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Preise im freien Fall Das Nobelimage von St. Moritz bröckelt

Immobilienblase, Steuerfahnder und Zweitwohnungsteuer: Im schweizerischen Wintersportort ist die Stimmung nicht mehr ungetrübt.

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Die deutschen Milliardäre in der Schweiz
Sebastian VettelRegelmäßig listet das Schweizer Wirtschaftsmagazin "Bilanz" die reichsten Eidgenossen auf. Unter den Top 300 sind in schöner Regelmäßigkeit viele Schweizer mit ausländischem Pass. Jeder fünfte der Multimillionäre hat deutsche Wurzeln. So auch der jüngste deutscher Neueinsteiger in der Schweizer „Bilanz“-Reichenliste: Der vierfache Formel-1-Weltmeister Sebastian Vettel (27) kommt auf ein geschätztes Vermögen von 100 bis 150 Millionen Franken. Quelle: dpa
Hans-Peter WildDen größten Schnitt hat 2013 Hans-Peter Wild (73) gemacht, der Erfinder der Capri-Sonne: Für 2,3 Milliarden Euro schluckte der US-Riese Archer Daniels Midland (ADM) den Aromahersteller Wild Flavors, an dem Wild noch mit zwei Dritteln beteiligt war. Quelle: dpa
Georg BauNach amerikanischem Vorbild errichtete Heinz Georg Baus (80) 1960 den ersten deutschen Baumarkt. Seither klingeln die Kassen und das Unternehmen expandiert mit oft riesigen Baumärkten, inzwischen auch in seiner Wahlheimat Schweiz. Oft sind die Immobilien der Bauhaus-Filialen mit bis zu 29.000 Quadratmetern im Eigentum des medienscheuen Unternehmers. In der Bilanz-Rangliste wird Baus mit einem Vermögen zwischen 3,5 und vier Milliarden Franken geführt. Quelle: Pressebild
Familie Theo MüllerTheo Müller (74) ist alleiniger Inhaber der "Unternehmensgruppe Theo Müller". Begonnen hatte alles mit einer kleinen Dorfmolkerei, die 1896 in Bayern von Ludwig Müller gegründet wurde. Zwei Generationen später übernahm Theo Müller den Betrieb und baute ihn von vier Mitarbeitern bis zum heutigen Konzern aus. Das Gesamtvermögen der Familie wird auf zwei bis drei Milliarden Schweizer Franken geschätzt. Müllers Nahrungsmittelkonzern soll jedoch noch im auslaufenden Jahr mehr als fünf Milliarden Euro Verkaufserlöse schaffen. Quelle: dpa/dpaweb
Karl-Heinz KippDer Bau-Guru und deutsche Milliardär Karl-Heinz Kipp besitzt neben diversen Schweizer Nobelhotels wie dem Carlton in St. Moritz oder dem Eden Roc in Ascona einige Wolkenkratzer in New York. Aber auch der zweitgrößte Handelskonzern Europas, die Metro Group, ist Pächter von diversen Warenhäusern aus der Immobilienlandschaft des Tycoon. Das Vermögen seiner Familie wird auf vier bis fünf Milliarden Franken taxiert. Quelle: PR
Die Wella-ErbenImmo Ströher ist der Urenkel des Friseurmeisters und Gründers von Wella Franz Ströher. Er gilt als derjenige, der gegen den Strom schwimmt, da er sich durch den Abtritt des Wella-Konzerns an Procter & Gamble, sowie seine zahlreichen Investitionen in erneuerbare Energien, komplett aus der Haarpflege-Sparte zurückgezogen hat. Das Gesamtvermögen der Wella-Erben wird auf knapp unter fünf Milliarden Franken geschätzt. Quelle: dpa/dpaweb
Familie August von FinckDie Familie, bestehend aus August Baron von Finck mit seiner Gattin Francine Baronin von Finck sowie drei Söhnen und einer Tochter verwaltet ihr Vermögen durch diverse Beteiligungen und Immobilien. Sohn Luitpold Ferdinand von Finck ist Präsident im Verwaltungsrat der Mövenpick Hotels & Resorts. Das Gesamtvermögen der Familie wird auf fünf bis sechs Milliarden Schweizer Franken geschätzt. Quelle: dpa

