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Börsengang LEG Immobilien mit ehrgeizigem Aktienpreis

Mitten im Boom geht LEG Immobilien an die Börse. Kein schlechtes Unternehmen, aber etwas teuer. Die Altaktionäre machen Kasse, die neuen Aktionäre bekommen die Schulden.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Um 2,2 Milliarden Euro hat der Börsenwert der Wohnungskonzerne Gagfah, GSW und Deutsche Wohnen in den vergangenen zwölf Monaten zugelegt. Da kann man schon hungrig werden, wenn man, wie LEG Immobilien aus Düsseldorf, an die 91.000 Wohnungen im Bestand hat und schon länger vom Kapitalmarkt träumt. Die Altaktionäre (Investmentbank Goldman Sachs und Finanzinvestor Perry Capital) langen bei dem für 1. Februar angesetzten Börsengang zu und wollen den angepeilten Erlös von rund 1,4 Milliarden Euro vollständig vereinnahmen. Wenn sie, was durchaus möglich ist, ein halbes Jahr später komplett aussteigen, könnte noch eine Milliarde dazukommen.

Dabei haben Goldman und Perry, als sie 2008 dem Land Nordrhein-Westfalen die einstige Landesentwicklungs-Gesellschaft abkauften, nur 780 Millionen Euro überwiesen. Zusätzlich mussten sie 2,6 Milliarden Euro Schulden übernehmen. Doch wenn sie sich jetzt mit einem Milliardenerlös verabschieden, bleiben die Schulden im Unternehmen LEG – und damit bei den Anlegern, die LEG-Aktien kaufen.

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Natürlich, LEG profitiert vom Aufschwung auf dem Wohnungsmarkt: Die Mieten der LEG-Wohungen steigen derzeit um gut zwei Prozent pro Jahr; die Leerstandsquote, aktuell 3,1 Prozent, geht zurück. Zudem steigt die Bewertung der gehaltenen Immobilien kräftig an: 2011 um 48 Millionen Euro, 2012 (bis zum 30. September) sogar um 109 Millionen Euro. Der gesamte Nettoinventarwert (Immobilien und sonstige Vermögen minus Schulden) dürfte derzeit bei rund 2,3 Milliarden Euro liegen, rund 43 Euro je Aktie. Mehr sollten Anleger nicht bezahlen – auch wenn sie dafür auf einen Rücksetzer der neuen LEG-Anteile warten müssen.

Börsenneuling im Check: LEG Immobilien
BrancheVermietung von Wohnimmobilien (Bestand ca. 91.000)
Mieterlöse 2011/2012/2013499/5021/5101 Millionen Euro
Operativer Gewinn2 112/1131/1181 Millionen Euro
KonsortialbankenGoldman Sachs, Deutsche Bank
Wert der angebotenen Aktien bis zu 1370 Millionen Euro (fließen komplett an  Alteigentümer Goldman Sachs und Perry Capital)
Zeichnungsfrist21. bis 31. Januar 2013
Erstnotiz1. Februar 2013
ISINDE000LEG1110
Zeichnungsspanne43 bis 45 Euro
Börsenwertbis zu 2383 Millionen Euro
Nettoinventarwert 2,3 Milliarden Euro3
Risikomittel
Einschätzungnicht zeichnen, bei Kursrückschlag kaufen
1 Schätzung; 2 ohne Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Funds from Operations I); 3 30. Sept. 2012, inklusive Steuern und derivativer Finanzinstrumente; Quelle: Unternehmen, eigene Berechnungen
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