Gerade bei Wohnimmobilien spielt der Leerstand immer wieder eine wichtige Rolle und damit gleichzeitig auch die Frage, an welchen Standorten sich das Portfolio des jeweiligen Unternehmens so befindet. Auch die Verschuldung spielt eine Rolle. Zwar haben Immobilienunternehmen eher einen höheren Anteil an Fremdkapital in ihrer Bilanz.
Je nach Zinsniveau kann das allerdings zu einer hohen Belastung führen und dafür sorgen, dass sich das Unternehmen nicht mehr so einfach refinanzieren kann.
Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt
Ein wichtiger Grund sind die seit Jahren niedrigen Zinsen. Wenn Sparbuch, Festgeld und Staatsanleihen fast nichts abwerfen und Aktien als zu riskant erscheinen, stecken Anleger ihr Geld in Immobilien. Die Euro-Schuldenkrise hat zudem wohlhabende Ausländer aus Südeuropa und Asien angelockt, die im „sicheren Hafen“ Deutschland ihr Vermögen parken wollen.
„Lage, Lage, Lage“ war bislang das Motto beim Immobilienkauf. Die Studie des Beratungsunternehmens Empirica kommt zu dem Ergebnis: „Region, Region, Region“ ist in Zukunft der Trumpf. Will sagen: Es wird in den nächsten Jahren vor allem darauf ankommen, in Gebiete mit Bevölkerungswachstum zu investieren. Regionen, die schrumpfen, sollten gemieden werden. Es wird „Schwarmstädte“ geben, in die junge, aufstrebende Menschen strömen, und alternde Städte, die immer weiter ausbluten.
Innerhalb der Großstädte wandeln sich die Viertel und ihre Bewohner schneller als bisher. Stadtteile können auf- und abwerten, die Trends sind unberechenbarere als bisher. Die Empirica-Studie sieht auch Chancen für Kleinstädte oder manchen Landstrich in Ostdeutschland. Fazit der Studie: Investitionen lohnen, wo es schön ist, wo man gut hinkommt, wo etwas geboten wird und wo man einen Job findet. Bei der Immobilienauswahl müsse man „höllisch aufpassen“.
Ohne Kredite keine Blase, lautet das Credo unter Wirtschaftswissenschaftlern: Werden Darlehen verstärkt auch an Normalverdiener mit teils geringer Bonität vergeben, steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Der gleiche Mechanismus funktioniert bei billigen Finanzierungskosten durch etwa niedrige Zinsen. Die Folge: Das steigende Interesse rechtfertigt höhere Kaufpreise, Mieten und Einkommen bleiben hinter dieser Entwicklung jedoch zurück. Der Markt überhitzt sich, eine Blase entsteht. Erst der massive Einsatz von Fremdkapital macht eine Blase also für die Gesamtwirtschaft gefährlich.
Die Gefahr spekulativer Übertreibungen ist aus Sicht von Forschern zwar für einzelne Regionen gegeben, eine Blase aber noch nicht entstanden. „Trotz historisch niedriger Zinsen ist in Deutschland keine massive Ausweitung der Kreditvergabe für den Erwerb von Wohnraum zu beobachten“, heißt es in einer aktuellen Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Seit 2009 wiesen aber mehrere Indizien auf einen deutlichen Preisanstieg für Wohnimmobilien vor allem in Großstädten hin. Das sieht auch die Bundesbank so: Wohnungen in besonders attraktiven Ballungsräumen kosteten inzwischen zu viel. In Teilen von München, Frankfurt oder Hamburg seien die Preise um ein Fünftel zu hoch.
Wer eine Immobilien kauft und sie mit einem regelmäßigen Einkommen abzahlen kann, hat im Alter ein sicheres Dach über den Kopf oder eine monatliche Mieteinnahme, vorausgesetzt es gibt einen Mieter. Die Rendite von Wohneigentum liege langfristig nur bei ein bis zwei Prozent pro Jahr, sagt der Empirica-Studienautor Reiner Braun. Viel wichtiger sei aber das Sparen an sich: Wer über Jahre diszipliniert einen Kredit tilge, der habe am Ende wirklich etwas fürs Alter beiseite gelegt. Bei allen anderen Sparformen sei die Verlockung groß, zwischendurch einen Teil auszugeben.
Aufschluss über die erreichte Rendite geben die sogenannten Funds from Operation (FFO), also der Gewinn aus dem reinen Vermietgeschäft, sie werden auch je Aktie angegeben. Bei einigen Unternehmen kann auch die Höhe des Streubesitzes relevant sein. Besonders im Immobilienbereich gibt es oft Großinvestoren, die in die Unternehmen investieren.
Besonders ausländische Investoren dominierten zuletzt den Markt für deutsche Immobilienaktien. Auch beim letzten Börsengang durch die Berliner Gewerbeimmobilienfirma TLG war ein Großaktionär mit am Werk, der am Ende für volle Bücher sorgte. Der uruguayische Wertpapierhändler Mercantil Valores nahm am Ende gut ein Drittel der gebotenen Aktien ab.
Gern gesehene Aktionärsprämie
Je niedriger der Streubesitz, desto eher kann der Aktienkurs stark schwanken. Und vor allem Kursstürze sind nicht gerade das, was Privatanleger sehr schätzen. Stattdessen bevorzugen sie die Dividenden, die Immobilienunternehmen ihren Anlegern oft zahlen. In den letzten Jahren sorgten die guten Finanzierungskonditionen an den Märkten oft dafür, dass die Unternehmen mehr ausschütten konnten.
Aufgrund ihrer Ausschüttungen besonders beliebt bei den Anlegern sind sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts). Der Grund: sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, stattdessen aber mindestens 90 Prozent davon an die Aktionäre ausschütten. In Deutschland gelten die Immobiliengesellschaften Hamborner, Alstria Office und Fair Value als REIT. Gerade für risikoscheue Anleger können börsennotierte Indexfonds (ETFs), die in REITs investieren, eine sinnvolle Alternative zu einzelnen Immobilienaktien sein.
Auch Anleger, die ihr Immobilien-Depot selber zusammenstellen wollen, sollten möglichst breit streuen. Das heißt, neben Wohnimmobiliengesellschaften sollten sich auch Gewerbeimmobilienanbieter im Portfolio befinden. Zurzeit eignen sich letztere laut Fondsmanager Kurz besonders für antizyklische Investoren.
„Die Entwicklung im Gewerbebereich hängt viel stärker an der Konjunktur“, erklärt Kurz. Wer also angesichts eines schlechteren Geschäftsklimas bereits mit leeren Bürofluren rechnet, sollte lieber abwarten. Wer etwas Risiko nicht scheut, kann dagegen die niedrigen Bewertungen als Einstieg nutzen. Denn einige Experten rechnen vor allem bei Gewerbeimmobilien weiter mit Nachholbedarf. Die Unternehmen hätten bisher nicht so deutlich von den niedrigen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) profitiert wie Konzerne im Wohnbereich.