St. Moritz erwacht wie auf geheimen Befehl. Hotelpagen, Serviererinnen, Barkellner und Commis de Rang beziehen ihre Personalzimmer. Gourmetkünstler füllen die Küchen der Hotelpaläste wieder mit Leben, Techniker lassen frisches Wasser in die Hallenbäder ein, und Floristen platzieren ihre Blumengebinde. Seit Anfang Dezember geht das so. Rund 3.000 Angestellte bauen an der großen Kulisse des Welttheaters, dessen Vorhang sich zu Weihnachten geöffnet hat. Sie erwarten gespannt ihre Gäste, die Allrad-Limousinen entsteigen oder mit Learjets auf dem Flugfeld in Samedan einschweben. So soll es sein, so war es stets in den vergangenen Jahrzehnten. Trotz Krisen oder Rezessionen spielte das St.-Moritz-Theater immer auf. Die Hautevolee wollte unterhalten sein, die Reichen und Superreichen kannten keine Flaute.

Doch diese Saison ist es anders. St. Moritz ist von einer stillen Verstimmtheit ergriffen. Unter den Einheimischen ist die Zuversicht gewichen. Hoteliers bangen um ihr Auslastung, Baumeister um ihre Zukunft. Immobilienmakler drehen Däumchen in ihren Büros. St. Moritz ist in Sorge.

Die globale Showbühne 1.850 Meter über dem Meer bedeutet alljährlich einen gewaltigen Kraftakt. 5.300 Betten in 40 Traditionshäusern und etlichen kleinen Boutiquehotels sollen bezogen werden, die Hälfte davon im Segment mit vier oder fünf Sternen. Wenn alles gut geht, sollen im 5.000-Seelen-Dorf über die Feiertage mehr als 110.000 Feriengäste übernachten. Und das alles mit Weltklasse, chic und elegant. "Top of the World", wie das Dorf wirbt.

So teuer sind Europas Ski-Gebiete
Leihgebühr für SkierWer keine eigenen Skier besitzt, muss sich die Bretter wohl oder übel im Skigebiet leihen. Auch bei der Tagesgebühr für Skier ist der polnische Ort Zakopane wieder am günstigsten. Hier zahlen Wintersportfreunde 5,99 Euro pro Tag. In Grindelwald in der Schweiz werden 34,46 Euro fällig. Quelle: dpa
Flasche ColaEine 0,2-Liter-Flasche Coca Cola kostet in Zakopane lediglich 0,97 Euro. Im deutschen Skiort Oberstaufen fallen 2,39 Euro an. Quelle: dapd
Die warme MahlzeitAuch der kleine Hunger zwischendurch kann kräftig ins Geld gehen. Wer eine Portion Nudeln mit Soße bestellt, zahlt in Zakopane 3,56. Für das gleiche Gericht werden in Zermatt in der Schweiz 18,19 Euro berechnet. Quelle: dpa
Ski-SockenDie Ski-Socken wiederum sind in Oberstdorf eher günstig zu haben. Das Paar kostet hier 7,60 Euro. In Zermatt in der Schweiz müssen Freunde guter Outdoor-Kleidung 29,49 Euro berappen. Quelle: AP
Leihgebühr für SchlittenDie Tagesgebühr für Schlitten ist im polnischen Skiort Zakopane mit 1,90 Euro am günstigsten. In Madonna di Campiglio müssen hingegen 9,33 Euro gezahlt werden. Quelle: dpa
GlühweinEin heißes Getränk auf der Hütte gehört zum Winterurlaub einfach dazu. Zum Vergleich hat sich der ADAC die Preise für Glühwein angeschaut. Besonders günstig ist dieser mit 1,56 Euro pro Becher im tschechischen Ort Spindlermühle. In Zermatt in der Schweiz müssen hingegen 5,58 Euro ausgegeben werden. Quelle: dpa

Tiefer Schnee und die Engadiner Sonne können weitgehend risikofrei einkalkuliert werden, wie seit je. "Dieses besondere Licht", dichtete der Philosoph Friedrich Nietzsche in seinem Engadiner Haus, "durchsichtig, glühend in den Farben, alle Gegensätze, alle Mitten zwischen Eis und Süden in sich schließen, zweitausend Meter über allen menschlichen Dingen."

