Die Immobilien-Blase bleibt ein Risiko, solange die Zinsen niedrig sind und Investoren zu riskanteren Entscheidungen treiben. Zuletzt warnte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret erneut vor überhöhten, nicht gerechtfertigten Preisen beim Betongold.
Dabei steigen die Preise längst nicht mehr so schnell wie noch vor einigen Wochen. Das gilt selbst für Hochpreis-Metropolen wie München, Frankfurt oder Köln. Nicht nur bei Eigentumswohnungen schwächen sich die Wachstumsraten ab, auch die Mieten steigen mittlerweile langsamer.
Experten vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft führen das auf veränderte Erwartungen zurück, welche die Preise beeinflussen. Bisher seien die Preise von den Zinsen getrieben worden. Da diese aber mittlerweile einen Tiefpunkt erreicht hätten, würden die Investoren vorsichtiger. Gleiches gelte in Sachen Mieteinnahmen. Die Mietpreisbremse sorgt ebenfalls dafür, dass die Aussichten trüber werden.
Ende der Party am Immobilienmarkt?
Ausgerechnet in diesen Zeiten ist immer häufiger von einer „Renaissance“ bei Immobilienaktien zu lesen. Vor allem private Anleger dränge es verstärkt in den Markt. Und das, wo deutsche Privatanleger eigentlich Angst vor Aktien haben. Sollte das nicht hellhörig machen? Gilt nicht der Spruch unter Börsianern „Wenn der Privatanleger kommt, ist die Party vorbei“?
In diesem Fall nicht, meint Helmut Kurz. Er ist Fondsmanager bei der Stuttgarter Privatbank Ellwanger & Geiger und kümmert sich dort vor allem um Immobilienaktien. Zwar habe es am Markt, insbesondere bei einigen Wohnimmobilienunternehmen, zuletzt kräftige Kursgewinne gegeben, erklärt Kurz.
Das zeigt auch der Immobilienindex Dimax, welcher in diesem Jahr schon um knapp 30 Prozent zugelegt hat. Gerade bei einigen Wohnimmobilienkonzernen wie Deutsche Wohnen haben Profi-Anleger daher zuletzt Gewinne mitgenommen. Trotzdem: „Wer die Dividendenrendite bei Immobilienaktien mit den Anleihezinsen vergleicht, wird feststellen, dass die Aktien vergleichsweise noch sehr günstig sind“, sagt Fondsmanager Kurz.
Allerdings liegen die Bewertungen bei Wohnimmobilien dank der jüngsten Kursanstiege eher im fairen Bereich. Commerzbank-Analyst Thomas Rothäusler bewertet die meisten Wohnimmobilienaktien ebenfalls weiterhin neutral. "Die günstigen Finanzierungsbedingungen sollten mittlerweile eingepreist sein", schreibt der Immobilienexperte in einer Analyse. Höhere Bewertungen im Wohnbereich als Kursspritze erwarte er erst, wenn die Zahlen des Gesamtjahres verkündet würden, so Rothäusler.
Worauf Anleger achten sollten
Bei einigen Gewerbeimmobilienkonzernen sieht Rothäusler dagegen attraktivere Bewertungen. Einige dieser Aktien sind noch etwas unterbewertet, teilweise liegt der Börsenwert unter dem bei Immobilienkonzernen so wichtigen Nettoinventarwert (Net Asset Value (NAV)). Dieser gibt an, wie viel die zum jeweiligen Konzern gehörenden Immobilien abzüglich der Schulden wert sind.
Für Analysten ist der NAV eine wichtige Kennziffer. Liegt der Börsenwert für längere Zeit darunter, deutet das darauf hin, dass Analysten den Managern des Unternehmens nicht viel zutrauen. Aber gerade bei Immobilienaktien gibt es noch einige andere Kennzahlen, die Anleger im Blick behalten sollten.
Die wichtigsten Kennziffern
Gerade bei Wohnimmobilien spielt der Leerstand immer wieder eine wichtige Rolle und damit gleichzeitig auch die Frage, an welchen Standorten sich das Portfolio des jeweiligen Unternehmens so befindet. Auch die Verschuldung spielt eine Rolle. Zwar haben Immobilienunternehmen eher einen höheren Anteil an Fremdkapital in ihrer Bilanz.
Je nach Zinsniveau kann das allerdings zu einer hohen Belastung führen und dafür sorgen, dass sich das Unternehmen nicht mehr so einfach refinanzieren kann.
Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt
Ein wichtiger Grund sind die seit Jahren niedrigen Zinsen. Wenn Sparbuch, Festgeld und Staatsanleihen fast nichts abwerfen und Aktien als zu riskant erscheinen, stecken Anleger ihr Geld in Immobilien. Die Euro-Schuldenkrise hat zudem wohlhabende Ausländer aus Südeuropa und Asien angelockt, die im „sicheren Hafen“ Deutschland ihr Vermögen parken wollen.
„Lage, Lage, Lage“ war bislang das Motto beim Immobilienkauf. Die Studie des Beratungsunternehmens Empirica kommt zu dem Ergebnis: „Region, Region, Region“ ist in Zukunft der Trumpf. Will sagen: Es wird in den nächsten Jahren vor allem darauf ankommen, in Gebiete mit Bevölkerungswachstum zu investieren. Regionen, die schrumpfen, sollten gemieden werden. Es wird „Schwarmstädte“ geben, in die junge, aufstrebende Menschen strömen, und alternde Städte, die immer weiter ausbluten.
Innerhalb der Großstädte wandeln sich die Viertel und ihre Bewohner schneller als bisher. Stadtteile können auf- und abwerten, die Trends sind unberechenbarere als bisher. Die Empirica-Studie sieht auch Chancen für Kleinstädte oder manchen Landstrich in Ostdeutschland. Fazit der Studie: Investitionen lohnen, wo es schön ist, wo man gut hinkommt, wo etwas geboten wird und wo man einen Job findet. Bei der Immobilienauswahl müsse man „höllisch aufpassen“.
Ohne Kredite keine Blase, lautet das Credo unter Wirtschaftswissenschaftlern: Werden Darlehen verstärkt auch an Normalverdiener mit teils geringer Bonität vergeben, steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Der gleiche Mechanismus funktioniert bei billigen Finanzierungskosten durch etwa niedrige Zinsen. Die Folge: Das steigende Interesse rechtfertigt höhere Kaufpreise, Mieten und Einkommen bleiben hinter dieser Entwicklung jedoch zurück. Der Markt überhitzt sich, eine Blase entsteht. Erst der massive Einsatz von Fremdkapital macht eine Blase also für die Gesamtwirtschaft gefährlich.
Die Gefahr spekulativer Übertreibungen ist aus Sicht von Forschern zwar für einzelne Regionen gegeben, eine Blase aber noch nicht entstanden. „Trotz historisch niedriger Zinsen ist in Deutschland keine massive Ausweitung der Kreditvergabe für den Erwerb von Wohnraum zu beobachten“, heißt es in einer aktuellen Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Seit 2009 wiesen aber mehrere Indizien auf einen deutlichen Preisanstieg für Wohnimmobilien vor allem in Großstädten hin. Das sieht auch die Bundesbank so: Wohnungen in besonders attraktiven Ballungsräumen kosteten inzwischen zu viel. In Teilen von München, Frankfurt oder Hamburg seien die Preise um ein Fünftel zu hoch.
Wer eine Immobilien kauft und sie mit einem regelmäßigen Einkommen abzahlen kann, hat im Alter ein sicheres Dach über den Kopf oder eine monatliche Mieteinnahme, vorausgesetzt es gibt einen Mieter. Die Rendite von Wohneigentum liege langfristig nur bei ein bis zwei Prozent pro Jahr, sagt der Empirica-Studienautor Reiner Braun. Viel wichtiger sei aber das Sparen an sich: Wer über Jahre diszipliniert einen Kredit tilge, der habe am Ende wirklich etwas fürs Alter beiseite gelegt. Bei allen anderen Sparformen sei die Verlockung groß, zwischendurch einen Teil auszugeben.
Aufschluss über die erreichte Rendite geben die sogenannten Funds from Operation (FFO), also der Gewinn aus dem reinen Vermietgeschäft, sie werden auch je Aktie angegeben. Bei einigen Unternehmen kann auch die Höhe des Streubesitzes relevant sein. Besonders im Immobilienbereich gibt es oft Großinvestoren, die in die Unternehmen investieren.
Besonders ausländische Investoren dominierten zuletzt den Markt für deutsche Immobilienaktien. Auch beim letzten Börsengang durch die Berliner Gewerbeimmobilienfirma TLG war ein Großaktionär mit am Werk, der am Ende für volle Bücher sorgte. Der uruguayische Wertpapierhändler Mercantil Valores nahm am Ende gut ein Drittel der gebotenen Aktien ab.
