Wohnungsmarkt: Für Immobilienprofis bringen Flüchtlinge Profit

Wohnungsmarkt: Für Immobilienprofis bringen Flüchtlinge Profit

, aktualisiert 04. März 2016, 06:16 Uhr
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Wohnblock im Neubaugebiet von Schwerin: Steht der Plattenbau vor einem Comeback?

von Peter Köhler und Robert LandgrafQuelle:Handelsblatt Online

Gewerbliche Immobilienfinanzierer kämpfen auf dem Büromarkt und im Einzelhandel mit Leerständen. Dank des Zuzugs von Flüchtlingen wittern sie lukrative Geschäftschancen. Ein Zauberwort macht in der Branche die Runde.

FrankfurtBei vielen Bundesbürgern geht die Angst um, dass preiswerte Wohnungen durch den Zuzug von Flüchtlingen zur Mangelware werden. Doch die Bedenken auf der Nachfrageseite des Marktes sind nur eine Seite der Medaille. Denn die Profis im Geschäft mit Immobilien sehen die Lage von der Angebotsseite her ganz anders – und zwar entspannt.

Die europäische Flüchtlingskrise bewerten mehr als ein Drittel der Kapitalgeber für Immobilienfinanzierungen „positiv“ oder „eher positiv“, nur 22 Prozent erwarten negative Auswirkungen, geht aus einer Umfrage der Unternehmensberatung Ernst & Young (EY) hervor.

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Bei den gewerblichen Immobilienfinanzierungen würden wegen Problemen bei der Wohnraumbeschaffung auf einmal Objekte attraktiv, die schon dem jahrelangen Leerstand geweiht waren. Vor allem Bürohäuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren, die nicht in Top-Lagen stehen, könnten zumindest teilweise in Wohnungen umgewandelt werden, erläutern die EY-Experten. „Umwandlung“ ist zum Zauberwort geworden.

Branchenbeobachter glauben, dass etwa zehn bis 15 Prozent dieser Bestände für Umwandlungen in Frage kommen. Weil mit Wohnimmobilien in städtischen Lagen gegenwärtig sehr viel höhere Renditen zu erzielen sind als mit Gewerbeimmobilien, ist der zusätzliche Wohnraumbedarf ein Stützungsfaktor für den Immobilienmarkt. Der boomt nunmehr schon seit Jahren, weil die Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank die Renditejagd bei Sachwerten befeuert.  

Weniger optimistisch als die Kapitalgeber zeigt sich der größte Verwalter von Wohnraum in Deutschland. Für Rolf Buch ist das Land auf die Flüchtlingswelle im Wohnungsbereich nicht vorbereitet. „Ich rechne mit einem jährlichen Bedarf von 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland“, sagte der Vorstandchef des größten heimischen Wohnimmobilienkonzerns, Vonovia, auf der Bilanzpressekonferenz am Donnerstag. Die Flüchtlinge, die vergangenen Herbst gekommen seien, würden erst ein Jahr später zu erhöhter Nachfrage nach Wohnungen führen. Das werde den Druck auf die Kaufpreise für Wohnimmobilien erhöhen, der derzeit noch nicht so ausgeprägt sei.

Vonovia will die Gunst der Stunde nutzen und durch Gebäude aufstocken sowie der Bebauung von Freiflächen im eigenen Bestand neuen Wohnraum schaffen. Neue Möglichkeiten müssten konsequent gesucht und umgesetzt werden. Dabei gehe es darum, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen, betonte Buch.


Die Renaissance des Plattenbaus

Der Vonovia-Chef brachte das Konzept des Plattenbaus ins Gespräch, der zwar einen schlechten Ruf habe, aber für den seriellen Geschosswohnungsbau stehe, der kostengünstig sei und Sinn mache. So werde der neue Bürokomplex von Vonovia in der Fertigbauweise erstellt. Umso leichter müsse das im mehrgeschossigen Wohnungsbau fallen.

Buch verglich das Konzept mit dem Automobilbau. Hier seien hochwertige Autos von Daimler, BMW und Audi auch keine Einzelfertigung, sondern würden in Serie gebaut. Gleiches müsse über Fertigbauteile auch bei Wohnungen möglich sein. Nur so bestehe die Chance, viele Wohnungen in kurzer Zeit zu schaffen.

Insgesamt gibt es im deutschen Immobilienmarkt eine „ganz klare Tendenz, dass sehr aggressiv finanziert wird“, sagte Prof. Nico B. Rottke, Partner bei der Unternehmensberatung Ernst & Young (EY), am Donnerstag in Frankfurt. In der Spitze liege der Beleihungsauslauf bei gewerblichen Immobilien bei ungefähr 75 Prozent, bei Wohnimmobilien mittlerweile bei 85 Prozent. Mit dem Beleihungsauslauf bezeichnet man den Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird.

Zukünftig könnten diese Werte noch steigen. „Der Markt stellt sich auf höhere Beleihungsausläufe durch den verstärkten Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente ein“, ergänzte Rottke. Schon jetzt gebe es vereinzelt auch 100-Prozent-Finanzierungen. Das eingesetzte Eigenkapital decke dann nur noch die weichen Kosten, etwa für den Notar.

Erwartet wird ein verstärkter Einsatz von spezialisierten Beteiligungsfonds bei den gewerblichen Finanzierungen. Diese Anbieter von Mezzanine – das zwischen Eigen- und Fremdkapital steht – oder Private Equity erwarteten 2015 im Mittel eine Rendite von 9,5 Prozent beziehungsweise 15,5 Prozent, im laufenden Jahr dürften die Renditeanforderungen steigen. Wegen der strengen Regulierung bei den Banken und den negativen Auswirkungen auf die Kreditvergabe wird der Einsatz alternativer Finanzierungen nach Ansicht von EY weiter zunehmen. 

Quelle:  Handelsblatt Online
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