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Aktien, Fonds und ETF So setzen Sie ohne Häuschen auf Immobilien

In Zeiten niedriger Zinsen legen Immobilienaktien nach der Krise eine Rally hin. Doch zuletzt stoppte die Hausse. Sollen Anleger jetzt noch einsteigen? Und wenn ja – welche Finanzprodukte taugen dazu?

Hält das geplante neue Kreditrecht vor dem Europäischen Gerichtshof? Quelle: Getty Images

Düsseldorf/FrankfurtWer auf die langfristigen Kurscharts der Immobilienaktien schaut, fühlt sich an ein freundliches Lächeln erinnert: So gingen die Kurse 2008 kräftig nach unten. Im Zuge der Finanzkrise verloren die Aktien der deutschen Immobiliengesellschaften knapp zwei Drittel an Wert. Das zeigt der Blick auf den Branchenindex E&G Dimax, der auf den Daten von 66 Gesellschaften basiert.

Doch kaum war der Tiefpunkt erreicht, kam schon die Trendwende. Ein Jahr nach dem Einbruch holten viele Aktien wieder auf. Und heute notieren die Kurse fast exakt auf dem Stand wie vor der Krise. Dieser U-förmige Chart zeigt, welche Risiken und Chancen in Immobilieninvestments an der Börse stecken. Die Kurserholung wirft aber auch die Frage auf, ob Immobilienaktien inzwischen nicht überbewertet sind und Anleger den Markt meiden sollten.

Bei der Antwort hilft eine Kennziffer. Um zu entscheiden, ob eine Aktie günstig oder teuer ist, wird der Börsenwert mit dem sogenannten Nettoinventarwert (engl. Net Asset Value, NAV) verglichen. Der NAV gibt den Wert aller Vermögensgegenstände eines Unternehmens an. Bei einer Immobilienfirma ist das der Wert der Gebäude und Grundstücke nach Abzug der Schulden. Wenn der Börsenwert unter dem NAV liegt, bedeutet das, dass die Aktie unterbewertet ist – vorausgesetzt es stehen keine großen Abschreibungen an.

„Aktuell liegt die Bewertung bei den deutschen Bestandshaltern zwischen 15 und 20 Prozent über dem NAV“, sagt Andre Remke, Immobilienanalyst bei der Baader Bank. Nach dieser Aussage wären diese Aktien nach klassischer Analyse klar überbewertet. Trotzdem erklärt Remke: „Ein Einstieg kann im Einzelfall immer noch lohnen“. Vor dem Crash lagen die NAV noch bei 50 bis 60 Prozent.

Viele deutsche Immobilienunternehmen haben sich professionalisiert. Acht Werte haben mittlerweile einen Börsenwert von mehr als einer Milliarde Euro. „Das lockt internationale Investoren an“, sagt Remke. Sieben Unternehmen sind im SDax gelistet, fünf im MDax. Die Deutsche Annington könnte sogar bald in den Dax aufsteigen. Auch die Dividendenrendite ist mit durchschnittlich 3,5 Prozent in der Branche derzeit attraktiv“. (Chartgalerie: „Die Renditebringer im Dax“)

„Die Zeit grenzenloser Kursgewinne bei deutschen Bestandshaltern ist definitiv vorbei“, warnt hingegen Helmut Kurz, Fondsmanager vom Bankhaus Ellwanger & Geiger. „2015 bleibt ein Jahr der Stock Picker“, also ein Jahr der Anlageprofis, die gezielt Einzelwerte aussuchen.


Wie Anleger investieren können

Der Markt werde vor allem vom historischen Zinstief getrieben. Und der absolute Zins-Tiefpunkt sei bereits durchschritten. Zwar wandeln die Gesellschaften auch in Zukunft teure Altkredite in günstige Neukredite um und verbessern so ihre Ergebnissituation. „Vor allem Profiinvestoren möchten aber die hohen Gewinne der vergangenen Jahre nicht abgeben und nicht die letzten bei einer möglichen Verkaufswelle sein“, sagt Kurz. Eine Zinswende sei derzeit das größte Risiko für Anleger.