Gern gesehene Aktionärsprämie
Je niedriger der Streubesitz, desto eher kann der Aktienkurs stark schwanken. Und vor allem Kursstürze sind nicht gerade das, was Privatanleger sehr schätzen. Stattdessen bevorzugen sie die Dividenden, die Immobilienunternehmen ihren Anlegern oft zahlen. In den letzten Jahren sorgten die guten Finanzierungskonditionen an den Märkten oft dafür, dass die Unternehmen mehr ausschütten konnten.
Aufgrund ihrer Ausschüttungen besonders beliebt bei den Anlegern sind sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts). Der Grund: sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, stattdessen aber mindestens 90 Prozent davon an die Aktionäre ausschütten. In Deutschland gelten die Immobiliengesellschaften Hamborner, Alstria Office und Fair Value als REIT. Gerade für risikoscheue Anleger können börsennotierte Indexfonds (ETFs), die in REITs investieren, eine sinnvolle Alternative zu einzelnen Immobilienaktien sein.
Auch Anleger, die ihr Immobilien-Depot selber zusammenstellen wollen, sollten möglichst breit streuen. Das heißt, neben Wohnimmobiliengesellschaften sollten sich auch Gewerbeimmobilienanbieter im Portfolio befinden. Zurzeit eignen sich letztere laut Fondsmanager Kurz besonders für antizyklische Investoren.
„Die Entwicklung im Gewerbebereich hängt viel stärker an der Konjunktur“, erklärt Kurz. Wer also angesichts eines schlechteren Geschäftsklimas bereits mit leeren Bürofluren rechnet, sollte lieber abwarten. Wer etwas Risiko nicht scheut, kann dagegen die niedrigen Bewertungen als Einstieg nutzen. Denn einige Experten rechnen vor allem bei Gewerbeimmobilien weiter mit Nachholbedarf. Die Unternehmen hätten bisher nicht so deutlich von den niedrigen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) profitiert wie Konzerne im Wohnbereich.
Immobilienaktien im Detail
Was für und gegen einige Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien spricht:
Das Hamburger Unternehmen gehört mit einem Börsenwert von rund 1,9 Milliarden Euro zu den größten börsennotierten Gewerbeimmobilienunternehmen in Deutschland. Zuletzt entwickelte sich die Aktie des Einkaufscenterbetreibers zwar eher seitwärts, konnte allerdings gerade in den letzten Wochen deutlich zulegen.
Hoffnung macht, dass die 19 Shoppingcenter, an denen die Deutsche Euroshop beteiligt ist, immer höhere Mieteinnahmen abwerfen. 2013 sind diese um immerhin knapp sechs Prozent gestiegen. Das Unternehmen setzt laut eigenen Angaben auf etablierte Standorte – die Einkaufstempel befinden sich wie beispielsweise das Main-Taunus-Zentrum zumeist in publikumsreichen Gegenden.
Der letzte Kauf, die Dresdner Altmarktgalerie, hat sich für den MDax-Konzern offenbar gelohnt. Der Gewinn vor Steuern und Zinsen (Ebit) stieg im ersten Halbjahr um rund 14 Prozent, der für Immobilienunternehmen so wichtige Gewinn aus dem reinen Vermietgeschäft (FFO) je Aktie stieg zuletzt. Die Hamburger führen das auf den höheren Anteil am Dresdner Einkaufszentrum zurück.
Aktionäre werden an der positiven Stimmung in Form der Dividende beteiligt. Die lag zuletzt bei 1,25 Euro pro Aktie, soll aber in den nächsten zwei Jahren jeweils um fünf Cent pro Aktie gesteigert werden. Mit dem rund 16-fachen des Gewinns ist die Aktie im Vergleich zu Wettbewerbern nicht teuer, die Mehrheit der Analysten rät zum Kauf.
TLG
Vor dem Börsengang der Berliner betonte Vorstandschef Niclas Karoff insbesondere, wie stark sein Unternehmen in Sachen Cash-Flow aufgestellt sei und wollte damit bei Anlegern punkten. Das hat bedingt funktioniert. Zwar hat TLG den Sprung aufs Parkett auch bei ungünstigem Börsenumfeld geschafft. Allerdings musste der Vorstand dafür kräftig die Werbetrommel bei den Investoren rühren.
