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Asien Hält Chinas Fundament bei Immobilien und Aktien?

In China steigen die Immobilienpreise immer schneller. Auch der Aktienmarkt hat sich enorm erholt. Baut sich in Asien eine weitere Blase auf – oder hält das wacklige Fundament?

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Wohin mit dem Geld? Quelle: dpa

Nervös tritt Frau Zhao von einem Fuß auf den anderen. Sie weiß noch nicht, ob sie die Wohnung, die ihr der Makler an diesem Nachmittag zeigt, kaufen soll: 64 Quadratmeter in Pekings bester Lage für umgerechnet gut 190 000 Euro. Frau Zhao geht durch Küche und Schlafzimmer, blickt aus der 20. Etage in den Pekinger Winter und nickt. Direkt vor dem Haus ist eine U-Bahn-Station, das gefällt ihr. „Wir müssen mit dem Geld irgendwohin“, sagt die 27-Jährige, „denn bald kommt die Inflation.“

Drei Wohnungen hat Frau Zhao schon. Eine in ihrer Heimatstadt Changsha im Süden und zwei in Peking. Ihr erstes Apartment in der Hauptstadt hat sie vor sechs Jahren gekauft für 780 Euro pro Quadratmeter. Heute liegt der Preis bei 3400 Euro. „Auch bei dieser Wohnung hier geht der Preis kräftig hoch“, hofft Frau Zhao.

Wie viele Chinesen glaubt sie an die Fortsetzung der Erfolgsgeschichte: Trotz taumelnder Weltwirtschaft fährt China – von kleinen Aussetzern zwischen Herbst 2008 und Frühjahr 2009 abgesehen – traumhafte Wachstumsraten ein. So stieg 2009 die Wirtschaftskraft um 8,7 Prozent, im Schlussquartal beschleunigte die Volksrepublik gar um 10,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Doch auch in China ging es nicht ohne den Staat. Peking hatte mit einem Konjunkturprogramm von 400 Milliarden Euro die inländische Nachfrage angeheizt, um Exportausfälle in der Weltwirtschaftskrise auszugleichen. Das viele Geld floss jedoch längst nicht nur in neue Kredite für Unternehmen. Es nährte auch Börse und Immobilienmarkt: Die Börse in Shanghai legte seit Anfang 2009 um 60 Prozent zu – trotz eines herben Rückschlags seit Dezember.

"Alles erinnert an Dubai – bloß tausendmal schlimmer"

Chinas Index für Häuserpreise stieg allein in den letzten drei Monaten 2009 um 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Februar waren Büro- und Wohnimmobilien in den 70 größten chinesischen Städten 10,7 Prozent teurer als im Vorjahresmonat. Der Durchschnittspreis liegt landesweit mit rund 490 Euro je Quadratmeter 15 Prozent über dem alten Rekord vom Dezember 2007. Spitzenlagen bringen knapp 4300 Euro je Quadratmeter – 50 Prozent mehr als vor einem Jahr und mehr als sehr gute Lagen in deutschen Städten.

Dabei täuschen die Durchschnittspreise noch. „Die offiziellen Zahlen dürften die tatsächliche Entwicklung noch unterrepräsentieren“, sagt Ardo Hansson, China-Chefvolkswirt der Weltbank. Die Preise neuer Wohnungen in Peking und Shanghai sind binnen Monaten um mehr als die Hälfte in die Höhe gesprungen, die für Luxusapartments stiegen noch stärker. Anlagenotstand treibt die Spekulation: Kapitalkontrollen zwingen die Chinesen, ihr Geld im eigenen Land zu investieren. Neben den Börsen in Shenzhen und Shanghai bleiben da nur Immobilien.

„Der Immobilienmarkt in China wird kollabieren. Alles erinnert an Dubai – bloß tausendmal schlimmer“, orakelt der US-Milliardär und Hedge-fonds-Manager James Chanos. Dubai musste sich Milliarden vom Nachbarn Abu Dhabi leihen, um Schulden aus Immobilienprojekten zu überbrücken. „Blasen lassen sich am besten anhand von Kreditexzessen erkennen“, sagt Chanos. Eine Studie des New Yorker Wirtschaftsinstituts National Bureau of Economic Research unterstützt diese These. Die Analysten untersuchten 60 Finanzkrisen seit 1870 und identifizierten das Kreditwachstum als zuverlässigsten Vorkrisenindikator. Beruhigend ist das nicht: Laut Pekings Statistikern wurden 2009 gut 70 Prozent mehr private Wohnbaudarlehen vergeben als 2008. Insgesamt nahmen die Chinesen im vergangenen Jahr 999 Milliarden Euro Kredit auf. Pessimisten gehen davon aus, dass ein Viertel davon faul ist.

Das große Zocken

In Städten der zweiten Ebene wie Dalian, Xi’An oder Shenyang gibt es noch echten Nachholbedarf bei Wohnungen. Im Süden, in Peking, Shanghai und Shenzhen, der Millionenmetropole bei Hongkong, lockt dagegen das schnelle Geld. „Mehr als 80 Prozent der Käufer kommen von außerhalb, viele kaufen nur zur Spekulation“, sagt der Immobilienmakler Zhu Jiayi. Guido Stiel, Fondsmanager bei Allianz Global Investors, schätzt den Anteil der Spekulanten an den Wohnungskäufern auf 20 bis 30 Prozent. Das erinnert fatal an das Verhalten der Amerikaner zum Ende der Immobilienhausse in den USA.

