Ein Geheimnis, immerhin, ist gelüftet: Hinter Knolls ominösem „ausländischen Investor“ verbergen sich ein auf den Britischen Jungferninseln in der Karibik beheimateter Fonds und eine Liechtensteiner Gesellschaft, die zwischen den Karibik-Fonds und den Immobilienverkäufer Fairvesta 2 geschaltet wurde.
Die Liechtensteiner Gesellschaft heißt REOPP Real Estate Opportunity Private Placement und residiert in einem Gewerbegebiet am Ortsausgang von Vaduz. Ihre Führung steht Fairvesta nahe: So gehörten die REOPP-Chefs laut Wertpapierprospekt auch zur Leitung der Fairvesta Europe, über die Fairvesta Anleihen ausgegeben hat. REOPP ist laut eigenem Geschäftsbericht aber nur „das Investmentvehikel eines Fonds“ – des Karibik-Fonds. Dieser Karibik-Fonds gehört tatsächlich nicht zu Fairvesta. Soweit passt die Darstellung also zu dem was Fairvesta stets behauptet hat.
Doch was der von der WirtschaftsWoche aufgespürte Manager des bislang geheimgehaltenen Karibik-Fonds sonst berichtet, deckt sich nicht mit Fairvestas Angaben. So investierte der Karibik-Fonds zum einen deutlich weniger als zur Auflösung von Fairvesta 2 nötig war. Zum anderen steckte er erst im Mai 2012 Geld in REOPP, fast ein Jahr, nachdem Fairvesta 2 angeblich aufgelöst, die Immobilien verkauft und Anleger ausgezahlt worden waren. Mit welchem Geld aber?
Er habe nach der 2,1-Millionen-Investition in REOPP von Fairvesta eine Liste mit sechs Immobilien erhalten, die REOPP angeblich von dem Geld und dem aufgenommenen Kredit gekauft habe, sagt der Karibik-Fondsmanager. Größtenteils sind das wohl die Objekte, die vorher dem Fonds Fairvesta 2 und damit den ausgezahlten Anlegern gehörten. Die Immobilien stehen jedenfalls in jenen Orten, in denen auch Fairvesta 2 Immobilien besaß.
Bei vier der sechs Immobilien (Pirmasens, Mühlhausen, Ansbach und Chemnitz) stimmen die Daten auf der dem Karibik-Fondsmanager übergebenen Liste mit den Fairvesta-Angaben zu den Objekten des Fonds Fairvesta 2 überein: gleiche Straßen und passende Quadratmeterzahlen. Bei den beiden anderen Standorten (Leipzig und Schwerin) passen die Angaben zumindest auf einen Teil der von Fairvesta 2 gehaltenen Komplexe. Wo der Rest gelandet ist, ist unbekannt.
Welche Ansprüche Anleger bei geschlossenen Fonds haben und wie sie ihr Geld retten können
Geschlossene Fonds müssen die Namen und Anschriften der übrigen Anleger gegenüber Gesellschaftern offenlegen, um einen Informationsaustausch zu gewährleisten. Dies entschied der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen (II ZR 187/09, II ZR 134/11). So können Anleger Mehrheiten für Beschlüsse auch gegen den Willen des Fondsgeschäftsführers organisieren.
Anleger haften bei einem als Kommanditgesellschaft konzipierten Fonds nur mit ihrer Einlage. Eine automatische Nachschusspflicht gibt es nicht. Ausnahme: Schüttet der Fonds unabhängig von Gewinnen aus, kann der Initiator dieses Geld zurückfordern. Dies gilt aber nur, wenn diese Ausschüttungen laut Gesellschaftsvertrag ausdrücklich als Darlehen gewährt werden (Bundesgerichtshof, II ZR 73 11, II ZR 74 11). Ohne diese Klausel, so entschieden die Richter, dürfen die Anleger die Ausschüttungen behalten oder zu Unrecht überwiesenes Geld zurückverlangen. Anders sieht es bei einem Fonds aus, der als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) konstruiert ist. Bei einer GbR haften die Gesellschafter auch mit ihrem gesamten Vermögen.
