Zuckerrüben sind anspruchsvoll, der beste Löß-Boden ist gerade gut genug. Entsprechend teuer sind Rübenäcker: bis zu 80.000 Euro je Hektar, doppelt so viel, wie im Schnitt in Nordrhein-Westfalen für Agrarland bezahlt wird. Im Rübenland rund um Nörvenich, am Nordrand der Eifel, nennt der Kölner Vermögensverwalter Thomas Schwind mehrere Hektar Acker sein Eigen. Einen Teil des Landbesitzes hat er verkauft, für 70.000 Euro je Hektar, doppelt so viel, wie er 2005 bezahlt hatte.
Eine Verdopplung des Bodenpreises innerhalb von zehn Jahren ist kein statistischer Ausreißer: Zwischen 2005 und 2014 stieg der Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen im Bundesschnitt um 108 Prozent. Den größten Preisschub gab es in Brandenburg, wo Ackerland vier Mal so teuer geworden ist wie 2005. „Grund für die Preisspirale ist die Expansion großer Unternehmen wie KTG Agrar, Lindhorst oder Steinhoff“, sagt Wolfgang Scherfke, Chef des Brandenburger Bauernverbands. Die Expansion von KTG ist zwar erst einmal gestoppt – das Unternehmen ist pleite, Interessenten für die Äcker dürften sich aber schnell finden. Der Preisanstieg lockt auch zunehmend vermögende Anleger an, die eine Alternative zum Niedrigzins bei Sparanlagen suchen. „Inzwischen haben rund 15 Prozent unserer Kunden keinen Bezug zur Land- oder Forstwirtschaft“, sagt Holger Meyer, Makler für Agrarland aus Lohmar bei Köln. Vor etwa fünf Jahren sei deren Anteil nur etwa halb so groß gewesen.
Allerdings haben sie alle gekauft, als Ackerland noch deutlich günstiger war. Selbst in den neuen Bundesländern sind heute kaum noch Schnäppchen zu machen. So kostete ein Hektar Agrarland, den die Verwertungsgesellschaft BVVG aus ehemaligem Staatsbesitz der DDR verkaufte, im Schnitt 19.368 Euro – zwölf Prozent mehr als noch 2014.
Da die Einstiegspreise hoch sind, benötigen Käufer von Ackerland einen langen Atem. „Wegen der weiter niedrigen Preise für Agrarrohstoffe ist insbesondere in den neuen Bundesländern auf kurze Sicht eher mit gleichbleibenden Kaufpreisen für landwirtschaftliche Nutzflächen zu rechnen“, sagt Dirk Meier Westhoff, Makler für Agrarland aus Beckum. Die Betriebe im Osten hätten weniger Eigenkapital und seien daher häufiger zum Verkauf von Agrarflächen gezwungen.
Auch die Pachtrenditen für Ackerland bleiben mit bis zu 1,5 Prozent pro Jahr überschaubar. Höhere Pachteinnahmen sind kaum möglich, weil sie die Landwirte finanziell überfordern würden. Zudem will die Landesregierung in Niedersachsen die Pachten und Kaufpreise bei Ackerland vom kommenden Jahr an deckeln.
Trotz derzeit schwacher Agrarpreise und staatlicher Eingriffe spricht vieles für langfristig steigende Ackerlandpreise:
- Landwirtschaftliche Nutzfläche lässt sich nicht vermehren.
- Es gibt mehr potenzielle Pächter als Ackerflächen.
- Die wichtigsten Agrarrohstoffe haben ihren Tiefpunkt erreicht, mittelfristig geht es wieder aufwärts.
Wer Ackerland kauft, sollte dabei eine Reihe von wichtigen Punkten beachten:
- Die Ackerflächen sollten mindestens zehn Hektar groß und zusammenhängend sein, damit sie sich leichter verkaufen lassen.
- Je besser sich die Ackerflächen verkehrstechnisch erreichen lassen, je höher die Bodenqualität und die Marge der Feldfrüchte, desto werthaltiger sind sie.
- Wer den Acker nicht selbst bewirtschaftet, braucht einen Pächter. Bei der Pacht gilt es, den Spielraum nach oben nicht voll auszunutzen. Andernfalls könnten die Bauern finanziell an die Wand gedrängt werden – oder sie laugen den Acker so aus, dass der nach Ablauf des Pachtvertrags kaum noch Ertrag bringt. Wer verpachtet, sollte daher in den Vertrag regelmäßige Bodenproben hineinschreiben lassen.
Liquider Acker an der Börse
Kauf und Verkauf von Agrarland muss die Landwirtschaftsbehörde genehmigen. Der Verkauf von kleinen Flächen bedarf keiner Genehmigung. Wie hoch die Freigrenze ist, bestimmen die Bundesländer. In Schleswig-Holstein sind es beispielsweise zwei Hektar, im Saarland dagegen nur 0,15 Hektar. Laut Grundstücksverkehrsgesetz haben Landwirte ein Vorkaufsrecht, sofern sie den Preis, den der Verkäufer verlangt, auch zahlen wollen. Bis vor Kurzem durfte der Preis maximal 50 Prozent über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegen, einem Kaufpreis, der es Bauern ermöglichen soll, noch profitabel zu arbeiten.
