Bis zu 30 Millionen Euro sammelt die Münchner Immobiliengesellschaft FCR aktuell über eine Anleiheemission von Privatanlegern ein und lockt mit mehr als fünf Prozent Zins. Zwei andere Mini-Bonds haben Anleger bereits gezeichnet, das Unternehmen ist zudem börsennotiert. Doch fünf Prozent Zins bedeuten auch ein hohes Risiko: Umstritten ist bei FCR etwa, wie viel das Immobilien-Portfolio wirklich wert ist. Komplett unabhängige Gutachten dazu gibt es bisher nicht. Im Interview erklärt Chef Falk Raudies, wie die Bewertung entsteht und woher die Gewinne von FCR stammen.
Herr Raudies, seit November ist Ihre Immobiliengesellschaft börsennotiert. Neue Aktien emittiert haben Sie damals nicht. Wieso?
Die Marktlage hatte sich von Mitte Oktober an rasant verschlechtert, Investoren hatten sich zurückgezogen. Daher haben wir die Kapitalerhöhung dann auf Februar dieses Jahres verschoben.
Bis zu neun Millionen Euro wollten Sie damit einsammeln, geworden sind es 3,3; und das nur, weil Sie selbst für eine halbe Million gezeichnet haben. Sind Sie trotzdem zufrieden?
Jein. Einerseits ist man immer erst zufrieden, wenn eine Kapitalerhöhung überzeichnet ist. Andererseits wussten wir, dass die Kapitalerhöhung schwer werden würde, weil der Markt sich nicht so gut entwickelt hat. Andere Emittenten haben ihren Börsengang ganz abgesagt.
FCR berichtete für 2018 ein auf 7,3 Millionen Euro verdoppeltes Betriebsergebnis. 5,2 Millionen Euro hat FCR aus dem Verkauf von Immobilien verdient. Rechnet man das heraus, hätte das Ergebnis die Zinskosten nicht gedeckt.
Wer so rechnet, macht einen Fehler. Wir sind nicht reine Bestandshalter, sondern Optimierer. Unser Geschäft ist auch der An- und Verkauf von Immobilien. Das verursacht Kosten, die sich nicht von denen für die Bestandsverwaltung trennen lassen. Also darf man die Gesamtkosten nicht nur den Mieten gegenüberstellen, sondern muss auch die Verkaufserträge berücksichtigen. Das Anleihegeld wird größtenteils für Ankäufe verwendet und danach erst wieder refinanziert. Man kann also auch die Anleihezinsen nicht nur auf die Bestandshaltung anrechnen.
Verkaufserträge sind schwer planbar; in den vorangegangenen Jahren hätte FCR ohne sie nie die Zinskosten verdient. Braucht FCR trotzdem keine Verkäufe?
Nein. Unser Geschäft ist Cashflow-positiv. Wir haben jährliche Mieteinnahmen von 15 Millionen Euro und Zinskosten von sechs. Da bleiben neun Millionen übrig.
Davon gehen auch noch Kosten ab, Personal etwa oder Abschreibungen.
Abschreibungen sind aber nicht cash-wirksam. Und anzunehmen, wir würden nichts mehr verkaufen, ist unrealistisch. Bei Daimler sagt auch keiner, dass sie morgen keine Autos mehr verkaufen.
Die Frage ist, ob durch Verkäufe Gewinne entstehen. Sie werben oft mit stillen Reserven; FCR bilanziert nach HGB zu Anschaffungspreisen. Die Immobilien sollen aber heute mehr wert sein. Wie messen Sie das?
Wir haben Finanzierungsangebote der Banken, in denen die Immobilien bewertet werden, und Absichtserklärungen von Käufern als Grundlage. Bald aber hat sich das Thema erledigt. Wir stellen unsere Bilanz auf IFRS um. Dann werden die Immobilien zum Verkehrswert bilanziert. Den stellen unabhängige Gutachter fest.
Zuletzt gaben Sie den Portfolio-Wert mit 257 Millionen Euro an. Das werden externe Gutachter auch bestätigen?
Bewertungsänderungen durch externe Gutachten sehe ich nicht, aber eine höhere Transparenz für die Anleger. Durch die Umstellung auf IFRS wird auch unser bilanzielles Eigenkapital besser aussehen.
Zu Ihrem Portfolio gehört ein Hotel in Kitzbühel. Betreiber ist eine Firma, die Ihr Bruder führt. Wie kam es dazu?
Uns ging es anfangs nicht darum, ein Hotel zu betreiben. Wir wollten das Objekt wegen der schon geteilten Wohnungen darin. Der alte Hotelbetreiber hatte noch offene Buchungen. Also haben wir eine Gesellschaft gegründet, die mein Bruder führt. Sie betreibt das Hotel bis März 2020. So lange gibt es noch Buchungen. Ab Ende 2019 gehen wir in den Vertrieb.
„Der Deutsche wird immer Urlaub machen, deswegen sind wir engagiert“
Im Wertpapierprospekt zur Kapitalerhöhung haben Sie das Geschäft mit der Firma Ihres Bruders nicht als Interessenkonflikt angegeben. Wieso nicht?
Wir haben den Fall von unserem Anwalt prüfen lassen, und der hat entschieden, dass es nicht hineingehört, da die Gesellschaft nicht mir gehört. Die Betreibergesellschaft zahlt auch eine Pacht ...
... die mit gut 100.000 Euro pro Jahr, bezogen auf den Kaufpreis von gut vier Millionen Euro, bescheiden ausfällt.
Ja, aber wenn wir mit dem Verkauf der Wohnungen drei Millionen Euro verdienen werden, fällt das nicht ins Gewicht.
Sie halten zwei weitere Hotels im Bestand. Dabei ist FCR auf Gewerbeimmobilien für den Einzelhandel fokussiert.
Wir investieren, wenn sich interessante Gelegenheiten ergeben, auch in anderen Immobilienbereichen. Der Deutsche wird immer Urlaub machen, das Geschäft mit Hotels ist wenig konjunkturanfällig. Deswegen sind wir engagiert.
Kern bleiben die Immobilien für Super- und Baumärkte. Im Einbeziehungsprospekt zum Börsenstart ist das Objekt mit der höchsten Jahresmiete ein Einkaufszentrum in Seesen. Der Hauptmieter Edeka ist dort im September ausgezogen. Wie sieht es mit einem Nachmieter aus?
Wir sind dabei, das Objekt aufzuteilen und für drei Mieter einzurichten. Bis zum ersten Halbjahr 2020 wird das aber noch dauern. Der Auszug von Edeka war uns aber schon beim Kauf bekannt, die Investition lohnt sich auch so.
In den 257 Millionen Euro Portfolio-Wert stecken auch Studentenapartments in Bamberg, die derzeit noch gar nicht gebaut sind. Wie haben Sie die bewertet?
Wir haben bereits jetzt Angebote über 16 Millionen Euro und so ist das Projekt auch bewertet. Je weiter der Bau fortschreitet, desto mehr Käufer kommen. Doch schon mit 16 Millionen Euro Verkaufspreis würden wir gut verdienen.
Aktuell sammelt FCR über einen 5,25-Prozent-Bond 30 Millionen Euro ein. Brauchen Sie so dringend Bares?
Nein, wir sind auch durch die Immobilienverkäufe im ersten Quartal sehr gut aufgestellt. Die Emission machen wir zu Ende, und dann werden wir in nächster Zeit kein Anleihefremdkapital aufnehmen. Wir haben jede Menge Liquidität, die wir erst mal gut investieren müssen.
