Wohnimmobilien : Heuschrecken werden Hausmeister

Wohnimmobilien : Heuschrecken werden Hausmeister

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Neun Monate undichtes Dach: Gagfah-Mieterin Schüler in Bonn.

von Mark Fehr und Harald Schumacher

Finanzinvestoren stoßen am deutschen Mietmarkt an ihre Grenzen. Der Ruf der Firmen ist schlecht, die erwarteten Supergewinne bleiben aus. Wandeln sich die Heuschrecken zu braven Hausmeistern?

Erfährt ein Immobilienbesitzer, dass das Dach seines Hauses undicht ist, sorgt er schnell für Abhilfe, um größeren Schaden abzuwenden. Selbstverständlich sei das, dachte Ariane Schüler. Aber die Apothekerin aus Bonn-Bad Godesberg hat als Mieterin das Gegenteil erlebt. Als sie sich im Januar 2011 bei ihrem Vermieter über Feuchtigkeit und grassierenden Schimmel beschwert – verursacht vom altersschwachen Flachdach direkt über ihrer Wohnung in der dritten Etage –, passiert über Monate nichts. Schülers Briefe bleiben unbeantwortet. Sie wartet vergebens auf Rückrufe. Als die Boulevardzeitung "Express" und Sat.1-Talker Johannes B. Kerner den Fall aufgreifen, kommt es zum Ortstermin – im Mai. Das Dach ist auch danach noch kaputt – und es regnet viel im Sommer Nullelf.

Schülers Vermieter ist kein schludriger Amateur, sondern Gagfah, Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern. "Wir möchten, dass Sie sich bei uns rundum wohlfühlen", heißt es auf der Homepage. Die Gagfah übernehme Verantwortung gegenüber den Kunden und setze Maßstäbe.

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Fälle wie in Bad Godesberg passen nicht zum Selbstbild des Essener Unternehmens, das seit sieben Jahren mehrheitlich dem Private-Equity-Investor Fortress gehört. Aber gravierende Mängel sind nicht auf Gagfah-Häuser beschränkt. Auch Mieter der Deutschen Annington oder der LEG in Nordrhein-Westfalen klagen über Investitionsstaus und marode Bauten.

Investoren länger im Geschäft als geplant

Die Beschwerden auf breiter Front haben starke Zweifel am Geschäftsmodell internationaler Finanzinvestoren geweckt, die in Deutschland en gros Wohnblocks von Kommunen und einstigen Industrie-Ikonen übernommen haben. Das ehrgeizige Ziel der meist angelsächsischen Eroberer, den verschlafenen, vielfach kommunalen Mietmarkt mit Maximalrenditen umzukrempeln, hat sich zum großen Teil nicht erfüllt. Hohe Dividenden konnten sie nur zahlen, weil sie wenig in die Substanz der Immobilien steckten – und damit letztlich ihr eigenes Geschäft untergruben.

Auch der geplante schnelle Komplettausstieg aus den inzwischen abgewerteten Portfolios erwies sich als Fehleinschätzung – selbst im aktuellen Immobilienboom. "Kein Fonds übernimmt heute Pakete mit Zigtausenden von Wohnungen", sagt Burkhard Drescher. Der Ex-Politiker war auf SPD-Ticket Oberbürgermeister von Oberhausen, führte unter dem Eigentümer Fortress von 2006 bis 2009 die Gagfah und arbeitet heute als Berater. Keine Bank, so Drescher, "würde heute große Wohnungsdeals wie vor sieben Jahren finanzieren".

So bleiben die Investoren länger im Geschäft als geplant. Und sie kommen kaum umhin, in den Kittel des braven Hausmeisters zu schlüpfen – und sich mit Eigenkapitalrenditen von zuverlässig vier Prozent zu begnügen, wie sie industrielle, genossenschaftliche  oder kommunale Vermieter erzielen. "4,5 Prozent sind machbar", sagt Experte Drescher.

Investitionsstau aufgebaut

Grund für die Bescheidenheit, die sich mit dem Geschäftsmodell der Hochprozenter beißt, ist der Zwang zu mehr Investitionen, um den Wert der Immobilien zu erhalten. Zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter und Jahr müsse man dabei als Minimum einsetzen, „um den Wert der Immobilien zu erhalten“. Die Investitionen der Gagfah in ihre 155 000 Wohnungen, die sich über 350 Städte in ganz Deutschland verteilen, lagen in den vergangenen Jahren deutlich unter diesen Werten. Drescher-Nachfolger William Brennan kündigt im Interview mit der WirtschaftsWoche an, die Investitionen nun um 23 Prozent zu steigern.

Doch das ist nicht alles, was auf der Gagfah lastet. Die Stadt Dresden wirft Gagfah, vor, gegen Privatisierungsauflagen im Kaufvertrag für die zuvor städtische Gesellschaft Woba Dresden verstoßen zu haben. Die im März eingereichte Klage birgt ein Milliardenrisiko für das Unternehmen, sodass der Kurs der Aktie eingebrochen ist. Und die Bundesfinanzaufsicht BaFin prüft den Verdacht des Insiderhandels, weil Brennan vor der Dresden-Klage eigene Gagfah-Papiere abgestoßen hat.

Den abgestürzten Kurs stützt das Unternehmen nun mit Aktienrückkäufen. Bereitet sich die Gagfah damit auf den Rückzug von der Börse vor? Nicht unwahrscheinlich, denn dies könnte ein Befreiungsschlag sein. "Die Gagfah-Eigentümer sitzen in der Falle, denn an der Börse bekommen sie ihre Aktien nur unterhalb des Unternehmenswertes los", sagt Frank Neumann, Analyst für Immobilienaktien beim Bankhaus Lampe. Das Problem: Der Gagfah-Kurs notiert mit gut vier Euro deutlich unter dem Wert des Immobilienvermögens von aktuell rund zwölf Euro je Anteilsschein. Ein Börsenrückzug könnte von der niedrigen Marktbewertung ablenken und nebenbei die regelmäßigen, aufwendigen Finanzberichte überflüssig machen.

Dabei hatte für Gagfah und Co. alles so euphorisch begonnen, als vor sieben Jahren aus bisher vereinzelten Aufkäufen von Wohnungsgesellschaften durch Private-Equity-Investoren eine Welle wurde. Dank leichten Zugangs zu Krediten übernahmen die Firmenjäger mit einem Minimum an Eigenkapital öffentliche Mietwohnungsunternehmen. Sodann sollten Effizienzreserven in den verschlafenen Unternehmen gehoben, die Mieten bis an die gesetzlich mögliche Obergrenze erhöht und, wenn möglich, durch den Verkauf an Mieter schnelle Einnahmen erzielt werden.

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