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Blick hinter die Zahlen #11 – Wohnraum Wo wirklich Wohnungsmangel herrscht

Mieten und Immobilienpreise haben Rekordstände erreicht. Viele sprechen deshalb von Wohnungsmangel, ja Wohnungsnot. Doch das ist zu kurz gesprungen, wie ein Blick auf die Entwicklung des Wohnungsangebots zeigt.

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Bevor die Corona-Pandemie die Nachrichten dominierte, war die Situation auf dem Wohnungsmarkt eines der bestimmenden Themen. Von Wohnungsnot war und ist die Rede, von Wohnungsmangel, ja von einer Wohnungskrise. Konsens ist anscheinend, dass für die massiv steigenden Mieten und Immobilienpreise vor allem ein Mangel an Wohnungen verantwortlich ist. Würde mehr gebaut, so der marktwirtschaftlich geprägte Gedanke, fielen auch die Preise wieder auf ein erträgliches Niveau.

Aber stimmt das wirklich? Sind die Preise, wenn man den Gedanken einmal umdreht, heute so hoch, weil Wohnraum so viel knapper geworden ist als früher? Die Statistik sagt klar: nein.

So ist die Zahl der Wohnungen je 1000 Einwohner seit dem Jahr 2000 in nahezu allen Bundesländern gestiegen, wie Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen. Einzige Ausnahme ist Berlin. Hier ist die Zahl leicht zurückgegangen, liegt aber mit 535 Wohnungen auf 1000 Einwohner immer noch über den Werten der meisten anderen Bundesländer. In Bremen stagniert die Zahl bei 526 beziehungsweise 527 Wohnungen.


Hieran zeigt sich indes auch ein klassischer soziodemografischer Unterschied zwischen Stadt und Land, beziehungsweise in diesem Fall: zwischen Stadt- und Flächenstaaten. In den Städten wohnen deutlich mehr Singles und Paare. Deshalb gibt es hier in der Regel mehr Wohnungen pro 1000 Einwohner, weil jeder Single und jedes Paar eine eigene Wohnung braucht (so er nicht in einer Wohngemeinschaft lebt), während die klassische kleinstädtische Familie sich zu dritt, viert oder fünft eine Wohnung teilt. So dürfte auch zu erklären sein, dass es in den konservativ geprägten Flächenstaaten Bayern, Baden-Württemberg und Hessen am wenigsten Wohnungen pro 1000 Einwohner gibt.

Um zu sehen, wie knapp Wohnraum ist, bietet sich deshalb an, die Zahl der Wohnungen der Zahl der Haushalte gegenüberzustellen. Diese ist nämlich vielerorts stärker gewachsen als die Bevölkerungszahl, nicht zuletzt wegen der steigenden Zahl der Single-Haushalte. Die sogenannte Überbelegungsquote ist dennoch über die Jahre hinweg in Deutschland ungefähr gleichgeblieben. Sie erfasst, wenn Wohnungen zu klein für ihre Bewohner sind, etwa wenn Eltern kein eigenes Schlafzimmer haben, sondern im Wohnzimmer schlafen müssen.

Dass es in Großstädten mehr kleinere Haushalte gibt, ist ohnehin zwar ein steigender, aber kein neuer Trend. Neu ist hingegen, in welchen Mengen die Menschen in die Großstädte ziehen. Dies zeigt sich am deutlichsten an Berlin, das um die Jahrtausendwende sogar netto Einwohner verlor, heute aber Jahr für Jahr Bevölkerung im Umfange einer Klein- bis Mittelstadt hinzugewinnt. Kann das den Wohnungsmangel erklären?

Die Antwort ist weniger naheliegend, als es scheint. So hat Berlin zwischen dem Jahr 2000 und dem Jahr 2018 gerade einmal ein Prozent an Einwohnern hinzugewonnen. Gleichzeitig ist die Zahl der Wohnungen aber um fünf Prozent gestiegen und die Gesamtwohnfläche sogar um elf Prozent. Man sollte also meinen, dass sich die Lage in Berlin sogar entspannt hat.

Dass dem nicht so ist, liegt an der Struktur der Haushalte. So hat die Zahl der Single-Haushalte seit der Jahrtausendwende um annähernd ein Viertel zugenommen. Es gibt also gar nicht so viel mehr Menschen, sondern so viel mehr vor allem kleinere Haushalte.

Prozentuale Veränderung der Gesamtwohnfläche und der Bevölkerungszahl von 2000 bis 2018

Auch in Hamburg, dem anderen Stadtstaaten-Hotspot, ist die Bevölkerung langsamer gewachsen als die Zahl der Wohnungen oder die Wohnfläche. Und die Zahl der Single-Haushalte stieg hier deutlich weniger als in Berlin. Selbst im teuersten Bundesland Bayern zeigt sich ein ähnliches Bild: Während die Bevölkerung um ein Prozent zugelegt hat, wuchs die Anzahl der Wohnungen um 15 Prozent und die Gesamtwohnfläche sogar um 23 Prozent.

Denn auch das gehört zur Wahrheit: Inmitten der ausgerufenen Wohnungskrise haben die Menschen nicht immer weniger Platz zur Verfügung, sondern immer mehr. Das gilt naheliegenderweise vor allem für die ländlicher geprägten Bundesländer, wo es besonders viel Platz gibt. Spitzenreiter ist das Saarland mit gut 54 Quadratmetern pro Person, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit knapp 54 Quadratmetern.

Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner

Vergleichsweise wenig Platz pro Einwohner gibt es naheliegenderweise in den Stadtstaaten. Doch auch hier ist die Quadratmeterzahl trotz Wohnungsnot gestiegen, in Hamburg sogar um elf Prozent.

Tatsächlich dürfte aber, und hier schließt sich der Kreis, auch die verstärkte Bautätigkeit zu den vergleichsweise positiven Zahlen geführt haben. So wurden voriges Jahr so viele Bauprojekte genehmigt wie seit der Jahrtausendwende nicht mehr. Auch in angespannten Immobilienmärkten wie Bayern, Berlin oder Hamburg hat die Zahl der Baugenehmigungen in den 2010er-Jahren wieder deutlich angezogen. Gleichzeitig nahm der Preisanstieg zuletzt erstmals deutlich ab.

Wohnungsbau deutlich unter Wiedervereinigungs-Niveau

Doch die jüngsten Zahlen bieten auch Anlass zur Sorge: In der Hauptstadt wird neuerdings wieder weniger gebaut, die Baugenehmigungen für Wohnungen ging dort von gut 24.000 im Jahr 2018 auf etwa 22.600 voriges Jahr zurück. Auslöser dürften der Mietpreisdeckel und die Angst vor weiteren staatlichen Eingriffen sein.

Ob die Immobilien- und insbesondere die Mietpreise in der Folge wieder anziehen, wird sich spätestens bei Veröffentlichung des nächsten Mietspiegels zeigen. Klar ist: Waren Wohnungen bislang im Jahresvergleich gesehen nicht knapp, so könnten sie es bald werden.

Wenn also die Zahlen insgesamt das Krisen-Vokabular bislang nur bedingt rechtfertigen, zeigt sich damit auch: Werden die falschen politischen Entscheidungen getroffen, kann die Immobilienkreise sich schneller wieder verschärfen, als irgendwem lieb sein kann. Gerade in Zeiten von Corona ist das keine gute Nachricht.

Die Rubrik „Blick hinter die Zahlen“ entsteht mit Unterstützung des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Für die Inhalte der Beiträge ist ausschließlich die WirtschaftsWoche verantwortlich.

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