Diese Regel aber ist im April vom Bundesgerichtshof außer Kraft gesetzt worden (BLw 2/12). So stellte der BGH klar, dass ein Kaufpreis nicht allein schon deshalb überhöht ist, weil ihn Landwirte üblicherweise nicht zahlen würden. Es komme viel mehr darauf an, was der Markt insgesamt zahle. „Das BGH-Urteil wird tendenziell zu höheren Kaufpreisen führen“, sagt Christian Halm, Fachanwalt für Agrarrecht aus Neunkirchen.
Das heißt jedoch nicht, dass private Investoren automatisch leichter an Ackerland kommen. „Derzeit sind viele Landwirte bereit, fast jeden Preis für Ackerland zu zahlen, auch wenn es sich wirtschaftlich kaum rechnet“, sagt Dirk Schuhmacher, Fachanwalt für Agrarrecht aus Münster.
Ein weiterer Nachteil beim direkten Kauf von Ackerland ist, dass eine ausreichend große Fläche oft einen sechsstelligen Betrag kostet. Bei Aktien börsennotierter Agrarlandbesitzer ist die Einstiegshürde deutlich geringer. Sie sind auch jederzeit handelbar.
Der Kurs der Aktien hängt jedoch nur zum Teil am Wert des Agrarlands. Wirft das Geschäftsmodell zu wenig Profit ab, nutzt auch der wertvolle Grund und Boden wenig. Wenn sich ein margenschwaches Unternehmen auch noch zu schlechten Konditionen verschuldet, kann es bei einem Einbruch der Agrarpreise schnell in Schieflage geraten. Zuletzt war das bei der insolventen KTG Agrar der Fall. Managementfehler und undurchsichtige Geschäfte taten ein Übriges.
Alternativen gibt es auf dem deutschen Aktienmarkt nicht. Zwar ist Agrarius ebenfalls ein börsennotierter Landwirt, allerdings sind dessen Agrarflächen in Rumänien fast ausschließlich gepachtet. Zudem ist Agrarius mit 4,8 Millionen Euro Börsenwert so klein, dass die Aktie schwer handelbar ist. Der Kurs der Aktie fällt seit fünf Jahren.
Kurstreiber Biosprit
Anleger halten sich besser an große und profitable Agrarunternehmen mit Landbesitz und einem starken Standbein in der Weiterverarbeitung. Zu denen zählt der Luxemburger Agrarkonzern Adecoagro, der in Südamerika Getreide, Ethanol und Fleisch produziert. An der Börse lief es zuletzt rund: plus 67 Prozent über die vergangenen drei Jahre. Kurstreiber ist der Biospritboom in Brasilien. Rund 80 Prozent des Profits machen die Luxemburger mit Zucker, Ethanol und Energie. Und der brasilianische Staat hilft kräftig mit: An Brasiliens Tankstellen werden dem Sprit 27 Prozent Ethanol beigemischt. Zudem konnte Adecoagro dank des schwachen brasilianischen Real den US-Biospritproduzenten im Exportgeschäft Marktanteile wegnehmen. Einer der größten Aktionäre ist der milliardenschwere Spekulant George Soros, der schon vor dem Börsengang 2011 einstieg und zuletzt Gewinne mitgenommen hat.
Bereits zu weit gelaufen ist Australian Agricultural, mit 40 Prozent plus in diesem Jahr. Die australischen Viehzüchter haben zuletzt gut am wachsenden Fleischhunger der Asiaten verdient. Besonders groß ist der Appetit auf das Luxusprodukt Wagyu-Rind. Inzwischen zahlen Anleger jedoch das 76-Fache des Gewinns, der für das im März 2017 endende Geschäftsjahr geschätzt wird. Die Aktie ist derzeit zu teuer. Anleger sollten auf schwächere Marktphasen warten.
Wer ausschließlich in Ackerflächen und nicht in landwirtschaftliche Geschäfte investieren will, wird auf dem über zwei Billionen Dollar schweren Markt für US-Farmland fündig. Heute gibt es an den US-Börsen drei börsennotierte Immobilientrusts, REITs genannt. Sie bündeln in einer Aktie eine Vielzahl unterschiedlicher Agrarflächen. Eines dieser Portfolios ist American Farmland, das 22 Farmen mit 7400 Hektar besitzt, die von Getreide über Wein bis hin zu Zitronen so ziemlich alles anbauen. American Farmland entwickelt die aufgekauften Farmen weiter. Derzeit investiert das Unternehmen in fünf Betriebe. Fast noch wertvoller als das Ackerland sind die damit verbundenen Wasserrechte, besonders in regenarmen Bundesstaaten wie Kalifornien. Im Januar schloss das Unternehmen die Übernahme der kalifornischen Farm Sundial ab, die Zugriff auf eigene Wasserquellen hat.
Für American Farmland spricht auch die regionale Streuung. So stehen die Farmen sowohl an der Ost- als auch an der Westküste der USA sowie in den Südstaaten. Der Fonds ist damit nicht so anfällig für regionale Wetterextreme, die die Ernten schmälern könnten. Das verschafft der Aktie Stabilität gegen heftige Schwankungen an der Börse. Ganz auszuschließen sind die aber auch bei Ackerpapieren nicht.
Vermögensverwalter Schwind bleibt deshalb bei seinen Äckern in Nörvenich. „Agrarland ist für mich eine Versicherung gegen Verluste an der Börse, so wie Gold.“
