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Blick hinter die Zahlen #28 – Mietwohnungen So radikal hat sich der Mietmarkt in Deutschland verändert

Verbraucher ächzen unter dem Boom am deutschen Mietmarkt – nicht mal Corona ändert den Trend. Heute bekommen sie für das gleiche Geld deutlich weniger Wohnraum als noch vor zehn Jahren.

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Die Hoffnungen der deutschen Mieter waren groß, dass die Coronakrise zumindest ein wenig Gutes mit sich bringen könnte: ein Ende des Mietenbooms. Doch von einer Erholung des aufgeheizten Marktes kann keine Rede sein. Das ersehnte Ende der seit Jahren andauernden Aufwärtsspirale blieb aus.

Immerhin: Die Mieten sind im zweiten Jahresquartal langsamer gestiegen als noch im Vorjahreszeitraum. Im Bundesdurchschnitt haben sich die Preise von Bestandswohnungen nur um 0,2 Prozent erhöht, heißt es vom Wohnimmobilienindex IMX der Onlineplattform ImmoScout24. Mit Corona hat die Bremsspur allerdings nichts zu tun. Mietpreisbremse und der umstrittene Mietendeckel in Berlin zügeln den Anstieg – zumindest ein bisschen.

Die Entschleunigung am Mietmarkt dürfte Verbraucher aber keinesfalls beruhigen. In den vergangenen Jahren nämlich hat sich das Verhältnis von Angebot und Leistung radikal verändert. Daten von Immowelt zeigen: Für die gleiche Miete bekommen Mieter heute deutlich weniger Wohnfläche als noch vor zehn Jahren. In der Spitze liegt der Rückgang bei 46 Quadratmetern.

So viel weniger Wohnfläche bekommen Mieter in den 14 größten deutschen Städten für eine Kaltmiete von 1000 Euro

Immowelt hat analysiert, wie viel Fläche Mieter in den 14 größten Städten Deutschlands 2009 und 2019 für eine monatlichen Kaltmiete von 1000 Euro bekommen haben. Selbst in begehrten Metropolen wie Berlin erfreute man sich für das Geld vor zehn Jahren noch einer Wohnung, die einem Einfamilienhaus in Sachen Größe in nichts nachstand. In Wohnungen mit 120 Quadratmeter residierten Mieter damals noch – heute bekämen sie bloß noch überschaubare 74 Quadratmeter. Ein Rückgang um 38 Prozent.

Berlin nimmt eine Sonderstellung ein, da ein Großteil der angebotenen Wohnungen über den Preisgrenzen des neu beschlossenen Mietendeckels liegt. In Zukunft werden Mieter also wieder mehr für ihre 1000 Euro bekommen – wenn auch beileibe nicht mehr so viel wie vor einem Jahrzehnt.

Der Rückgang an Wohnfläche für die gleiche Miete dort und anderswo ist immens. In allen deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern ist die Wohnfläche im selben Preissegment um mindestens 19 Prozent zurückgegangen.

Durchschnittlicher m2-Preis 2019 (im Vergleich zu 2016)

Der Trend steigender Mieten belastet vor allem Mieter kleiner Wohnungen mit einer Fläche von unter 40 Quadratmetern. Relativ gesehen ist der Preisanstieg von großen Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 120 Quadratmetern mit 12,7 Prozent zwar am höchsten. In absoluten Zahlen hingegen ergibt sich ein anderes Bild: Je kleiner die Wohnung, desto teurer der Quadratmeterpreis. Der ist bei Wohnungen mit wenig Fläche nämlich im Schnitt 1,50 Euro pro Quadratmeter teurer.

Kleine und mittelgroße Wohnungen dürften künftig auf eine noch größere Nachfrage stoßen – und damit weitere, drastischere Preisanstiege provozieren. Der Trend zum Singlehaushalt wird nämlich weiter anhalten, prognostiziert das Statische Bundesamt. Seit Beginn der 1990er Jahre hat sich ihre Zahl um 46 Prozent auf 17,3 Millionen erhöht. Den Berechnungen zufolge wird bis ins Jahr 2040 jede vierte Wohnung lediglich von einer Person bewohnt – das sind 19,3 Millionen Haushalte.

