Manche tun es, um ein Haus zu bauen, in eine andere Stadt oder schönere Wohnung zu ziehen, manche aber tun es aus der anderen Perspektive: Sie wollen sich nicht mehr über den störenden Mieter ärgern müssen. Es gibt viele gute Gründe, warum das bestehende Mietverhältnis mal von Seiten des Mieters, mal von Seiten des Vermieters beendet werden muss. Alles was Mieter und Vermieter wissen sollten hier im Überblick.
Welche Kündigungsfrist muss der Mieter einhalten?
Die Kündigungsfrist für eine Wohnungskündigung beträgt drei Monate – also immer zum Ablauf des übernächsten Monats. Wenn das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag – also Montag bis Samstag - eines Monats den Vermieter erreicht hat, zählt der laufende Monat noch mit. Wenn der Mieter nicht fristgerecht gekündigt hat, verschiebt sich die Kündigung um einen Monat nach hinten.
Der Mieter darf aber nicht immer kündigen: Vermieter können eine Kündigung im Mietvertrag für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Vertrages ausschließen oder das Mietverhältnis befristen lassen.
Kann der Mieter bei einem Sonderkündigungsgrund eher aus dem Mietverhältnis raus?
Je nach Mietproblem gelten besondere Fristen bei der Sonderkündigung.
- Bei einer Mieterhöhung gilt ein Sonderkündigungsrecht(§ 561 BGB). Der Mieter kann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss jedoch bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung eingehen.
- Sobald in der Wohnung Schimmel oder Baufälligkeit nachgewiesen werden kann und eine gesundheitliche Gefährdung darstellen, entfällt die Kündigungsfrist (§ 543 BGB).
- Wenn der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung ankündigt, die erheblich stören wird, kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleine Reparaturen sind jedoch von der Sonderkündigung ausgenommen.
- Sobald eine Wohnung von zwei Mietern besetzt ist und der eine verstorben ist, beträgt die Kündigungsfrist nur noch einen Monat (§ 563a Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter alleine wohnte, gehen die Erben automatisch das Mietverhältnis ein. Falls sie nicht in die Wohnung einziehen wollen, können sie diese mit dreimonatiger Frist kündigen.
Kann der Mieter das Kündigungsschreiben per E-Mail verschicken?
Die Kündigung vom Mietvertrag muss schriftlich in einem Brief erfolgen. Eine E-Mail reicht nicht aus. (§ 568 BGB). Dabei sollte jeder Mieter vorsichtshalber einen Nachweis darüber haben, wann der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Deshalb ist zu empfehlen, das Schreiben der Wohnungskündigung als Einschreiben zu verschicken.
Was passiert, wenn der Mieter einfach früher auszieht?
Die Miete muss weiterhin bezahlt werden, bis die Kündigungsfrist ausgelaufen ist. Das gilt auch wenn der Mieter einen Nachmieter vorschlägt, obwohl der Vertrag nicht vorsieht, dass die Frist dadurch verkürzt werden. Falls der Vermieter aber vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung schon an jemand anderen übergibt, muss der Ausgezogene keine Miete mehr zahlen. Ansonsten würde der Vermieter doppeltes Geld erhalten. Und: Falls der Vermieter nach dem Auszug die Wohnung saniert, muss der Mieter von da an keine Miete mehr zahlen
Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter?
Bei der Vermieterkündigung gilt eine einfache Regel: Je länger der Mieter da ist, desto länger darf er auch bleiben. Denn für Vermieter ist die Kündigungsfrist davon abhängig, wie lange das Mietverhältnis besteht. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, von fünf bis acht Jahren sechs Monate und ab acht Jahren neun Monate.
Der Mieter ist klar im Vorteil: Wenn im Mietvertrag eine längere vom Gesetz abweichende Kündigungsfrist unterzeichnet wurde, gilt diese nur für den Vermieter. Und wenn Mieter und Vermieter eine kürzere Frist festgelegt haben, darf dennoch nur der Mieter darauf zurückgreifen.
Gibt es Ausnahmen, durch die der Vermieter mit einer kürzeren Frist kündigen darf?
Auch bei dem Vermieter ist eine Sonderkündigung bei einem Mietproblem möglich. Allgemein sind die Kündigungsfristen bei der Untervermietung von möblierten Zimmern geringer: Hier ist die Vermieterkündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats rechtskonform (§ 573c Abs. 3 BGB).Und auch die Werksmietwohnung kann bereits mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden – vorausgesetzt das Arbeitsverhältnis besteht nicht mehr und der Vermieter benötigt die Wohnung für einen anderen Angestellten.
Wenn der Mieter sich falsch verhält, darf der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Das gilt bei folgenden Fällen:
- zwei Monate hintereinander die Miete nicht bezahlt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
- vertragswidriger Gebrauch (z.B. Drogenhandel oder nicht abgesprochene Umbauarbeiten)
- Störung des Hausfriedens (z.B. schwere Beleidigungen oder Sachbeschädigung)
Wenn der Mieter ein Hund trotz Tierhaltungsverbot hält oder die nächtliche Ruhe missachtet, muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).
Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er mit dem Mieter in einem Haus wohnt. Dann muss er keinen Kündigungsgrund nennen und auch kein Eigenbedarf anmelden. Aber: In dem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Wenn die Mietdauer bereits fünf Jahre beträgt, hat er neun statt sechs Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).
Darf der Mieter der Kündigung widersprechen?
Sobald die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte wäre, darf er widersprechen (§ 574 BGB). Dazu zählen folgende Gründe:
- Kurz bevorstehender Schul- oder Universitätsabschluss
- Schwere Erkrankung
- Fortgeschrittene Schwangerschaft
- Drohende Obdachlosigkeit
- Mietdauer von mehr als 20 Jahren
- Hohes Alter
- Wenn jemand auf die Fertigstellung des Eigenheims oder auf einem Platz im Altenheim wartet
Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, entscheidet das Gericht.
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