Am kommenden Samstag wollen Andrea und Frank Möller noch einen letzten Versuch starten. Der 38-jährige Grafiker blättert frustriert durch ein Dutzend Annoncen aus dem Internet, die er ausgedruckt hat. Seit über einem Jahr versucht das Paar, eine Wohnung in Berlin zu kaufen. Doch das wollen derzeit viele. „Wir haben alles versucht“, sagt Möller, „Internet, Anzeigenblättchen, Zwangsversteigerungen, Makler.“ Doch immer wieder werden sie überboten. „Drei Mal hatten wir uns schon mit dem Makler per Handschlag geeinigt“, erzählt er. „Immer bekamen wir kurz darauf einen Anruf, ein anderer Käufer habe noch mal deutlich mehr geboten.“
Deutschlands Wohnimmobilienmarkt ist aus seinem Dornröschenschlaf erwacht. „Es könnten viel mehr hochwertige Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen verkauft werden, als im Angebot sind“, sagt Jürgen Schick vom Maklerverband IVD. Dabei geht es den meisten Käufern gar nicht um die eigenen vier Wände. „Es gibt eine gestiegene Nachfrage privater Kapitalanleger nach vermieteten Eigentumswohnungen und Mietshäusern, außerdem stark gestiegenes Interesse von reichen Familien und Fonds“, sagt Schick.
Kapitalanleger suchen im Betongold vor allem Schutz vor Inflation. Doch nicht immer sind Immobilien die Lösung. Nicht jeder will sein Vermögen komplett in ein Haus stecken. Immobilien sind wenig liquide: Wer einmal drin ist, kommt nur schwer wieder raus. Wertverluste an kaum gefragten Orten schrecken ebenso ab wie Ärger mit Mietern. Ärger gibt es häufig auch mit geschlossenen Fonds, bei denen bis zu 20 Prozent der Anlagesumme für Verwaltung und Vertrieb draufgehen. Offene Immobilienfonds sind zwar liquider, investieren aber kaum in Wohnimmobilien – und sind längst nicht mehr die Witwen- und Waisenpapiere, als die sie jahrelang verkauft wurden.
Eine Alternative sind Aktien von Immobiliengesellschaften. Anleger genießen einen gewissen Inflationsschutz und bleiben liquide, weil sie Aktien über die Börse verkaufen können. Wer die richtigen findet, kann mit wenig Kapital von Wertzuwachs und steigenden Mieten profitieren, in Deutschland und weltweit.
Großinvestoren kommen
Der Trend zu höheren Immobilienpreisen in Ballungsräumen dürfte anhalten. So haben Versicherungen und Investoren, wie der 450 Milliarden Dollar schwere norwegische Pensionsfonds, angekündigt, künftig mehr in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. „Ausländische Großinvestoren fliegen zwar nicht, wie 2004, mit dem Hubschrauber über Berlin und deuten mit dem Finger auf ganze Blocks, die sie kaufen wollen“, sagt Kai Malte Klose, Immo- bilienaktienanalyst für die Berenberg Bank in London, „aber einzelne Fonds wie jüngst American Eagle aus den USA fragen wieder deutsche Wohnimmobilien nach. “
Die neue Leidenschaft für Liegenschaften schlägt sich in den Verkaufszahlen nieder: BHW und LBS verzeichneten 2009 gegenüber 2008 10 bis 13 Prozent mehr Umsatz; die Verkaufspreise lagen zwischen 9 und 12,5 Prozent höher. „2010 und 2011 werden eigenkapitalstarke Anleger weiter verstärkt Wohnungen kaufen“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse der Deutschen Bank.
Neben Niedrigzinsen lässt die Sorge vor Geldentwertung die Anleger in Immobilien flüchten. „Diese Angst überlagert gerade bei älteren Wohlhabenden derzeit alle anderen Aspekte der Geldanlage“, sagt Joachim Schäfer vom Vermögensverwalter PSM. Die Sorge ist nicht ganz unbegründet: Um die Finanz- und Schuldenkrise zu bekämpfen, drucken Notenbanken neues Geld. Das hat in der Vergangenheit oft zu höherer Inflation geführt. Immobilienbesitz schützt vor der Geldentwertung – vor allem, wenn Immobilien mit langer Zinsbindung fremdfinanziert werden: Der Wert der Immobilie bleibt, während sich der Hypothekenkredit real, also nach Abzug der Inflation, entwertet.
Doch nicht überall geht die simple Gleichung Immobilie = Inflationsschutz auf. Auf dem Land, vor allem im Osten, sind viele Immobilien unverkäuflich. Es fehlt an Familien und Berufstätigen als Käuferschicht – und Kapitalanleger wurden im Harz oder Thüringer Wald noch nicht gesichtet. „In einigen Gegenden stehen viele Objekte seit zehn Jahren zum Verkauf, eine solche Immobilie als Inflationsschutz ist sinnlos, weil man sie nie wieder los wird“, sagt Andreas Schulten, Vorstand beim Marktforscher BulwienGesa. Selbst eine vermietete Immobilie ist kein Selbstläufer; Mietern kann bei steigenden Lebenshaltungskosten das Geld ausgehen.