Kurz empfiehlt für Deutschland tendenziell eher Gewerbe- als Wohnimmobilien, die weit gelaufen sind. Dazu zählt etwa Deutsche Office, die Top-Position im Fonds Immobilienaktien Europa von Ellwanger Geiger. „Das Papier ist noch unterbewertet“, sagt Kurz. Auch Alstria, Conwert, KWG und CA Immobilien seien einen Blick wert.

Privatanleger sollten besser nicht auf Einzelaktien setzen, sondern eher mischen. Das gilt sowohl für die Bestände, die aus Wohn-, Gewerbe- oder Einzelhandelsimmobilien bestehen. Auch die Geschäftsmodelle sollten variieren. Denn unter den börsennotierten Unternehmen gibt es längst nicht nur Bestandshalter von Wohnimmobilien.

Anleger sollten nicht nur auf den deutschen Markt setzen, sondern auch nach Regionen differenzieren. Während die Aktien von einigen Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland schon sehr weit gelaufen sind, haben andere Märkte in Europa und Übersee noch großes Potenzial.

„Die größte Veränderung bei den Immobilienaktien in den vergangenen Jahren war, dass jetzt weltweit investiert wird“, sagt Frédéric Tempel, Manager des Immobilienaktienfonds Axa Aedificandi. „Gerade in diesem Anlagesegment bevorzugten Anleger früher ganz klar ihren Heimatmarkt.“

Diese Entwicklung bringt Chancen für die Anleger. Denn Immobilienmärkte laufen in Zyklen und während deutsche Immobilienaktien bereits gut gelaufen sind, stehen einige Märkte in Südeuropa derzeit am Anfang eines Aufschwungs.

Wie sollten Privatanleger also konkret vorgehen? Wer breit gestreut in Immobilienaktien investieren will, wählt eine Fonds- oder Zertifikatelösung. Eine kostengünstige Möglichkeit sind börsengehandelte Indexfonds, wie der iShares European Property Yield UCITS ETF (Isin: DE000A0HG2Q2), der allein in diesem Jahr um 13 Prozent zugelegt hat und Zugang zu börsennotierten Immobilienunternehmen aus den entwickelten europäischen Volkswirtschaften exklusive Großbritannien bietet. Bedingung für die Auswahl: Die Unternehmen zahlen eine Dividende von mindestens zwei Prozent.


Fonds, Reits, ETF auf Immobilien

Und es macht Sinn, den hochpreisigen Immobilienmarkt in Großbritannien derzeit zu meiden. Denn angesichts der geplanten EU-Abstimmung könnte das Vereinigte Königreich seinen Status als wichtigster Standort für Investitionen in Europa verlieren. Einige Unternehmen haben im Falle eines Austritts aus der EU bereits Standortverlagerungen angekündigt.

Ein Klassiker für Anleger, die sich auf den Euroraum fokussieren möchten und einen guten Stockpicker suchen, ist der Fonds Axa Aedificandi (FR0000170193). Sein langjähriger und mehrfach ausgezeichnete Manager Tempel erzielte mit diesem Portfolio in den vergangenen fünf Jahren eine Performance von durchschnittlich 14,3 Prozent per annum. In den vergangenen drei Jahren lag die mittlere Jahresrendite sogar bei 20,4 Prozent per annum.

Der Fonds liegt regelmäßig über den Durchschnittsrenditen seiner Fondskategorie. Zum Erfolg trugen auch Investments in deutsche Immobilienaktien wie Deutsche Wohnen und Deutsche Annington bei, die zu den größten fünf Positionen zählen. Günstiger bewertet erscheinen die ebenfalls zu den Top-Fünf zählenden französischen Aktien Klépierre und Unibail Rodamco. Bei beiden Aktien fielen die Gewinnprognosen unlängst deutlich höher aus als erwartet.