Initiatoren dürfen nicht eigenmächtig Immobilien oder Schiffe verkaufen – auch nicht bei einem Liquiditätsengpass. Sie brauchen dazu eine Mehrheit der Anleger. Wie groß der Anteil sein muss, steht im Gesellschaftervertrag. Vor einem Beschluss haben die Gesellschafter Anspruch auf Informationen über die aktuelle Geschäftsentwicklung. Zwei bis drei Jahre alte Geschäftsberichte sind keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.
Wenn ein geschlossener Fonds kriselt, besteht gegenüber Beratern, Bank oder Fonds unter Umständen ein Anspruch auf Schadensersatz oder die Rückabwicklung des gesamten Geschäfts. Ansprüche können bestehen:
- wenn der Berater Provisionen gar nicht oder nicht detailliert genug offengelegt hat. Selbst wenn der Prospekt die Vergütung und deren Empfänger korrekt angibt, muss der Berater darüber aufklären;
- wenn der Fonds als risikoloses Investment für die Altersvorsorge beworben wurde, obwohl es sich um eine unternehmerische Beteiligung handelt, bei der Anleger ihren Einsatz verlieren können;
- wenn der Initiator zum Nachteil der Anleger Geschäfte mit eigenen Firmen gemacht hat. Dies ist etwa der Fall, wenn eine Reederei Schiffe überteuert an hauseigene Fonds verkauft, ohne dass dies im Prospekt steht;
Des weiteren können Ansprüche auf Schadensersatz bestehen,
- wenn das Geld zweckentfremdet wurde. So sammelte beispielsweise die Commerzbank Geld für Medienfonds ein, das aber nur zu einem kleinen Teil in die Produktion von Spielfilmen floss;
- wenn der Prospekt falsche Angaben enthält, etwa über die Höhe der Kosten oder über unternehmerische Risiken;
- wenn von der Gesellschafterversammlung beschlossene Änderungen der Geschäftsgrundlagen juristisch angreifbar sind. Dazu gehören beispielsweise der zeitweise Verzicht auf Mieten oder die Verpflichtung, Geld in einen kriselnden Fonds nachzuschießen.
Ansprüche auf Schadensersatz gegen Vermittler, Fonds oder Bank verjähren nach drei Jahren. Die Frist läuft am Ende des Jahres an, in dem Anleger von der Falschberatung oder dem Prospektfehler hätten wissen müssen. Dieser Zeitpunkt kann je nach Einzelfall auch erst viele Jahre nach Vertragsschluss eingetreten sein. Nur wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht, besteht kein Anspruch auf Schadensersatz.
Anfangsverluste des Fonds lassen sich nur mit Gewinnen aus der geschlossenen Beteiligung verrechnen. Das Finanzamt akzeptiert allerdings nur Verluste bis zur Höhe der Einlage. Zweifelt das Finanzamt an der Gewinnerzielungsabsicht des Fonds, weil dieser nur Verluste produziert, muss der Anleger die Steuervorteile nachträglich zurückerstatten.
Neue Hinweise auf interne Verschiebungen von Anlegergeldern, die Fairvesta weiter bestreitet, liefert der zum Kauf der sechs Immobilien aufgenommene Kredit. Der Karibik-Fonds wollte nach Aussage des Fondsmanagers, dass REOPP Bankkredite aufnimmt. So sollten mit anfangs 2,1 Millionen Euro Kapital des Karibik-Fonds Immobilien höheren Wertes gekauft werden. Tatsächlich nahm REOPP laut Geschäftsbericht 2012 auch einen Kredit auf.
Woher dieser Kredit stammt, ist unklar. Einige Indizien legen den Verdacht nahe, dass dieser aus den von Fairvesta aufgelegten und an Privatanleger vertickten Maximus-Anleihen stammen könnte. So heißt es im REOPP-Geschäftsbericht 2012, dass der aufgenommene Kredit „durch erstrangige Briefgrundschulden auf ein Immobilienportfolio im Verkehrswert von 9,005 Millionen Euro abgesichert“ sei. Auf gut Deutsch: REOPP hat seinem Kreditgeber Immobilien mit diesem Gegenwert als Kreditsicherheit gestellt. Im Geschäftsbericht 2012 der Fairvesta Europe, die die Maximus-Anleihen begeben hat, taucht nun ein vergebener Kredit auf, dem Sicherheiten mit dem selben Verkehrswert – 9,005 Millionen Euro – gegenüberstehen sollen.