Weil sie Schäden an den Wohnungen fürchten, vermieten viele Chinesen nicht einmal. So wachsen Geisterstädte heran. In Peking, Shanghai und Shenzhen steht in manchen Bezirken jede zweite Wohnung leer. Außerhalb des vierten Autobahnrings im Osten der Hauptstadt geht die Fahrt kilometerlang durch Wohnanlagen mit edlen Clubs und Fitnessstudios. Menschen sind keine zu sehen.

Optimisten weisen darauf hin, dass ein Viertel aller Immobilien bar bezahlt wird. Zudem hat die Regierung bereits reagiert und die Quote an eigenem Kapital, das die Chinesen in den Erwerb von Zweitwohnungen stecken müssen, auf 40 Prozent erhöht. In der Vergangenheit entwickelten sich Immobilienblasen meist, wenn die Beleihungsquoten bei 100 Prozent und mehr lagen – wie in den vergangenen zehn Jahren in den USA. Zusätzlich erhebt die Regierung nun 5,5 Prozent Spekulationssteuer auf Wohnimmobilien, die nach weniger als fünf Jahren wieder verkauft werden. „Werden diese Maßnahmen durchgesetzt, kann eine Blase verhindert werden“, sagte Claus Becher vom Immobilienresearch der DekaBank.

Spekulative Käufe

Erste Zeichen dafür gab es in der dritten Januarwoche: Die Wohnungsverkäufe sackten plötzlich auf das Niveau von Anfang 2009 ab. „Manche Interessenten sind verunsichert und rechnen mit strengerer Kreditivergabe und Zinserhöhungen“, sagt Immobilienmakler Zhu. Vielleicht lag der Preisabsturz aber auch am chinesischen Neujahrsfest. Im Februar schon stiegen die Verkäufe wieder an: um gut 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Das hohe Wirtschaftswachstum und die im Februar auf 2,7 Prozent gestiegene Inflationsrate – im Juli 2009 lag sie noch bei minus 1,9 Prozent – legen den Schluss nahe, dass Peking die Geldpolitik weiter straffen wird. Anleger sehen das mit Sorge. Als im Januar die Notenbank die Reserve-Quote, die Banken auf ihre Ausleihungen hinterlegen müssen, um einen halben Prozentpunkt erhöhte, verloren nicht nur die China-Börsen, sondern auch der Dax sackte binnen Minuten um ein Prozent ab. Investoren rechnen simpel: Gibt es weltweit weniger frei investierbares Geld, ist das schlecht für die Börsen.

Peking muss Fingerspitzengefühl beweisen: Liquidität nährt Blasen, doch tritt die Regierung bei der Rückführung der Kredite stark auf die Bremse, besteht mittelfristig die Gefahr einer harten Landung der Konjunktur. Damit rechnet Marc Faber. Der Schweizer Asienkenner glaubt, das Chinas Wirtschaft dieses Jahr „spürbar abflauen“ werde. Es drohe ein Crash, weil es Schwierigkeiten geben könnte, bei eingeschränkter Kreditvergabe Überkapazitäten zu finanzieren.

Viele Chinesen vermieten ihre Quelle: REUTERS

China-Fondsmanager, von Berufs wegen optimistisch, warnen vor, gemessen an Gewinn, Kapitalflüssen und Umsatz, teuren Aktien. „Anleger haben unrealistisch optimistische Erwartungen in Bezug auf einige Titel“, sagt Laura Luo, Fondsmanagerin des Schroder China Opportunities.

Im Durchschnitt sind China-Aktien teuer. Die 44 Papiere im Hongkong China Enterprise Index – er enthält Aktien von Unternehmen aus der Volksrepublik, die ausländische Investoren kaufen können – kosten das 7,4-Fache der von Analysten für das laufende Jahr erhofften Kapitalflüsse – ein Drittel mehr als die 30 Dax-Konzerne. So hoch wie heute waren die Bewertungen für in Hongkong verfügbare China-Aktien zuletzt nur während des Aktienbooms bis Juni 2008. Damals folgte ein Absturz um 70 Prozent.

Analysten des Bankhauses Nomura warnen, dass mit zunehmend restriktiverer Zentralbankpolitik mehr Schuldner ihre Kredite nicht mehr bedienen können und Wohnungen verkaufen müssten. Fällt dann die Nachfrage nach Häusern um mehr als 20 Prozent, fürchtet Jun Ma, China-Chefvolkswirt der Deutschen Bank, auch um Rohstoffe und Aktien: Wenn weniger gebaut wird, wird weniger Glas, Zement, Stahl, Eisenerz und Öl verbraucht.

Bereits Anfang 2008 hatte China mit Überhitzung zu kämpfen. Die Zentralbank hob die Zinsen an und verschärfte die Mindestreserve. Die Börse Shanghai fiel in den folgenden zehn Monaten um 60 Prozent, die Hauspreise gaben nach.

Dass es in Peking jetzt so weit kommen könnte, will Frau Zhao, die Wohnungskäuferin aus der 20. Etage, nicht glauben: „Mein Mann hat sich gerade in Südchina umgesehen“, sagt sie. Auf der Tropeninsel Hainan lägen die Quadratmeterpreise inzwischen bei 8000 bis 10 000 Euro, so ihr Gatte. Zhao: „Da ist in Peking noch viel Luft nach oben."  

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