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Baufinanzierung Wie Häuslebauer und Käufer jetzt sparen

Die Zinsen für Baugeld steigen. Doch keine Angst: Bauherren und Käufer können aber mit cleveren Strategien gegenhalten. Wie die Finanzierung privater Immobilien günstig und flexibel wird.

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Die Zinsen sind in den vergangenen Jahren stark gefallen. Quelle: Getty Images

Düsseldorf Eines direkt vorweg: Die Zeit des absoluten Zinstiefs dürfte erst einmal vorbei sein. Ende April gab es noch Baugeld mit einer Zinsbindung von zehn Jahren für durchschnittlich 1,2 Prozent. Und die günstigsten Anbieter warben im Frühjahr sogar mit Sätzen unter einem Prozent.

Seitdem hat sich der Markt aber verändert. Die Zinswende in den USA rückt näher, was auch deutsche Zinspapiere weniger attraktiv erscheinen lässt. Wie die Investoren aktuell ticken zeigt das Beispiel einer Versteigerung von zehnjährigen Bundesanleihen Mitte Juli. Obwohl die Rendite mit 0,88 Prozent so hoch wie zuletzt im Oktober vergangenen Jahres war, konnte die Finanzagentur nur Papiere im Wert von 4,5 Milliarden absetzen. Geplant waren fünf Milliarden Euro. „Die Flucht in den sicheren Hafen Deutschland hat abgenommen“, sagte Nord LB-Analyst Christian Lips. Der Grexit sei erst einmal vom Tisch.

Die Folge sind steigende Renditen, in deren Folge auch Baugeld nicht mehr zum Tiefstpreis offeriert wird. Im Schnitt verlangen die Banken für zehnjährige Darlehen jetzt einen Zins von 1,8 Prozent. Und die Hoffnung, dass die Banken im Zuge eines schlecht laufenden Geschäfts mit anderen Finanzprodukten auf ihre Erträge verzichten, trügt. „Die Baufinanzierung ist die letzte Insel der Glückseligkeit“, erklärt Oliver Mihm, Vorstand der Frankfurter Unternehmensberatung Investors Marketing. Die Margen seien in den vergangenen Jahren nur minimal gesunken. „Bei der ersten Finanzierung liegen sie im Schnitt bei 80 Basispunkten, bei Anschlussdarlehen bei 60 Basispunkten.”

Immobilienkäufer und Häuslebauer sollten sich dennoch nicht grämen. Denn die aktuellen Sätze sind im langjährigen Vergleich immer noch auf Schnäppchen-Niveau. Der Blick zurück zeigt: Im Jahre 2008 lagen die Sätze für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt noch bei gut 5,5 Prozent.

Und es kommt nicht nur auf die Basissätze, sondern auch auf die Konditionen an. Ein Vergleich der FMH Finanzberatung für das Handelsblatt zeigt, welche Anbieter niedrige Zinsen, Flexibilität bei der Tilgung und günstige Darlehen der Förderbank KfW bieten. Mit dem Baugeld-Vergleich können Kreditnehmer die günstigsten Konditionen individuell errechnen.


Intressante Offerten für Immobilienbesitzer

Die Auswertung für die Finanzierung eines Neubaus zeigt: Jährliche Sondertilgungen zwischen fünf und zehn Prozent der Darlehenssumme sind auch bei günstigen Offerten mittlerweile gratis. Bei zwei Anbietern können die Kreditnehmer ihre Sondertilgungen sogar wieder ganz oder teilweise zurückfordern, wenn dies erforderlich sein sollte. Und auch die Tilgungssätze lassen sich bei den meisten Anbietern kostenfrei anpassen (siehe Tabelle).

Nicht nur Flexibilität hilft Geld sparen. „Immobilienkäufer sollten in jedem Fall auch nach passenden Förderdarlehen fragen“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung. Die Santander und die Allianz bieten darauf sogar Zinsrabatte. Beim Standart-Programm 124 gibt es für den Bau oder Kauf von selbstgenutzten Immobilien ein Darlehen von bis zu 50.000 Euro derzeit zu einem Zins ab 1,81 Prozent für zehn Jahre fest.

Noch mehr Flexibilität brauchen Häuslebauer. „Da bei einem Neubau die Ausstattungswünsche oder nicht vorhersehbare Besonderheiten zu Preissteigerungen führen können, kann es sinnvoll sein, eine etwas höhere Kreditsumme zu vereinbaren“, sagt Herbst. Der Aufpreis dafür hält sich in Grenzen. Denn einige Anbieter verlangen keine Entschädigung, wenn die Kreditnehmer den Teil des Darlehens nicht abnehmen, den sie -wenn es günstiger wird als geplant - nicht mehr benötigen.

Vor allem Versicherer bieten diesen Service kostengünstig: Bei der Allianz und Debeka können Häuslebauer bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme gratis zurückgeben, wenn sie das Geld nicht benötigen. Bei der Hannoverschen liegt die Obergrenze bei 20.000 Euro.

Bauprojekte dauern schon mal länger als geplant. Weil die Bank das Geld für den Bauherrn auf dem Markt eingekauft hat und dafür auch Zinsen bezahlen muss, verlangt die Bank auch vom Kreditnehmer Regress. Das sind die sogenannten Bereitstellungszinsen. Das Darlehen steht dem Bauherren bereit, kann aber noch nicht ganz ausgezahlt werden. Je geringer die Bereitstellungszinsen und je länger die zinsfreie Zeit, desto besser für den Bauherrn. Im Vergleich verzichten viele Anbieter auf Bereitstellungszinsen, einige sogar für zwölf Monate und länger. Danach werden Zinsen zwischen 0,15 Prozent bis 0,25 Prozent pro Monat berechnet.

Und auch beim Neubau lohnt der Blick auf die Förderkredite der KfW, zumindest bei Niedrigenergiehäusern. Bis zu 50.000 Euro gibt es zu einem Zins ab 0,75 Prozent, wenn der Bauherr die strengen Anforderungen der KfW an ein Effizienzhaus einhält. Zusätzlich lockt ein Zuschuss von bis zu 5000 Euro. Energiesparer dürften angesichts solcher Unterstützung den Anstieg der Baugeld-Zinsen in den vergangenen Monaten sicher verschmerzen.

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