Mieterquote nach Bundesländern

Die Flucht ins Eigenheim schützt vor ausufernden Mietpreisen und beschert Immobilienbesitzern sorgenfreie Jahre im Rentenalter. Doch die Deutschen sind ein Volk der Mieter: Mehr als die Hälfte der Deutschen leben in einer Mietwohnung. Dabei gibt es regional große Unterschiede: Während das Eigenheim quasi zur saarländischen Grundausrüstung gehört, leben mehr als vier Fünftel aller Berliner zur Miete. Der Grund dürfte wenig überraschen: Viele Menschen in Bundesländern mit hoher Mieterquote wohnen in urbanen Hochburgen, während die Eigenheimbesitzer eher in Gegenden mit ländlicherem Charakter residieren.

Aktuell laufen die Immobilienpreise den Mieten davon. Hält der Preis-Boom Wohnungs- und Haussuchende vom Kauf ab? Ganz im Gegenteil: Die Mieterquote ist seit Jahren rückläufig, immer mehr Deutsche erfüllen sich also den Traum vom eigenen Haus. Allein in den Jahren 2006 bis 2016 haben fünf Prozent der Haushalte ihren Mietvertrag gegen ein Grundbuch eingetauscht. Ein Grund ist die Niedrigzinspolitik der EZB: Noch nie zuvor konnten Kaufinteressenten so günstig an einen Kredit kommen wie heute.

Und trotzdem: Im internationalen Vergleich leben überdurchschnittlich viele Menschen in Deutschland zur Miete. Zum Vergleich: 76 Prozent der Spanier haben eine eigene Immobilie. Und mit einer Eigentümerquote von 96 Prozent thront Rumänien an der EU-weiten Spitze.

In diesen Städten gibt es die niedrigsten Kaltmieten

Ohnehin ist es unter rein objektiven Gesichtspunkten nicht überall sinnvoll, Eigentum zu erwerben. Gerade in den begehrten Top-Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Köln rechnet es sich für Selbstnutzer eher, eine Wohnung zu mieten. Sehr wenig Leerstand, weiterhin eine hohe Nachfrage und ein hohes Überteuerungsrisiko machen einen Kauf dort eher unattraktiv. Doch auch die Mieten sind in diesen Gegenden exorbitant hoch.

Auch das hat Immowelt ermittelt. Eine Analyse des Onlineportals unter Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zeigt, in welchen Städten Mieter am wenigsten zahlen. Das Ergebnis: In Chemnitz sind Wohnungen am günstigsten. Dort kostet ein Quadratmeter im Median 5,10 Euro. In Berlin hingegen zahlen Mieter für eine Wohnung mit 80 bis 100 Quadratmeter 13,50 Euro pro Quadratmeter.

Nordrhein-Westfalen ist Deutschlands Mieterparadies, könnte man meinen. Im Ranking der günstigsten zehn Städte liegt die Hälfte in dem bevölkerungsreichsten Bundesland. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Mietpreise zwar auch hier verteuert, doch kostet der Quadratmeter im Median dort nicht mehr als 6 Euro. Wer dort über ein gutes Einkommen verfügt, kann sich ein schmuckes Anwesen leisten.

Doch die Realität sieht anders aus: Gelsenkirchen zum Beispiel ist die ärmste Stadt Deutschlands. Im Schnitt kommen die Menschen dort auf ein Jahreseinkommen von etwa 16.000 Euro – knapp 6.000 Euro weniger als der Durchschnittsdeutsche. Die Wohneigentumsquote liegt mit 23,7 Prozent (2015) deutlich unterm Bundesdurchschnitt. Gelsenkirchen und das gesamte Ruhrgebiet befinden sich nach dem Ende der Kohleära in einem tiefgreifenden Strukturwandel, der Arbeitsplätze und Wohlstand der Bürger belastet.

Die Annahme, dass Mieter in den günstigsten Städten zu Ramschpreisen in dekadente Villen wohnen, ist falsch. Viele Menschen dort leben in völlig anderen Bedingungen als Mieter in München und Berlin. Der Vergleich hinkt also. Unter der Mietenexplosion ächzen mitnichten nur Mieter am Prenzlauer Berg oder in Schwabing.

Die Rubrik „Blick hinter die Zahlen“ entsteht mit Unterstützung des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Für die Inhalte der Beiträge ist ausschließlich die WirtschaftsWoche verantwortlich.

Logo des Statistischen Bundesamtes (Destatis)

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