Dem Himmel am nächsten sind die Villenbesitzer am Suvretta, dem Beverley Hills der Alpen. Hier wohnen sie über die ruhigen Tage, die Superreichen, in ihrer Parallelwelt in gebührender Distanz zu den Einheimischen im Dorf. Die Besitzer wechseln selten. Früher betraf es zwei oder drei Villen pro Jahr. Heute sind es eher nur noch ein bis zwei, und dann werden zumeist mehr als 30 Millionen Franken fällig. Wie zuletzt beim Verkauf zweier Chalets der Versandhaus-Erbin Madeleine Schickedanz.

Schönster Winterwinkel

Welche Fallen das Ferienhaus birgt
Laue Luft, köstliche Paella und ein erlesener Rotwein, den die heimischen Gastgeber reichlich einschenkten - was für ein schöner Abend. Bei der Vorspeise sprach der Spanier vom Wetter und erzählte von seinem neuen Bauprojekt. Hochglanzbroschüren machten noch vor dem Hauptgericht die Runde. Von Meeresblick, großzügigen Terrassen war die Rede und vom Einzug im nächsten Sommer. Freilich, die Nachfrage sei groß und nur noch wenige Apartments seien zu haben. Aber Kurzentschlossenen könne er helfen. Beim Dessert lag der Vorvertrag auf dem Tisch: Eine kleine Anzahlung von 50 000 Euro sei doch kein Problem? Quelle: Engel & Völkers
Die deutschen Käufer unterschrieben eilig und überwiesen das Geld nach dem Urlaub pünktlich. Anschließend hörten sie lange nichts mehr aus Spanien. Kein Einzelfall, weiß Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien: „Dann kommen die Leute zu uns, und fragen wie es weitergehen soll.“ Er stellt klar: „Privatschriftliche Vorverträge sind in Spanien und Frankreich gültig und bindend. Aber eine Anzahlung ohne Sicherheit kann die schlimmste Falle beim Kauf einer Ferienimmobilie sein.“ Bevor eine Anzahlung überwiesen wird, sollte der Käufer auf jeden Fall eine Bankbürgschaft vom Bauträger oder Verkäufer verlangen. Quelle: dpa
Falle LuftblasenPapier ist geduldig und ein schöner Prospekt ist schnell gedruckt. Im schlimmsten Fall existiert das Traumhaus aber nur auf dem Papier. An Ort und Stelle findet der Geprellte nichts als Wildnis. Erst ansehen dann anzahlen, das gilt auch für gebrauchte Objekte. Schon manches Traumhaus am Strand erwies sich als Bruchbude. Quelle: dpa
Falle SchwarzbautenIn Italien und Spanien wird viel schwarzgebaut. Statt eine Baugenehmigung einzuholen wird die gesamte Ferienanlage ohne Prüfung fertiggestellt und das Bußgeld im Kaufpreis einkalkuliert. Den Ärger hat später der Käufer. Nachträglich Genehmigungen einzuholen, verschlingt viel Zeit. Quelle: Reuters
Falle Baumängel„Wo die Baugenehmigung fehlt, wird auch oft die Statik eingespart“, warnt Anwalt Schöllhorn. Das nächste Erdbeben bringt solche Ferienträume in Gefahr. Wer sich vor Baumängeln schützen will, geht mit einen unabhängigen Bausachverständigen zum Ortstermin. „Deutsche Bauqualität ist im Süden nicht selbstverständlich“, bemerkt Schöllhorn. Quelle: dpa
Falle EigentümerWer das richtige Objekt gefunden hat, sollte klären, ob der Verkäufer überhaupt der Eigentümer ist. Auf eine Anfrage bei den ausländischen Eigentumsregistern sollte deshalb kein Käufer verzichten. Leider wird im sonnigen Süden oft nicht viel Wert auf die Eintragungen gelegt. In Griechenland gibt es außerdem immer noch kein flächendeckendes Grundbuch. Quelle: picture-alliance
Falle ErbengemeinschaftErben verkaufen im Ausland oft ohne die geerbten Immobilien vorher umschreiben zu lassen. Doch zerstrittene Erbengemeinschaften sind in Spanien, Frankreich oder Italien genauso häufig wie bei uns. Ohne die Unterschrift der Miterben ist der Kauf nicht möglich. Quelle: dpa