Überzeugen kann das Unternehmen, welches hauptsächlich Bau- und Supermärkte und Büros in Ostdeutschland im Bestand hat, mit einer niedrigen Leerstandsquote von lediglich vier Prozent. Dennoch sollten Anleger nicht sofort auf den Zug aufspringen. Die jüngsten Zahlen machen zwar auf den ersten Blick einen passablen Eindruck. Das Ergebnis konnte im ersten Halbjahr 2014 um 14 Prozent auf 52,6 Millionen Euro gesteigert werden. Bei genauerem Hinsehen fällt allerdings auf, dass dieses Plus fast ausschließlich aus gesunkenen Personalkosten resultiert. Die TLG hat allein in diesem Jahr knapp 30 Stellen abgebaut. Die Mieterlöse dagegen haben nicht zum guten Ergebnis beigetragen – sie sind um mehr als drei Prozent gesunken. Es bleibt also vorerst abzuwarten, wie die TLG sich an der Börse behaupten kann, mit einem Einstieg darf abgewartet werden.
DIC Asset
Erst am Dienstag hat die Gewerbeimmobiliengesellschaft ihre Zahlen für das dritte Quartal vorgelegt und überzeugt. Die Einnahmen aus dem Vermietgeschäft konnten brutto um rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden. Deshalb legten auch die FFO um gut drei Prozent gegenüber dem Vorjahr zu.
Grund dafür waren hauptsächlich Einnahmen aus einem erst Ende des vergangenen Jahres übernommenen Joint-Venture Portfolio. Für das Gesamtjahr strebt der Konzern weiterhin einen FFO von 47 bis 49 Millionen Euro an, 2013 lag der Wert bei knapp 46 Millionen Euro.
Insgesamt konzentrieren sich die Frankfurter auf Gewerbeimmobilien an lukrativen Standorten wie Hamburg oder dem Rhein-Main-Gebiet. Potenzial ist also vorhanden. Commerzbank-Experte Rothäusler rechnet dank den günstigeren Finanzierungsbedingungen zunächst mit etwas höheren Gewinnen und bewertet die Aktie daher mit Kaufen.
Auch Dirk Becker, Analyst bei Kepler Cheuvreux, rät weiterhin zum Kauf der Aktie, vor allem aufgrund der attraktiven Bewertung. Vor allem die Dividendenrendite ist mit über fünf Prozent attraktiv, der Preis ist mit dem gut 26-fachen des Gewinns pro Aktie (KGV) in Ordnung. Einen Makel gibt es laut Becker dennoch: die Leerstandsquote ist mit 11,5 Prozent weiterhin zu hoch.
Was taugen die Wohnimmobilienaktien?
Gut entwickelt hat sich zuletzt die Deutsche Wohnen. Das Frankfurter Wohnimmobilienunternehmen ist hinter der Deutschen Annington der zweitgrößte Immobilienkonzern. Im Gegensatz zur Konkurrenz bietet das Unternehmen Wohnungen vor allem in gefragten Lagen wie Berlin, der Rhein-Main-Region und dem Rheinland an. Der Leerstand war mit insgesamt 2,5 Prozent zum Stichtag am 30. Juni dieses Jahres im Branchenvergleich durchaus präsentabel.
Den Zukauf der GSW bewerten Analysten als sehr positiv, die Deutsche Wohnen habe die Gelegenheit zur günstigen Refinanzierung optimal genutzt, heißt es. An der Börse sei das verarbeitet. Daher dürfte auch das Aktientauschangebot für ehemalige Aktionäre der GSW, welches vor wenigen Tagen auslief, nichts an den positiven Aussichten ändern. Einziger Wehrmutstropfen für Anleger: nennenswerte Kurssprünge haben sie bereits verpasst.
Deutsche Annington
Gerade erst hat das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland die zweite Kapitalerhöhung innerhalb der letzten acht Monate durchgeführt. Der Bochumer Konzern nutzte den Aufwind an der Börse, um 19,6 Millionen neue Aktien zu platzieren. Gut 450 Millionen Euro flossen damit in die Kassen – mit einem Teil des Geldes will die Annington den Kauf von rund 5000 neuen Wohnungen in Ostdeutschland finanzieren.
Zwar drückte die Kapitalerhöhung die Aktie kurzfristig ins Minus. Im letzten halben Jahr legte der Kurs allerdings um rund 20 Prozent zu. Berenberg-Analyst Kai Klose hält die Aktie weiterhin für attraktiv bewertet. Dank Ausschüttungen liegt die Dividendenrendite bei über drei Prozent, auch die FFO sind zuletzt gestiegen.
Auch Georg Kanders vom Bankhaus Lampe bewertete die Kapitalerhöhung als positiv, sie erhöhe den Spielraum für weitere Übernahmen, gleichzeitig sei der Verwässerungseffekt für Altaktionäre zu verschmerzen. Für interessierte Anleger ergibt sich ein ähnliches Bild wie bei der Deutschen Wohnen: die besten Kurssprünge könnten sie verpasst haben.