Wer das Risiko hoher Kursschwankungen etwas begrenzen will, sollte auf so genannte Reits (Real Estate Investment Trusts) fokussieren. Diese Aktiengesellschaften kaufen wie herkömmliche börsennotierte Immobilienunternehmen diverse Immobilienobjekte, erhalten aber Steuervorteile, wenn sie sich zu besonders hohen Dividendenzahlungen verpflichten und Transparenzauflagen erfüllen.

Interessant ist hier der E&G Global Reit von der Privatbank Ellwanger & Geiger (LU0441338497). Sein Manager strebt vor allem stabile Erträge und langfristigen, nachhaltigen Wertzuwachs an. 2011 aufgelegt, ist die Performance mit durchschnittlich 13,1 Prozent jährlich seit 2012 und 16,1 Prozent per annum im Drei-Jahres-Schnitt solide. Die Volatilität fällt aber geringer aus als beim Durchschnitt der Kategorie. Angelegt wird weltweit etwa in den USA mit der Goodman Group und in Japan mit dem Orix Jreit.

Risikofreudige Anleger mischen ihrem Portfolio Immobilienaktienfonds bei, die auf die Wachstumsmärkte Asiens setzen. Durch die hohe Dynamik der Volkswirtschaften sind die langfristigen Chancen auf den Immobilienmärkten enorm. Interessant ist hier der Schroder International Selection Fund Asia Pacific Property Securities (LU0269906375), den die Ratingagentur Morningstar mit vier Sternen auszeichnet. Der Fonds nutzt Chancen im Asien-Pazifik-Raums einschließlich Japan, Australien und Ozeaniens.

Investieren in Immobilienaktien
Die Auswahl zeigt eine Auswahl von Aktienfonds, ETF und Reits, mit denen Anleger auf Immobilienunternehmen setzen können. 
Finanzprodukte (Isin)Produktart1 Jahr*3 Jahre*5 Jahre*

Axa Aedificandi (

FR0000170193

)

Aktienfonds22,3119,8613,98

Schroder International Selection Fund Asia Pacific Property


Securities (

LU0269906375

)

Aktienfonds28,2016,9813,55

iShares European Property Yield UCITS ETF (

DE000A0HG2Q2

)

ETF16,0515,9511,48

E&G Global Reit (

LU0441338497

)

Reit26,0515,0912,83

*Rendite p.a. in Prozent.

Quelle: Morningstar. Stand: 1. Juni 2015. 

Die Rendite liegt im laufenden Jahr bei 20 Prozent. In den vergangenen fünf Jahren waren es durchschnittlich 13,5 Prozent per annum. Fast 30 Prozent der Mittel stecken in den größten fünf Aktienbeteiligungen. Dazu zählt Mitsubishi Real Estate aus Japan und Hongkong Land. Beide Titel haben eine hohe Marktkapitalisierung und gelten als Bluechips. Aber auch im chinesischen Shootingstar Capital Land, der den Kurs im vergangenen Jahr mehr als verdoppelte, stecken mehr als fünf Prozent des Fondskapitals.

Einen Blick wert ist ein Zertifikat der Schweizer Bank Vontobel (WKN: VT0RLV), das mit einem dem Ziel in REITs investiert, das Risiko der Anlage zu senken. Denn REITs beispielsweise bieten hohe Renditechancen, sind aber auch deutlich volatiler als Baufirmen.  Deswegen hat Vontobel den REITs Low Volatility Index entwickelt, in dem nur Papiere mit einer geringen Schwankungsbreite enthalten.  

Zur niedrigen Volatilität soll auch die regionale Ausgewogenheit beitragen: Die 20 ausgewählten Unternehmen verteilen sich gleichmäßig auf die vier Kontinente Asien, Australien, Europa und USA. Der Indexkorb wird halbjährlich angepasst, dafür nimmt Vontobel eine Managementgebühr in Höhe von 1,2 Prozent jährlich. Die Dividenden werden angerechnet.

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