Die Grundbuchchronik am Suvretta-Hang erzählt die gleiche Geschichte vom Kommen und Gehen wie die Liste der reichsten Menschen der Welt. Die Agnellis aus Italien bleiben in ihrer Chesa Alcyon, die Heinekens aus Holland und Niarchos aus Griechenland behalten ihre Häuser. Sie sind die Exponenten generationenübergreifenden, stabilen Reichtums.

Die Verlierer hingegen werden verdrängt durch die Neureichen von heute: russische Industriemagnaten wie Andrej Melnitschenko, Ölbarone wie Jan Kulczyk, dem reichsten Mann Polens, und Banker wie Philip von Mallinckrodt, der eine Schickedanz-Villa übernahm. Oder durch Helden der wundersamen Vermögensbildung wie den Deutschen Luftfahrtunternehmer Thomas Flohr, der sich erst für 25 Millionen Franken eine Villa an der Via Margruns kaufte, sodann Sprengmeister und Abrissbagger bestellte, den ganzen Berg aushöhlte, mit 500 Kubikmeter Beton und modernster Felstechnik eine Grube sicherte, um ein neues Bauwerk mit vier Untergeschossen und zwei sichtbaren Stockwerken zu erstellen und es dann Ches’Aivla zu nennen. Flohr betreibt seit 2004 in Salzburg VistaJet, ein Charterunternehmen für Businessflugzeuge.

Es sind diese "Sorglosen", wie der Schriftsteller Stefan Zweig sie einst nannte, die sich an Poloturnieren und dem spektakulären Pferderennen "White Turf" auf dem Eis des St. Moritzersees vergnügen. "Sie sind in die Höhe geflüchtet, in den schönsten Winterwinkel der Welt", schrieb Zweig, "von der goldenen Quelle des Reichtums getragen, die große Gemeinschaft der Sorglosen, weltumspannend, weltgenießend, nutzlos und schön, die Schmetterling des Lebens."

Ski-Orte im Test

Doch dort oben, dem Himmel so nah, gibt es eine zweite Welt: die Welt der besorgten Bürger von St. Moritz. Sie fürchten sich vor sehr irdischen Plagen. Im Dorf erzählt man sich trübselige Geschichten von Steuervögten, die einigen Gästen das schöne Leben zur Tortur machten, und über leer stehende, luxuriöse Ferienwohnungen, die schon seit vielen Monaten keine Käufer fänden. Es sind die Sorgen um das Wohl ihrer Gäste, die nun seit mehr als 100 Jahren für Wohlstand im Dorf sorgen.

"Die Deutschen bleiben weg", berichten die einen Einwohner, "die Italiener kommen nicht mehr", klagen die anderen. Ihre erste Sorge gilt dem Tourismusgeschäft, und tatsächlich buchen die traditionell wichtigen Gästegruppen beim Auschecken ihre Suiten nicht mehr wie selbstverständlich fürs kommende Jahr. Viel Gäste reservierten auch ihr Luxuszimmer erst kurzfristig, nach einem Blick auf lokale Wetterberichte und Webcam-Bilder im Internet, berichtet Vic Jacob, Direktor des Suvretta House. Andere bleiben einfach weg. Ohne Erklärung.

Preise im freien Fall

Warum dies so ist, will eigentlich niemand so genau wissen – oder zumindest nicht drüber reden. Es geht um Schwarzgeld. Fest steht, dass die italienische Steuerpolizei ein Auge auf die Reisenden geworfen hat, die an den Ferientagen nach Norden aufbrechen. Videokameras zeichnen die Autonummern vor den Grenzübergängen in Chiavenna und Castasegna auf. Erzählt wird davon, dass Agenten der Guardia di Finanza bis ins Hochtal vordrängen, um unversteuertes Vermögen aufzuspüren. Das verschreckt die Stammgäste aus dem Süden.

