Hinzu kommt: „Viele Kunden haben Ärger mit Mietern oder wollen keine weitere Immobilie, weil sie bereits eine besitzen“, sagt Alfred Roelli von der Genfer Bank Pictet. Zudem ist das Kapital örtlich gebunden und dem Zugriff des Fiskus, der in Krisen Steuern erhöht, ausgeliefert.
Wer Sachwert und Liquidität kombinieren will, landet bei Aktien. Deren Kurse ziehen an (Chart Seite 94): „Immobilienaktien sind klassische Spätzykliker, die erst gegen Ende einer Konjunkturerholung ins Laufen kommen“, erklärt Roger Degen, Experte für Immobilienaktien bei Julius Bär in Zürich, „was ihnen heute sicherlich hilft, sind die attraktiven Dividendenrenditen.“
Schwankungen müssen Anleger aber aushalten: „Immobilien sind ein kapitalintensives Geschäft“, sagt Klose, „als sich die Finanzierungskonditionen für die Branche ab 2007 verschlechterten, stürzten viele Aktien ab.“ Unternehmen hatten zu hohe Kredite aufgenommen, Bestände zu teuer eingekauft und in der Bilanz zu optimistisch bewertet. Anfang 2009 kämpften dann zahlreiche Immobilienunternehmen ums Überleben, weil die Refinanzierung auslaufender Kredite durch die Banken wankte. Vivacon und Colonia Real Estate etwa mussten ihre Portfolios drastisch abwerten. Vivacon notierte 2006 noch bei 45 Euro, heute bei 50 Cent.
Die aktuellen Niedrigzinsen helfen den Immobilienunternehmen aber. Für ihre Käufe oder Bauprojekte sind sie auf Bankkredite angewiesen, oft arbeiten sie zu 75 Prozent mit Fremdkapital. Vergeben Banken Darlehen bereitwillig zu niedrigeren Zinsen, fällt für die Unternehmen mehr Gewinn ab. „Dank der niedrigen Zinsen kommen wir schon mit geringerem Fremdkapitalanteil auf gute Gewinne“, erklärt Florian Lanz, Vorstandschef von Estavis. Firmen sichern sich jetzt langfristig die niedrigen Zinsen. Ende September verlängerte etwa die Deutsche Wohnen vorzeitig Kredite über 255 Millionen Euro.
Quote von Schulden zu Vermögenswerten
Eine Faustregel bei der Vergabe neuer Darlehen ist die Quote von Schulden zu Vermögenswerten. Wenn sie bei 60 bis 65 Prozent liegt, sind Banken normalerweise bereit, neue Kredite herauszureichen. „Bei gesunden Immobilien mit ausreichendem Cash-Flow werden die Banken schon aus Eigeninteresse die Refinanzierung mitmachen“, meint Immobilienanalyst Frank Neumann vom Bankhaus Lampe. Gagfah etwa muss bis 2013 noch mehr als fünf Milliarden Euro Kredite refinanzieren. Problematisch werden könnte es, wenn das Zinsniveau anfängt zu steigen und die Refinanzierung noch nicht sicher ist. Das ist wohl der Grund, warum viele Vorstände sich derzeit beeilen, die Anschlussfinanzierung bei den Banken schon vor dem eigentlichen Fälligkeitstermin in trockene Tücher zu bekommen.
Noch schwieriger als die Refinanzierung auslaufender Kreditlinien fällt es, neue Investitionen zu stemmen und Kaufchancen zu nutzen. Hier sind Unternehmen mit einem hohen Eigenkapitalanteil wie Conwert oder einem guten Zugang zu Eigenkapital im Vorteil. Für Letzteres sorgt bei TAG Immobilien Rolf Elgeti. Der ehemalige Star-Analyst in der Londoner City hängte seinen Job als Chefstratege bei ABN Amro an den Nagel und ist seit Juni 2009 Vorstandschef des Immobilienkonzerns. Elgeti ist auf den Finanzmärkten bestens vernetzt. Das erleichtert den Zugang zu Kapital. Eingesetzt werden die Mittel vor allem für Zukäufe von Wohnimmobilienfirmen.
Denn Elgeti will seine TAG zum reinen Wohnimmobilien-Bestandshalter umbauen. TAG beteiligte sich mit 15 Prozent an Estavis, übernahm 97 Prozent an FranconoWest und plant den Einstieg bei Colonia Real Estate. Mit mehr Wohnungen im Bestand lässt sich die interne Anlageverwaltung effizienter nutzen. Zudem winken Buchgewinne, weil die Kaufpreise unter dem Buchwert lagen.
Auch konservative Privatanleger sollten ihren Schwerpunkt auf Aktien legen, die in Wohnimmobilien investieren. Zwar hatten Immobilienanleger in den vergangenen Jahren wenig Grund zur Freude. Deutschlandweit reichten die Preiszu-wächse in den vergangenen 20 Jahren nicht einmal, um die Inflation auszu-gleichen. Gerade die frühere Schwäche macht den Markt nun aber interessant: Anders als in Spanien, Irland oder den USA, wo sich die Preise erst vervielfacht hatten und dann einbrachen, hielt sich Deutschland stabil.
Die Aussichten auf Preissteigerungen sind trotz der in den kommenden Jahren rückläufigen Bevölkerungszahl gut (siehe Seite 94). Von steigenden Immobilienpreisen würden vor allem Unternehmen mit großem eigenem Bestand profitieren. In Deutschland ist nach der Gagfah mit 160 000 Wohnungen die Deutsche Wohnen einer der großen Bestandshalter. Insgesamt hat sie fast 50 000 Wohnungen, vor allem in Berlin und Frankfurt. Bei ihren Mietern konnte sie im ersten Halbjahr Mietsteigerungen von durchschnittlich 2,7 Prozent durchsetzen, der Leerstand sank auf drei Prozent. Gemessen an den Vergleichsmieten sollten noch weitere Mietsteigerungen möglich sein.
