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Baufinanzierung Eigenheim für Habenichtse

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss kein Geld auf der hohen Kante haben. Banken vergeben Kredite, die den Kaufpreis voll decken. Das Finanzministerium prüft, ob eine Regulierung nötig ist.

Kredite sind derzeit günstig, auch ohne Eigenkapital. Quelle: dpa

Ohne Vermögen keine Immobilie – diese Gleichung gilt schon lange nicht mehr. Wer ein Haus kaufen möchte, kann den Kaufpreis zu hundert Prozent finanzieren. Wie günstig solche Hundert-Prozent-Finanzierungen sind, zeigt ein Vergleich der FMH Finanzberatung für Handelsblatt Online.

Bei einem Kaufpreis 300.000 Euro und einer Zinsbindung von zehn Jahren und drei Prozent Tilgung  verlangen sowohl die BBBank als auch die Sparda-Bank Berlin einen Zins von weniger als zwei Prozent. Im Schnitt werden derzeit nur 2,34 Prozent fällig. Im historischen Vergleich sind solche Sätze günstig. Noch vor zwei Jahren verlangten Banken für Kredite mit klassischer Beleihung von 80 Prozent höhere Sätze als heute für die Hundert-Prozent-Finanzierungen anfallen.  

Im Marktvergleich zu Darlehen mit Eigenkapital bleiben die Hundertprozenter aber teuer: Im Vergleich zu einer Finanzierung zu 50 Prozent des Kaufpreises liegt der Zinsauflage im Schnitt bei mehr als 0,8 Prozentpunkte. Mit dem Baugeld-Vergleich auf Handelsblatt Online lassen sich die Konditionen individuell berechnen.

Obwohl Baufinanzierungen ohne Eigenkapital teurer sind, die Tilgung länger dauert und die Risiken steigen, könnten die historisch niedrigen Sätze solche Kredite für neue Kundengruppen interessant machen. Obwohl die Banken in der Regel hohe Bonitätsanforderungen an die Kunden stellen, gibt es Beispiele wo wenig solventen Kunden Hundert-Prozent-Finanzierungen angeboten werden.

Das ruft die Bundesbank auf den Plan, die schärfere Instrumente fordert, um eine Immobilienblase in Deutschland zu verhindern. Die Bundesbank regt gleich eine ganze Reihe an Werkzeugen an, um Übertreibungen auf Immobilienmärkten zu verhindern. Sie stößt damit in der Regierung auf offene Ohren.


„Der Prüfprozess ist im Gange“

Zu den Wünschen der Finanzwächter zählt es, den Geschäftsbanken vorschreiben zu können, wie viel Kredit sie im Verhältnis zum Wert einer Immobilie maximal gewähren dürfen. Auch auf der Ideenliste: Vorgaben für die maximale Länge des Schuldendienstes, eine Obergrenze für das Verhältnis der Zinsbelastung zum Einkommen und schließlich eine Obergrenze für die Gesamtverschuldung eines Kreditnehmers im Verhältnis zu seinem Einkommen. „Der Prüfprozess für diese Instrumente ist im Gange“, erklärt eine Sprecherin des Finanzministeriums. Konkrete Gesetzesvorschläge könnten bis Ende März 2016 vorliegen.

Der deutsche Immobilienmarkt ist durch Preissteigerungen in den vergangenen Jahren verstärkt ins Visier der Finanzaufseher geraten. Dennoch sind „keine Anzeichen für gesamtwirtschaftlich krisenhafte Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erkennen“, heißt es im Stabilitätsbericht der Bundesbank. Andererseits kann eine Kombination von steigenden Immobilienpreisen, starker Kreditvergabe und nachlassenden Kreditvergabestandards leicht zu einer systemischen Krise führen. Und hier wollen die Aufseher vorbeugen und im Zweifelsfall eingreifen können.

Die Branche selbst ist angesichts der Pläne, die Kreditvergabe notfalls zu bremsen, nicht alarmiert. Kreditvermittler verweisen darauf, dass die Kunden sich keineswegs mit Krediten vollsaugten. So zeigen Statistiken, dass das Verhältnis von Schulden zum Immobilienwert zurückgehen wird und niedrige Zinsen genutzt werden, um schneller zu tilgen. „Es könnten die 100-Prozent-Finanzierungen herausfallen“, erwartet aber ein Interhyp-Sprecher für den Fall, dass die Regierung maximale Beleihungswerte festschreibt. Nach einer Statistik von Dr. Klein beleihen jedoch nur rund drei Prozent der Wohnimmobilienkäufer ihre Gebäude zu 100 Prozent oder mehr.


Was Hundert-Prozent-Finanzierungen kosten

Der Marktvergleich für eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 300.000 Euro bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer Tilgung von drei Prozent zeigt: Die Zinsaufschläge für höhere Beleihungen sind zum Teil hoch. Ein Satz von weniger als zwei Prozent effektiv ist aus langjähriger Sicht aber günstig. 

Bank

Effektivzins (Kreditsumme: 50% des Kaufpreises)

Effektivzins (Kreditsumme: 100% des Kaufpreises)

Effektivzins (Kreditsumme: 95% des Kaufpreises)

Effektivzins (Kreditsumme: 90% des Kaufpreises)

BBBank1,41%1,89%1,89%1,68%
Sparda-Bank Berlin1,48%1,99%1,99%1,78%
Signal Iduna1,63%2,00%1,95%1,90%
PSD Berlin-Brandenburg1,50%2,01%2,01%1,70%
PSD Rhein-Ruhr1,55%2,11%2,16%1,86%
PSD Nord1,30%2,21%1,96%1,70%
ING-DiBa1,41%2,27%2,02%1,76%
Sparkasse Leipzig1,62%2,49%2,49%2,03%
Deutsche Bank1,97%2,51%2,51%2,30%
Münchener Hyp1,63%2,69%2,69%2,44%
Santander Bank1,51%2,73%2,73%1,71%
Mittelwert 1,53%2,34%2,23%1,95%
Quelle: FMH-Finanzberatung. Stand 25.11.2015.  
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