Aber auch deutsche Gäste bleiben fern. Warum? Weil auch ihnen die Debatten um Reichensteuern und Schweizer Weißgeldstrategien zusetzen? Weil sie inzwischen ihre Schweizer Konten legalisiert haben und daher auch andernorts unbekümmert über ihre Gelder verfügen können? Andere Deutsche wiederum kaufen sorglos mit Bargeld ein. Vom Schwarzgeldkonto, das bald dem Steueramt zu melden ist? Es gibt keine Statistiken über die kleinen Geheimnisse von St. Moritz. "In St. Moritz wurde noch keiner gefragt, woher er den Zaster hat", pflegte der ehemalige Kurdirektor Hanspeter Danuser zu sagen.

Die zweite Sorge gilt dem Immobilienmarkt, der eine paradoxe Entwicklung erlebt. Eigentlich müsste das Dorf in einer Schlussverkaufsstimmung stecken. Denn nach einer Gesetzesänderung werden reine Ferienwohnungen zum knappen Gut. Zusammen mit der allgemeinen Flucht in Immobilien in hochwertigen Lagen sollte das die Nachfrage steigen lassen. Und damit die Preise.

Doch das Gegenteil ist der Fall. Derzeit stehen in St. Moritz mehr als 50 luxuriöse Wohnungen zum Verkauf, nicht wenige schon seit mehr als einem Jahr. Darunter seit März 2011 mehrere Apartments an der Via Maestra mit Preisen zwischen 3,3 und 4,4 Millionen Franken, seit November 2011 ein Penthouse an der Via Aona für 6,5 Millionen, seit April 2011 eine Fünfzimmerwohnung mit begehrter Ausländer-Bewilligung, die auch Nicht-Schweizern Immobilienbesitz erlaubt.

Einige Anbieter senken die Preise. "Wir hatten in diesem Segment noch nie so viele Wohnungen auf dem Markt", sagt Rechtsanwalt Urs Nater, der vorwiegend englischsprachige Klienten betreut, "dieser Rückstau muss abgebaut werden." Er rechnet erst in etwa fünf bis sieben Jahren mit einer Erholung. "Die Preise sind im freien Fall", sagt ein Makler von Luxusimmobilien, der seinen Namen aber lieber nicht veröffentlicht sehen will.

Eine Million Franken für das Recht, Wohnungen zu kaufen

Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Rund 20 heimische Architektenbüros entwarfen ihre Projekte immer luxuriöser. Auf dem Höhepunkt des Booms versuchte auch Patrick Simmen sein Glück. Der Architekt hatte sich rund um Wollerau am Zürichsee einen Namen gemacht. Er eröffnete im Juli 2011 vis-à-vis des Eingangs des Badrutt's Palace mit der ortsüblichen Champagnerparty seinen luxuriösen Simmen Store. Seit August steht das Geschäft wieder leer. "Die Zweitwohnungsinitiative hat uns einen Strich durch die Akquistionsbemühungen gemacht", erklärt eine Sprecherin der SimmenGroup. Simmen ist dabei nicht allein. Ladenflächen an besten Lagen stehen leer, so auch gegenüber dem berühmten Hotel Kulm oder ganz prominent im Zentrum an der Plazza da Scoula.

Nicht alle Entwickler können mit so viel Rücklage operieren wie die alteingesessene Familie Testa, die ein gutes Dutzend Projekte in der Planung hat. Markus Testa, Geschäftsführer der Familienholding, ist Optimist. Aber Illusionen macht er sich keine. "Schauen Sie auf das Tal, und zählen Sie die Baukräne. Bald werden Sie nur noch halb so viele sehen", sagt Testa.

In Arbeit
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Der Kanton sei schuld, so lautet ein Argument, weil dieser nicht mehr so großzügig Aufenthaltsbewilligungen für Ausländer erteile. So können Nicht-EU-Bürger zwar ohne Erwerbstätigkeit eine Bewilligung erhalten, wenn "erhebliche kantonale fiskalische Interessen" dafür sprechen. Das Steueramt hat für das Oberengadin festgelegt, was "erheblich" bedeutet: eine Million Franken Steuern. Die Sorglosen am Hang können es aussitzen, die Besorgten im Dorf werden leiden. Im Frühling fällt der Vorhang. Und geht im Winter wieder hoch.

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