen vor: Grundeinstellung ist die Ausgangssituation unseres Falls, nämlich die finanzielle Situation der Gesellschaft mit 10.000 Wohneinheiten vor der Übernahme durch den Finanzinvestor. Der Eigenkapitalwert der Gesellschaft liegt bei rund 100 Millionen Euro, entsprechend kalkulieren wir mit einem Nettokaufpreis von 110 Millionen Euro. Wenn der Investor nichts am operativen Geschäft ändern würde, hätte er in den Jahren eins bis neuen eine negative Nachsteuerrendite auf sein Eigenkapital. Dank des Verkaufs im zehnten Jahr kommt er dennoch auf einen internen Zinsfuß/IRR von 10,74 Prozent über zehn Jahre. Doch direkt nach Übernahme sorgt der Finanzinvestor dafür, dass das operative Geschäft der Immobiliengesellschaft effizienter geführt wird (Szenario A). Er erhöht die Mieten um zwei Prozent pro Jahr, handelt sich dafür aber einen um ein Prozent höheren Leerstand der Wohnungen pro Jahr ein. Bitte geben Sie unter „Grunddaten“ in der Spalte „Indexierung p.a.“ bei „Anfangsmiete“ und „Leerstandsquote“ jeweils die Werte 2 und 1 ein. Weiterhin reduziert der neue Investor die Verwaltungskosten von 450 Euro auf 300 Euro pro Wohneinheit und Jahr. Bitte ersetzen Sie die 450 im Feld „Verwaltungskosten“ durch 300. Darüber hinaus werden die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung von 21 Euro pro Quadratmeter und Jahr auf 14 Euro gesenkt. Bitte ersetzen Sie die 21 unter „Modernisierung/Instandhaltung“ durch 14. Das Ergebnis ist frappierend: Der Eigenkapitalwert der Gesellschaft steigt auf mehr als das doppelte, nämlich über 220 Millionen Euro. Der 10-Jahres-IRR springt auf 30,50 Prozent. Im Szenario B gehen wir zusätzlich davon aus, dass der Investor sukzessive Wohnungen an seine Mieter verkauft, und zwar ein Prozent des Bestands pro Jahr, also 100 Wohnungen. Bitte ersetzen Sie unter „Grunddaten“ im Feld „Verkauf WE p.a.“ die Null durch 100. Ergebnis: Der Eigenkapitalwert der Gesellschaft steigt auf 233 Millionen Euro, der IRR auf 37,64 Prozent. Im Szenario C werden einfach noch mehr Wohnung pro Jahr verkauft, nämlich statt 100 jetzt 400. Bitte ersetzen Sie im Feld „Verkauf WE p. a.“ die 100 durch eine 400. Ergebnis: der Eigenkapitalwert der Gesellschaft steigt auf rund 273 Millionen Euro, der IRR springt auf fast 77 Prozent.
